Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam cho rằng một trong những điểm khác biệt quan trọng tạo nên sự hấp dẫn của bất động sản Việt Nam so với các thị trường phát triển trong khu vực chính là cơ hội sinh lời cao của một thị trường còn non trẻ.

Điểm nổi bật trong báo cáo thị trường quý II của CBRE là sự trở lại của phân khúc cao cấp. Nguyên nhân là lợi nhuận phân khúc này lớn nên hấp dẫn nhà đầu tư trở lại và chủ đầu tư được cấp thêm nhiều nguồn lực với chi phí rẻ để phát triển dự án. Tuy nhiên, việc này đã từng gây nhiều hệ lụy về việc bất động sản không phục vụ cho nhu cầu thực của số đông và tạo nên tình trạng bong bóng. Theo bà, hiện trạng thị trường hiện nay đã cần đặt ra mối lo về nguy cơ này chưa?

Cách đây khoảng 15 năm, khi thị trường bất động sản Việt Nam mới manh nha phát triển, đúng là hầu hết các chủ đầu tư chỉ tập trung phát triển phân khúc cao cấp, để kiếm lợi nhuận nhanh. Do thời điểm đó, người mua nhà không có nhiều lựa chọn. Mặt khác, việc tiếp cận tài chính cũng dễ dàng, nên nhóm các nhà đầu cơ đã áp đảo thị trường, tạo hiện tượng thị trường phát triển nóng, sốt ảo.

Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, thị trường đã khác nhiều. Cụ thể, thị trường đã hình thành các phân khúc rõ nét, từ cao cấp, hạng sang đến bình dân, tạo nhiều lựa chọn cho những người mua ở thực.

Ngoài ra, các dự án cao cấp chủ yếu được phát triển bởi các chủ đầu tư danh tiếng, tiềm lực tài chính vững vàng và dự án có vị trí tốt. Trong khi đó, khách hàng hiện nay đã thận trọng hơn rất nhiều, họ không dễ bị dẫn dắt bởi các cam kết suông từ chủ đầu tư thiếu năng lực, hay lực lượng môi giới. Hơn nữa, khách hàng ở phân khúc này có yêu cầu rất cao về chất lượng, thiết kế sản phẩm, mà không phải chủ đầu tư nào cũng có thể đáp ứng được. Những yếu tố đó sẽ không dẫn đến việc đầu tư một cách ồ ạt.

Với những lý do trên, thì các nhà đầu cơ sẽ có ít cơ hội để đẩy giá. Do đó, trong ngắn hạn, theo quan điểm của chúng tôi, khó xảy ra hiện tượng bong bóng.

Theo nhận định của CBRE, thị trường bất động sản Hà Nội và TP HCM hiện hấp dẫn hơn Bangkok, Singapore. Bà có thể nói cụ thể hơn về những điểm hấp dẫn này?

Đối với các chủ đầu tư, thị trường bất động sản Việt Nam còn mới phát triển, các loại hình bất động sản chưa quá đa dạng, do đó còn rất nhiều cơ hội để phát triển, bắt kịp với khu vực.

Bên cạnh đó, Việt Nam là quốc gia đang phát triển nhanh, quy mô dân số lớn, 90 triệu dân, cơ cấu dân số trẻ, tốc độ đô thị hóa nhanh và lượng vốn FDI đổ vào cũng ngày càng mạnh, nên nguồn cầu lớn, tạo cơ hội cho các chủ đầu tư triển khai dự án.

Bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn, Công ty CBRE Việt Nam

Đối với các nhà đầu tư cá nhân, thì lợi tức cho thuê là một trong những chỉ số để đánh giá sức hấp dẫn đầu tư của thị trường bất động sản. Nếu như con số này ở Bangkok, Singapore là 2-3%, thì ở Việt Nam là 7-9%.

Đồng thời, Bangkok, Singapore là những thị trường phát triển, giá bất động sản đã quá cao, thời gian để có lợi nhuận dài hơn và tỷ suất lợi nhuận cũng không cao. Đơn cử, giá trung bình của 1 căn hộ tại Singapore khoảng 1 triệu USD. Để có lợi nhuận, nhà đầu tư phải đợi 5 - 10 năm, trong ngắn hạn thì hầu như không có cơ hội sinh lời. Còn ở Việt Nam, cơ hội sinh lời là lớn hơn do thị trường vẫn đang phát triển.

Nếu người nước ngoài và Việt kiều quyết định mua nhà ở tại Việt Nam hiện nay, họ cần được tư vấn những điều gì, thưa bà?

Với việc Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã có hiệu lực, trong đó mở rộng cửa hơn cho người nước ngoài, Việt kiều sở hữu và kinh doanh bất động sản tại Việt Nam, nên các đối tượng này sẽ cần tư vấn về những hồ sơ pháp lý, những điều kiện ràng buộc liên quan đến việc mua nhà tại Việt Nam. Ngoài ra, họ cũng cần tư vấn về các quyền lợi khác như thời hạn và số lượng sở hữu, có được phép cho thuê/bán lại, chuyển nhượng/thừa kế hay không? Các nghĩa vụ phải thực hiện như đóng thuế, giới hạn về việc rút tiền khỏi Việt Nam...

Ngoài các yếu tố pháp lý, thì danh tiếng của chủ đầu tư, chất lượng dự án, giá cả, địa điểm luôn là những yếu tố quan tâm hàng đầu đối với người nước ngoài khi mua bất động sản. Nếu mua nhà để ở, họ sẽ quan tâm đến môi trường sống, an ninh, cơ sở, tiện ích. Nếu mua nhà để đầu tư, ngoài những yếu tố trên, họ sẽ quan tâm đến khả năng sinh lời của dự án.

Người nước ngoài cũng đặc biệt cần tư vấn về những chi phí như phí môi giới, phí quản lý, liên hệ với đại lý bán hàng...

CBRE đánh giá, thị trường bán lẻ Việt Nam đang rất hấp dẫn do niềm tin tiêu dùng ngày càng tăng, các nhà bán lẻ ngoại ồ ạt vào. Tuy nhiên, dường như điều này mới ở thì tương lai, còn thực tế, hiện rất nhiều mặt bằng bán lẻ lớn tại Hà Nội đang rất ế khách. Nguyên nhân do đâu, thưa bà? Khi phân khúc này phát triển, các nhà bán lẻ nội sẽ phải làm gì trong cuộc cạnh tranh không cân sức với các nhà đầu tư ngoại?

Thực tế chứng minh, thị trường Việt Nam vẫn có những trung tâm thương mại hoạt động thành công như Big C, Vincom Bà Triệu, Co.opmart... Một số trung tâm thương mại như Vincom Megamall Royal City, Times City cũng đã có những cải thiện đáng kể trong quý vừa rồi về tỷ lệ trống. Tuy nhiên, vẫn còn một số dự án hoạt động kém hiệu quả như Trung tâm thương mại Hàng Da, Cửa Nam, Tràng Tiền... Mỗi dự án có nguyên nhân riêng, song đều có những đặc điểm chung là chiến lược cơ cấu khách thuê và mặt hàng kinh doanh.

Cụ thể, các dự án này đều không có khách thuê chủ chốt để tạo ra lưu lượng khách hàng đến thăm lớn. Thêm vào đó, các dự án này có tỷ lệ ẩm thực và vui chơi giải trí rất thấp. Điểm đặc biệt mà 1 trung tâm thương mại cần đem đến cho khách hàng là họ có thể làm nhiều việc tại cùng một nơi, từ mua sắm, vui chơi giải trí, gặp gỡ bạn bè tại các nhà hàng, quán café, thì nhiều dự án vẫn chưa thể làm được điều này.

Một yếu tố nữa là sự tiện lợi giành cho khách hàng. Các trung tâm thương mại nâng cấp từ chợ truyền thống hoạt động chưa hiệu quả là bởi phần chợ truyền thống đều là dưới tầng hầng, trong khi nơi đỗ xe không thuận tiện, khiến khách hàng ngại di chuyển và chọn giải pháp là các chợ tạm, chợ truyền thống ngoài trời.

Còn về trung tâm thương mại cao cấp, phục vụ đặc biệt cho các khách hàng thu nhập cao, do đó rất kỹ tính và am hiểu. Các trung tâm thương mại này cần phải nắm rõ hành vi và tâm lý khách hàng hơn nữa. Thêm một yếu tố nữa để kích cầu trong phân khúc này là thường xuyên tổ chức các sự kiện ưu đãi, giảm giá…

Thời gian sắp tới được nhận định là sẽ có sự mở rộng của các nhà bán lẻ nước ngoài. Các nhà bán lẻ trong nước cần phải cải thiện hơn nữa để đối mặt với sự cạnh tranh đó. Họ cần tận dụng lợi thế là phục vụ cho thị trường trong nước, nên cần phải đẩy mạnh hơn nữa việc nắm bắt tâm lý, hành vi khách hàng, cũng như những mối liên hệ với nhà cung ứng, đơn vị cho thuê mặt bằng, tìm kiếm những địa điểm kinh doanh hợp lý… Việc bắt tay với các đơn vị nước ngoài cũng là cần thiết để có thể học hỏi và cùng phát huy những thế mạnh riêng.

Theo bà, lĩnh vực bất động sản liệu có cơ hội đón dòng vốn lớn hơn khi TPP được ký kết và các nghị định hướng dẫn các sắc luật mới có hiệu lực hay không?

Các yếu tố vĩ mô đang góp phần thúc đẩy sự hồi phục của ngành bất động sản, trong đó phải kể đến động thái hạ lãi suất của ngân hàng vừa qua. Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 dù chưa có tác động tức thì trong ngắn hạn, nhưng sẽ giúp tăng niềm tin đối với thị trường.

Việc ký kết TPP sẽ có tác động tích cực đến nền kinh tế nói chung. Vào thời điểm này, Việt Nam đã chứng kiến đầu tư tăng trong ngành sản xuất, đặc biệt là ngành may mặc để đón đầu. Tuy nhiên, TPP không liên quan trực tiếp đến bất động sản, nên tác động sẽ cần phải thông qua các khâu trung gian, ví dụ như ngành sản xuất tăng giúp nhu cầu nhà ở tại các khu công nghiệp tăng lên.