Từ đó thị trường địa ốc Đà Nẵng trong 2 năm trở lại đây đang trở nên "sốt" đất khi nhiều nhà đầu tư trong nước săn tìm những khu đất diện tích khoảng 200-500m2 để xây nhà nghỉ mini, khách sạn 1-3 sao.

Những ngày này, hàng loạt công trình trọng điểm ở TP Đà Nẵng rộn ràng tiếng máy móc thi công bất kể ngày đêm. Ngoài việc huy động tối đa nguồn nhân lực, trang thiết bị máy móc phục vụ xây dựng thì địa phương này cũng đang dồn sức để hoàn thiện cơ sở hạ tầng, giao thông…

Thị trường Đà Nẵng đang bội thực nguồn cung khách sạn

Trong đó, UBND TP Đà Nẵng xác định các công trình cần phải tăng tốc hoàn thiện để phục vụ APEC 2017 gồm: Công trình bệnh viện Vinmec Đà Nẵng, Trung tâm Hội nghị và triển lãm Ariyana Đà Nẵng (ADECC), Trung tâm Hội chợ triển lãm, Cung thể thao Tiên Sơn, dự án mở rộng Sân bay quốc tế Đà Nẵng (Công ty CP Đầu tư khai thác nhà ga quốc tế Đà Nẵng).

Nắm bắt các cơ hội làm ăn lớn từ Diễn đàn APEC, làn sóng đầu tư xây dựng khách sạn 1-3 cũng đã búng nổ mạnh mẽ tại thành phố này trong hai năm qua. Hiện Đà Nẵng có hơn 500 cơ sở lưu trú từ 1-3 sao với hơn 14.000 phòng; nhiều tuyến đường gần biển của các quận Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn liên tục xuất hiện những khách sạn mới.

Theo CBRE Việt Nam, hiện phân khúc khách sạn 3 sao chiếm tỷ trọng cao nhất trong tổng nguồn cung với 45%, khách sạn 4 sao (27%) và khách sạn 5 sao chiếm 28%. CBRE dự báo các năm 2017-2018 Đà Nẵng bổ sung thêm 6.000 phòng khách sạn, trong đó phần lớn khách sạn trung cấp chiếm số lượng khá lớn.

Nằm gọn giữa bốn tuyến đường chính là Phạm Văn Đồng – Hoàng Sa – Võ Văn Kiệt – Ngô Quyền, phố khách sạn là nơi có hàng trăm nhà nghỉ, khách sạn mini từ 1-3 sao mọc lên san sát như mạng nhện. Hầu hết, các khách sạn này đều có diện tích khiêm tốn, được thiết kế đơn giản.

Ông Huỳnh Văn Trân (đường An Cư 1, Phước Mỹ) cho biết: “Trước đây, khu vực này chỉ là những bãi lau sậy, nơi tập kết vật liệu để xây dựng các công trình lớn của thành phố. Nhưng vài năm trở lại đây, khi hoạt động du lịch Đà Nẵng phát triển, cùng với những khách sạn tiêu chuẩn 5 sao trước mặt biển thì hàng loạt công trình nhà nghỉ, khách sạn mọc lên. Cùng với đó là những dịch vụ ăn theo như: ăn uống, quán bar... cũng phát triển”.

Cũng theo ông Trân, ngoài một số nhà đầu tư ít vốn, phải xây khách sạn nhỏ thì nhiều hộ dân thấy loại hình này phát triển cũng “bám” theo. Các hộ kinh doanh này sửa sang lại nhà cửa, xây cất thêm phòng ốc rồi tự gắn biển hiệu hoặc 1-2 sao cho khách sạn.

Song song đó, dọc theo con phố đường Hà Bổng (phường Phước Mỹ, Q.Sơn Trà), ngay sau khách sạn A La Carte (tiêu chuẩn 5 sao) dài chưa đến 500m nhưng có đến 35-40 khách sạn lớn, nhỏ các loại. Con đường rộng 7,5m nhưng ô tô đậu chật kín vỉa hè và lan xuống cả lòng đường.

Tính riêng trên địa bàn quận Sơn Trà có 172 khách sạn với 6.424 phòng và 93 nhà nghỉ, trong đó phần lớn là khách sạn từ 3 sao trở xuống. Có thể thấy, sự xuất hiện ồ ạt của các khách sạn dẫn đến tình trạng cung vượt cầu, nhất là vào mùa thấp điểm, công suất phòng trung bình của những khách sạn này chỉ khoảng từ 40-45%, dẫn đến tình trạng cạnh tranh về giá.

Dịp Tết Nguyên đán Đinh Dậu, theo báo cáo của Sở Du lịch, công suất phòng bình quân toàn khối khách sạn 3 sao đạt 46%, nhóm 1-2 sao chỉ đạt khoảng 25-30%.

Theo đánh giá của các công ty lữ hành, nhiều chủ đầu tư vẫn mang suy nghĩ xây phòng khách sạn chỉ để khách đến ăn và nghỉ nên đã tự đánh mất thị phần kinh doanh của mình. Một yếu tố quan trọng khác là các đơn vị kinh doanh lưu trú thường coi nhau là đối thủ, đua nhau hạ giá để thu hút khách, nên chất lượng dịch vụ cũng giảm theo, khiến khách đến ở một lần rồi không muốn trở lại.

Theo ông Lương Minh Sâm, Chủ tịch Hội Khách sạn Đà Nẵng, phân khúc khách sạn 1-3 sao của Đà Nẵng đang chiếm thị phần lớn nhưng đa số đầu tư khá vội vàng, kinh doanh tự phát, thiếu định hướng. Chủ đầu tư phải có định hướng ngay từ đầu và nhắm đến một thị trường khách nhất định trước khi xây dựng.

Tuy nhiên, các chủ đầu tư đang làm ngược, xây khách sạn rồi mới tìm thị trường, dẫn đến tình trạng hoạt động không hiệu quả. Trước thực trạng đó, phân khúc này nên củng cố chất lượng, sản phẩm, dịch vụ…, cần có sự liên kết, kết nối lẫn nhau, thống nhất về giá cả dựa trên giá thực của thị trường; từ đó tạo ra sự khác biệt về chất lượng dịch vụ và sản phẩm.

Mặt khác, khi dự án phát triển ồ ạt như mạng nhện, các tuyến đường trên thường xuyên quá tải bởi các dòng xe khách du lịch đổ về. “Cứ tầm khoảng 17-18h chiều hằng ngày là xe cộ đường này kẹt cứng. Khách từ các tour du lịch ào ào đổ về đây. Giá khách sạn đoạn đường Phạm Văn Đồng chỉ bằng 1/3, thậm chí ¼ khách sạn cùng sao dọc tuyến đường Hoàng Sa. Mà quãng đường từ khách sạn ra biển cũng rất ngắn, đi bộ 2 phút là ra biển”, một quản lý khách sạn cho hay.

CBRE lưu ý là thị trường căn hộ khách sạn cũng sẽ cung cấp một lượng lớn phòng cho thuê làm khách sạn. Du khách sẽ có nhiều sự lựa chọn lưu trú hơn. Ngược lại, sẽ là một thách thức lớn với các khách sạn/khu nghỉ dưỡng để duy trì kết quả kinh doanh khi mà sự cạnh tranh trên thị trường không chỉ là giữa các khách sạn/khu nghỉ dưỡng mà còn với các dự án căn hộ khách sạn.