Khảo sát của sàn giao dịch Batdongsan.com.vn cho thấy, trên thị trường căn hộ Hà Nội, trong khoảng 2 tuần trở lại đây, ở một số dự án có giá trên trung bình, trong khoảng trên dưới 30 triệu đồng/m², đã có những giao dịch thành công, ngay cả với những căn hộ có diện tích lớn.
Ví dụ: Dự án 170 Đê La Thành, căn hộ diện tích lớn có giá giao dịch vào khoảng 28,5-29,5 triệu đồng/m², dự án 229 Phố Vọng có giá 31-32 triệu đồng/m², dự án CT2 Nghĩa Đô là 27-30 triệu đồng/m²... Các dự án này thuộc khu vực trung tâm, lại có mức giá giảm tương đối so với trước đây (giảm khoảng 15-20%) nên được những người có điều kiện kinh tế khá quan tâm.
Ví dụ: Dự án 170 Đê La Thành, căn hộ diện tích lớn có giá giao dịch vào khoảng 28,5-29,5 triệu đồng/m², dự án 229 Phố Vọng có giá 31-32 triệu đồng/m², dự án CT2 Nghĩa Đô là 27-30 triệu đồng/m²... Các dự án này thuộc khu vực trung tâm, lại có mức giá giảm tương đối so với trước đây (giảm khoảng 15-20%) nên được những người có điều kiện kinh tế khá quan tâm.
Tương tự, một số dự án căn hộ tại khu vực Mỹ Đình dù giá không hề thấp nhưng cũng có giao dịch lác đác, đặc biệt là những căn hộ diện tích nhỏ bởi ưu thế về giá và nguồn cầu so với căn diện tích lớn.
Chẳng hạn, những căn hộ diện tích nhỏ 70-90 m² tại khu Mỹ Đình 1 đang được giao dịch ở mức 28-31 triệu đồng/m² tùy từng căn, dự án An Sinh Mỹ Đình 1 giá giao dịch vào khoảng 24-25 triệu đồng/m². Tại khu Mỹ Đình 2, căn có diện tích nhỏ 70-80m² có giá dao động từ 32-34 triệu đồng/m², diện tích trên 100m² có giá từ 28-30 triệu đồng/m². Khu Mỹ Đình Sông Đà có giá cao hơn, căn diện tích nhỏ 57m2 có giá là 37-38 triệu đồng/m², diện tích lớn vào khoảng 32-34 triệu đồng/m².
Chẳng hạn, những căn hộ diện tích nhỏ 70-90 m² tại khu Mỹ Đình 1 đang được giao dịch ở mức 28-31 triệu đồng/m² tùy từng căn, dự án An Sinh Mỹ Đình 1 giá giao dịch vào khoảng 24-25 triệu đồng/m². Tại khu Mỹ Đình 2, căn có diện tích nhỏ 70-80m² có giá dao động từ 32-34 triệu đồng/m², diện tích trên 100m² có giá từ 28-30 triệu đồng/m². Khu Mỹ Đình Sông Đà có giá cao hơn, căn diện tích nhỏ 57m2 có giá là 37-38 triệu đồng/m², diện tích lớn vào khoảng 32-34 triệu đồng/m².
Người mua nhà bắt đầu rục rịch 'xuống tiền'
Với phân khúc nhà giá trung bình, tình tình giao dịch cũng tốt hơn. Tại khu vực bất động sản Hà Đông, chung cư bình dân tại Xa La và các dự án lân cận có lượng khách quan tâm đông đảo hơn các dự án khác do sản phẩm phong phú về thể loại, giá cả... với các căn hộ có diện tích từ 50, 60 đến 100m², đã hoàn tất hay đang xây dựng....
Các dự án đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay với căn hộ diện tích nhỏ 60-70m² trong khu đô thị Xa La hiện giao dịch với giá khoảng 21-22 triệu đồng/m², phù hợp với túi tiền nhiều người.
Một số dự án lân cận đang xây dựng giá cũng hợp lý, chẳng hạn: dự án Đại Thanh có giá 10-15 triệu đồng/m², dự án BMM Xa La với giá từ 17-18 triệu đồng/m², hay dự án Hemisco Xa La giá chỉ 16-17 triệu đồng/m² (dự án này dù mới giao nhà nhưng nhiều căn hộ được cấp sổ đỏ luôn nên giao dịch khá tốt)...
Bên cạnh những chuyển biến tích cực từ phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ thì mảng đất nền dự án và bất động sản cao cấp tiếp tục “đứng im”.
Các nhà môi giới cũng thừa nhận, hầu như giao dịch chỉ mang tính "điểm xuyết"... Mặc dù "cơn bão" giảm giá, khuyến mãi liên tục đổ bộ thị trường nhưng động thái đó cũng khó khuấy động được một phân khúc kém sức cầu trong thời buổi kinh tế khó khăn.
Cũng trong tình cảnh tương tự, thị trường bất động sản cho thuê trong tháng 9 vẫn gặp khó, nguồn cung dư thừa và bỏ trống nhiều, giá tiếp tục xu hướng giảm.
Giá văn phòng khu vực quận Cầu Giấy được cho thuê dao động ở mức 12-18 USD/m²/tháng, khu vực quận Đống Đa từ 15-20 USD/m²/tháng. Văn phòng khu vực quận Ba Đình, điển hình là ở các tòa cho thuê ở các phố Đội Cấn, Kim Mã, Linh Lang thì giá thuê khoảng từ 15-18 USD/m²/tháng.
Tương tự như văn phòng cho thuê, giá biệt thự, căn hộ chung cư cho thuê cũng trong xu hướng giảm giá. Tại khu vực quận Tây Hồ, giá biệt thự cho thuê vào thời điểm này dao động trong khoảng 1.800 đến 2.500 USD/ biệt thự 3 tầng với diện tích 150m², trong khi vào đợt đỉnh điểm nhất, giá cho thuê ở đây phải lên tới 3.000 USD.
Đối với các chung cư ở khu vực Mỹ Đình như khu The Manor thì giá dao động đối với căn có 3 phòng ngủ khoảng trong 1.200-2.000 USD/căn (đầy đủ đồ). Còn đối với các căn có 4 phòng ngủ giá dao động từ 2.200-2.500 USD/căn, hy hữu có 1 số căn được cho thuê giá 3.000 USD/căn. Chung cư cho thuê tại khu The Garden có giá rẻ hơn, dao động từ 1.100-2.000 USD/căn.
Theo ông Nguyễn Phước Đức, giám đốc công ty Trách nhiệm hữu hạn Địa Ốc Đất Lành, phần lớn khách hàng mua nhà với nhu cầu ở thật nên họ không mạo hiểm chọn những dự án đang dở dang vì sợ rủi ro. Xu hướng tâm lý người mua nhà hiện chỉ quan tâm tới các căn hộ đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay để sử dụng.
Bên cạnh đó, tính pháp lý của căn nhà cũng vô cùng quan trọng. Theo đó, những dự án đã được cấp sổ đỏ sẽ có lợi thế cạnh tranh trong cuộc chạy đua maketting ở thời buổi khan hiếm sức cầu.
Ngoài ra, nghịch lý mất cân đối cung – cầu cũng buộc nhiều chủ đầu tư đang phải thay đổi cơ cấu sản phẩm để có đầu ra. Cụ thể, theo ông Đức, trong khi nhu cầu mua nhà ở vẫn không hề giảm sút thì TP.HCM vẫn tồn kho tới hơn 100.000 căn hộ, số tồn kho này rơi vào dạng căn hộ có diện tích lớn, với giá từ 2 đến 3 tỉ đồng nhưng người mua nhà chỉ đủ tiền để chi trả cho những căn hộ dưới 1 tỉ đồng.
“Chính vì thế nên thời gian này thị trường đang rộ lên phong trào "xẻ" nhỏ căn hộ lớn để tương ứng với nhu cầu thật của thị trường đồng thời “cứu” vốn cho các chủ đầu tư”, ông Đức nhận định.
Các dự án đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay với căn hộ diện tích nhỏ 60-70m² trong khu đô thị Xa La hiện giao dịch với giá khoảng 21-22 triệu đồng/m², phù hợp với túi tiền nhiều người.
Một số dự án lân cận đang xây dựng giá cũng hợp lý, chẳng hạn: dự án Đại Thanh có giá 10-15 triệu đồng/m², dự án BMM Xa La với giá từ 17-18 triệu đồng/m², hay dự án Hemisco Xa La giá chỉ 16-17 triệu đồng/m² (dự án này dù mới giao nhà nhưng nhiều căn hộ được cấp sổ đỏ luôn nên giao dịch khá tốt)...
Bên cạnh những chuyển biến tích cực từ phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ thì mảng đất nền dự án và bất động sản cao cấp tiếp tục “đứng im”.
Các nhà môi giới cũng thừa nhận, hầu như giao dịch chỉ mang tính "điểm xuyết"... Mặc dù "cơn bão" giảm giá, khuyến mãi liên tục đổ bộ thị trường nhưng động thái đó cũng khó khuấy động được một phân khúc kém sức cầu trong thời buổi kinh tế khó khăn.
Cũng trong tình cảnh tương tự, thị trường bất động sản cho thuê trong tháng 9 vẫn gặp khó, nguồn cung dư thừa và bỏ trống nhiều, giá tiếp tục xu hướng giảm.
Giá văn phòng khu vực quận Cầu Giấy được cho thuê dao động ở mức 12-18 USD/m²/tháng, khu vực quận Đống Đa từ 15-20 USD/m²/tháng. Văn phòng khu vực quận Ba Đình, điển hình là ở các tòa cho thuê ở các phố Đội Cấn, Kim Mã, Linh Lang thì giá thuê khoảng từ 15-18 USD/m²/tháng.
Tương tự như văn phòng cho thuê, giá biệt thự, căn hộ chung cư cho thuê cũng trong xu hướng giảm giá. Tại khu vực quận Tây Hồ, giá biệt thự cho thuê vào thời điểm này dao động trong khoảng 1.800 đến 2.500 USD/ biệt thự 3 tầng với diện tích 150m², trong khi vào đợt đỉnh điểm nhất, giá cho thuê ở đây phải lên tới 3.000 USD.
Đối với các chung cư ở khu vực Mỹ Đình như khu The Manor thì giá dao động đối với căn có 3 phòng ngủ khoảng trong 1.200-2.000 USD/căn (đầy đủ đồ). Còn đối với các căn có 4 phòng ngủ giá dao động từ 2.200-2.500 USD/căn, hy hữu có 1 số căn được cho thuê giá 3.000 USD/căn. Chung cư cho thuê tại khu The Garden có giá rẻ hơn, dao động từ 1.100-2.000 USD/căn.
Theo ông Nguyễn Phước Đức, giám đốc công ty Trách nhiệm hữu hạn Địa Ốc Đất Lành, phần lớn khách hàng mua nhà với nhu cầu ở thật nên họ không mạo hiểm chọn những dự án đang dở dang vì sợ rủi ro. Xu hướng tâm lý người mua nhà hiện chỉ quan tâm tới các căn hộ đã hoàn thiện, có thể bàn giao ngay để sử dụng.
Bên cạnh đó, tính pháp lý của căn nhà cũng vô cùng quan trọng. Theo đó, những dự án đã được cấp sổ đỏ sẽ có lợi thế cạnh tranh trong cuộc chạy đua maketting ở thời buổi khan hiếm sức cầu.
Ngoài ra, nghịch lý mất cân đối cung – cầu cũng buộc nhiều chủ đầu tư đang phải thay đổi cơ cấu sản phẩm để có đầu ra. Cụ thể, theo ông Đức, trong khi nhu cầu mua nhà ở vẫn không hề giảm sút thì TP.HCM vẫn tồn kho tới hơn 100.000 căn hộ, số tồn kho này rơi vào dạng căn hộ có diện tích lớn, với giá từ 2 đến 3 tỉ đồng nhưng người mua nhà chỉ đủ tiền để chi trả cho những căn hộ dưới 1 tỉ đồng.
“Chính vì thế nên thời gian này thị trường đang rộ lên phong trào "xẻ" nhỏ căn hộ lớn để tương ứng với nhu cầu thật của thị trường đồng thời “cứu” vốn cho các chủ đầu tư”, ông Đức nhận định.
Viết bình luận