Giao dịch khi mua đất dự án chưa có sổ

Để đảm bảo an toàn, không nên chỉ giao dịch với người đứng ra chuyển nhượng trực tiếp nền đất mà phải liên hệ với chủ dự án khi mua đất dự án chưa có sổ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất). Mục đích là nhằm làm rõ trách nhiệm trả tiền mua đất của các bên. Người mua cần xác định rõ người bán đất đã thanh toán hết tiền mua đất cho chủ dự án hay chưa, có hóa đơn chứng từ chứng minh việc này không? Từ đó giúp bên mua trả đủ và đúng số tiền cho chủ nhân thật sự của nền đất.

Phần lớn đất nền dự án chưa có sổ đã được bán qua nhiều tay và rất khó xác định họ đã nộp đủ tiền cho chủ đầu tư chưa. Phải xây xong nhà, các nền đất này mới được cấp giấy chứng nhận. Do đó, muốn giảm thiểu được rủi ro, không thể giao dịch tay đôi mà phải làm việc 3 bên (bên mua, bên bán và chủ đầu tư), tránh trường hợp nhà đầu tư đã trả tiền mua đất cho người bán nhưng sau này vẫn bị chủ đầu tư đòi nợ.

Ảnh minh hoạ

Thỏa thuận nào cần thiết khi làm hợp đồng đặt cọc mua nhà?

Có nhiều quy trình phức tạp cần thực hiện trong giao dịch nhà đất. Một trong số đó là khâu thỏa thuận đặt cọc. Nếu thỏa thuận “không đủ” chặt chẽ có thể dẫn đến hậu quả khó lường. Tuy nhiên, phần đông các bên liên quan đều không nhận thức được việc này hoặc cho rằng làm qua loa cũng chẳng sao. Thực tế, bất cứ thỏa thuận nào trong hợp đồng đặt cọc đều có vai trò quan trọng thúc đẩy giao dịch thành công, hơn nữa, một sai sót nhỏ cũng có thể ngáng đường giao dịch trị giá tiền tỷ.

Khi việc mua nhà bước vào thời điểm tiến hành đặt cọc, có 9 yếu tố cần lưu ý. Thứ nhất là thoả thuận giá bán. Thứ hai là phương thức thanh toán. Thứ ba là cam kết về tiến độ thanh toán và thời gian bàn giao nhà. Thứ tư là trách nhiệm về thuế, phí và lệ phí. Thứ năm là thỏa thuận giá bán trên hợp đồng công chứng. Thứ sáu là tính chính danh của người giao dịch hợp đồng. Thứ bảy là thỏa thuận về vật tư trang thiết bị. Thứ tám là thanh toán các dịch vụ như điện nước, điện thoại... Và cuối cùng là thỏa thuận thời gian, địa điểm sẽ công chứng.

Có phải số tiền đặt cọc mua nhà càng thấp thì bên mua càng có lợi?

Nếu khách hàng đã ưng ý và quyết định mua nhà, số tiền đặt cọc càng thấp, bên mua càng bất lợi. Bởi nếu chủ nhà hủy cọc, người mua chỉ được bồi thường một khoản tiền không đáng kể. Do đó, chủ nhà càng dễ "bẻ kèo" khi giá trị căn nhà có biến động mạnh hoặc tăng lên. Nếu xảy ra trường hợp này, bên mua đã vuột khỏi suất đầu tư có khả năng sinh lời tốt.

Như vậy, khi mua nhà, khách mua đặt khoản tiền cọc càng cao càng có lợi. Để bảo vệ quyền lợi của mình, khách mua không nên bỏ qua thỏa thuận yêu cầu bồi thường gấp đôi, gấp ba khi bên bán hủy cọc.

Loại đất nào đủ điều kiện chuyển nhượng?

Luật Đất đai năm 2013 quy định, đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất còn trong thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án được xem là đủ điều kiện thực hiện chuyển nhượng. Song song với quyền chuyển nhượng còn có các quyền: cho thuê, cho thuê lại, chuyển đổi, thừa kế, cho tặng, thế chấp, góp vốn (bằng quyền sử dụng đất). Như vậy, nhằm tránh rủi ro mất tiền tỷ vì mua nhầm hàng chưa đủ điều kiện được bán, trước khi tiến hành giao dịch, nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ các yếu tố trên.

Nhà đang thế chấp ngân hàng có giao dịch mua bán được không?

Theo Bộ Luật Dân sự năm 2005, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý, bên thế chấp có quyền được chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp.

Như vậy, nếu được nhà băng đồng ý, bên mua có thể nhận chuyển nhượng căn nhà (đang thế chấp ở ngân hàng) và làm thủ tục đăng ký sang tên quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất. Khi đó, các thủ tục phải diễn ra tay ba gồm bên bán, bên mua dưới sự giám sát và đồng ý của ngân hàng để tất toán các khoản nợ.