Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1)

Ngày 9-9, Chính phủ đã trình Quốc hội Tờ trình tóm tắt về dự án Luật Đất đai (sửa đổi) với 16 chương, 240 điều. Trong đó, giữ nguyên 48 điều; sửa đổi, bổ sung 156 điều; bổ sung mới 36 điều và bãi bỏ 8 điều.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường thuộc Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), kỳ vọng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thể hiện nỗ lực thay đổi phương pháp quản lý hành chính bằng các công cụ kinh tế, đặc biệt là công cụ thuế.

- Phóng viên: Nội dung được người dân quan tâm nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là quy định về khung giá đất được bãi bỏ sau 30 năm áp dụng, đồng thời trao quyền cho địa phương xây dựng, thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành. Vì sao có sự thay đổi này, thưa ông?

PGS-TS NGUYỄN ĐÌNH THỌ: Theo quy định tại Luật Đất đai năm 2013, hầu hết nội dung liên quan đến quản lý đất đai, giao đất, cho thuê đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (GPMB), tái định cư... được giao cho địa phương thực hiện. Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), chúng tôi tiếp tục phân cấp cho địa phương về thực hiện các nội dung liên quan đến quản lý đất đai.

Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1) - Ảnh 1.

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ, Viện trưởng Viện Chiến lược, Chính sách tài nguyên và môi trường - Đồ họa: A.Thanh

Riêng về khung giá đất, trước đây, khung giá do trung ương quy định làm cơ sở để địa phương căn cứ ban hành mức giá "sàn" và "trần" trong bảng giá đất theo từng loại cụ thể. Việc dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về khung giá đất và trao toàn quyền cho địa phương là nhằm thể chế hóa Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao".

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định:

* Bảng giá đất quy định giá các loại đất theo vị trí. Đối với khu vực đã có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thị trường thì xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất, giá thửa đất chuẩn.

* Giá đất cụ thể được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp:

- Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với phần diện tích vượt hạn mức.

- Tính tiền thuê đất đối với đất nông nghiệp vượt hạn mức giao đất, nhận chuyển quyền sử dụng của hộ gia đình, cá nhân.

- Tính tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Tính tiền thuê đất đối với trường hợp nhà nước cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa DN nhà nước...

- Tính tiền bồi thường khi nhà nước thu hồi đất...

Dù Luật Đất đai năm 2013 yêu cầu xây dựng khung giá đất, bảng giá đất phải phù hợp với thị trường nhưng trong quá trình thực hiện đã gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt vấn đề liên quan liên quan đến an sinh xã hội và tiếp cận đất đai của doanh nghiệp (DN). Nếu khung giá đất, bảng giá đất được xây dựng quá cao thì nghĩa vụ tài chính hằng năm của người dân sẽ rất lớn, đặc biệt là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Chính vì vậy, trong các lần xây dựng khung giá đất năm 2014 và 2019, chúng tôi đã rất cân nhắc việc nâng khung giá đất như thế nào để không ảnh hưởng đến người dân và DN, nhất là DN vừa và nhỏ.

Cụ thể, khi xây dựng khung giá đất năm 2019, sau khi cân nhắc rất kỹ ý kiến của các bộ, ngành, địa phương, Chính phủ đã quyết định thực hiện theo phương án do Bộ TN-MT đề xuất. Đó là khung giá đất không cao hơn tốc độ tăng trưởng GDP, tốc độ lạm phát và tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân trong giai đoạn 2014-2019. Theo đó, khung giá đất năm 2019 cao không quá 20% so với năm 2014, bảo đảm nghĩa vụ tài chính hằng năm của người dân và số tiền phải trả tăng thêm của DN không quá cao.

Tuy nhiên, quy định hiện hành không đáp ứng được yêu cầu "khung giá đất, bảng giá đất phù hợp với giá thị trường". Với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), địa phương có cơ hội đẩy giá đất lên theo nguyên tắc thị trường và phù hợp với giá thị trường, không phụ thuộc vào bảng giá đất. Việc xác định nghĩa vụ tài chính đối với người dân sẽ do địa phương quyết định, ổn định trong 5 năm và không vượt quá 20% so với kỳ trước.

- Khi đưa khung giá đất, bảng giá đất về phù hợp với giá thị trường thì có khả năng đẩy giá đền bù, chi phí GPMB lên cao, kéo giá nhà đất tăng theo, thưa ông?

Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1) - Ảnh 3.

Việc bỏ khung giá đất khiến doanh nghiệp lo ngại chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng tăng lên - Ảnh: Hoàng Triều

Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường. Luật Đất đai năm 2013 đã quy định "giá đất bồi thường là giá đất cụ thể", "giá đất cụ thể được xác định cho từng dự án". Bởi vậy, khi xây dựng phương án GPMB, các địa phương đã xây dựng phương án đền bù đến từng thửa đất, từng hộ gia đình. Địa phương hoàn toàn có thể sử dụng phương pháp định giá đất theo cách lấy bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Chính vì vậy có những địa phương như TP Hà Nội, TP HCM có hệ số K cao hơn 20-30 lần so với bảng giá đất. Khi bồi thường, GPMB, tái định cư, DN không thực hiện theo bảng giá đất và khung giá đất mà đã thực hiện. Như vậy, khi bỏ khung giá đất, giá đất tăng lên phù hợp với thị trường cũng không đẩy giá bồi thường tăng theo.

- Vậy liệu có hình thành "đất 2 giá" hay không, thưa ông?

Chúng ta phải hiểu cho rõ thế nào là "đất 2 giá".

Trên thế giới, giá đất để xác định nghĩa vụ tài chính của người dân đều được xác định ở mức thấp. Ví dụ, tại Nhật Bản, Hàn Quốc - những quốc gia được chúng ta mời tham vấn xây dựng bảng giá đất, giá đất chỉ bằng 60%-70% so với giá thị trường. Việc này nhằm bảo đảm an sinh xã hội, hỗ trợ DN. Còn khi xác định giá đất để bồi thường, GPMB, tái định cư thì bắt buộc phải bảo đảm nguyên tắc người có đất bị thu hồi có chỗ ở, cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ theo Nghị quyết 18-NQ/TW. Luật Đất đai năm 2013 và dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đều tuân thủ tinh thần đó.

- Điều 106 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định về ngân hàng đất nông nghiệp. Ông có thể nói rõ hơn về ý nghĩa của điểm mới này?

"Ngân hàng đất nông nghiệp" là khái niệm đã được sử dụng rất phổ biến trên thế giới, ví dụ Nhật, Mỹ. Trong trường hợp đất bị bỏ hoang hoặc không đưa vào sử dụng thì sẽ đưa vào ngân hàng đất nông nghiệp để phân phối lại, hỗ trợ tái sử dụng.

Điều 106: Ngân hàng đất nông nghiệp

1. Ngân hàng đất nông nghiệp là doanh nghiệp nhà nước do Chính phủ thành lập theo quy định của pháp luật doanh nghiệp.

2. Ngân hàng đất nông nghiệp có chức năng tạo lập quỹ đất nông nghiệp thông qua việc thuê quyền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, nhận ký gửi quyền sử dụng đất nông nghiệp; cho nhà đầu tư có nhu cầu thuê, thuê lại đất để sản xuất nông nghiệp.

3. Hoạt động của Ngân hàng đất nông nghiệp không vì mục đích lợi nhuận, được Nhà nước bảo đảm khả năng thanh toán, được miễn thuế và các khoản phải nộp ngân sách nhà nước.

4. Kinh phí hoạt động của Ngân hàng đất nông nghiệp được cấp từ ngân sách nhà nước; ứng từ Quỹ phát triển đất hoặc Quỹ đầu tư phát triển, quỹ tài chính khác được ủy thác; vay từ các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam; huy động vốn của các tổ chức, cá nhân và các nguồn khác theo quy định của pháp luật để thực hiện việc tạo lập quỹ đất quy định tại khoản 2 Điều này.

5. Chính phủ quy định chi tiết điều này.

Việt Nam cũng đang thực hiện chủ trương chung của Chính phủ về tập trung đất đai. Chúng tôi mong muốn thông qua ngân hàng đất nông nghiệp có thể bảo vệ quyền lợi của người dân. Khi người dân chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp, đặc biệt là tham gia góp vốn cùng DN, thì có thể đối mặt với rủi ro mất đất nếu DN phá sản.

Chính phủ cũng như Bộ TN-MT nghiêng về phương án tập trung đất đai thông qua hình thức người dân cho DN thuê đất để sử dụng. Trong trường hợp DN gặp khó khăn, đất sẽ được trả lại cho người dân. 

Ngoài ra, khi người dân giao đất cho ngân hàng đất nông nghiệp để cho thuê lại, nếu họ muốn nhận lại đất của mình, ngân hàng đất sẽ trả lại thửa đất có diện tích, giá trị tương đương. Điều này cũng giúp DN yên tâm sản xuất, tránh tình trạng DN đang sản xuất thì bị người dân đòi lại đất.

Cơ chế này dễ hiểu như ngân hàng nhận tiền gửi của dân và cho vay lại. Nếu thực hiện được cơ chế này, ngân hàng đất đai sẽ là công cụ quản lý hữu hiệu. Từ đó, người dân yên tâm gửi đất vào ngân hàng, ngân hàng yên tâm cung cấp đất quy mô lớn cho DN và DN cũng yên tâm sản xuất kinh doanh.

Đó là lý do vì sao chúng tôi đưa quy định thành lập ngân hàng đất nông nghiệp vào dự thảo luật.

- Luật Đất đai năm 2013 quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng - cho quyền sử dụng đất trồng lúa. Còn dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra điểm đột phá là không hạn chế quyền nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp, trong đó có đất trồng lúa, đối với đối tượng không trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Ông có thể giải thích vì sao?

Nghị quyết 18-NQ/TW nêu rõ để phục vụ yêu cầu sản xuất nông nghiệp quy mô lớn, nên mở rộng hạn điền và đối tượng điều chỉnh.

Về hạn điền, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất (Luật Đất đai năm 2013 quy định không quá 10 lần - PV). Thậm chí, còn có phương án không quy định hạn mức mà giao địa phương quyết định hạn mức phù hợp điều kiện và yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội.

Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1) - Ảnh 5.

Ban soạn thảo đã đánh giá kỹ tác động của việc mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp - Ảnh: VĂN DUẨN

Về mở rộng đối tượng, dự thảo luật hướng đến những người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp thực sự thì không yêu cầu phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp, không cần trực tiếp trồng lúa mà chỉ giới hạn việc sử dụng đất phải giữ nguyên mục đích.

- Ngày 5-8, Văn phòng Chính phủ ban hành Thông báo 232/TB-VPCP về kết luận của Phó Thủ tướng Lê Văn Thành tại cuộc họp Ban chỉ đạo tổng kết thi hành Luật Đất đai và xây dựng dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Phó Thủ tướng cho rằng việc mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp là nội dung lớn, nhạy cảm, cần đánh giá kỹ lưỡng tác động bởi có nguy cơ nông dân không còn đất để sản xuất, gây hệ quả lâu dài cho xã hội. Ban soạn thảo cũng như Bộ TN-MT đã đánh giá tác động như nào, thưa ông?

Trong dự thảo luật, Bộ TN-MT nghiêng về hướng "tập trung đất đai". Điều này được Bộ trưởng Trần Hồng Hà chỉ đạo rất rõ trong các cuộc họp bàn xây dựng luật cũng như tại các hội thảo lấy ý kiến ở 3 miền Bắc, Trung, Nam. Chính vì đã đánh giá tác động liên quan đến khả năng người dân mất đất nông nghiệp nên chúng tôi không khuyến khích nội dung này.

Tuy nhiên, chúng tôi cho phép địa phương căn cứ vào điều kiện thực tế, yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để triển khai, bảo đảm không ngăn cản DN, cá nhân có nhu cầu về đất nông nghiệp thực sự để tổ chức sản xuất nông nghiệp, góp phần phát triển kinh tế cho địa phương.

Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1) - Ảnh 6.

Huyện Cần Giờ (TP HCM) có tỉ lệ diện tích đất nông nghiệp lớn - Ảnh: Hoàng Triều

Theo yêu cầu của Chính phủ, tất cả nội dung liên quan đến quản lý đất sẽ được thực hiện công khai, minh bạch. Theo đó, địa phương thực hiện; Bộ TN-MT giám sát thông qua thanh - kiểm tra cũng như thông qua cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai hiện đang được xây dựng.

Tất nhiên, không thể tránh được mỗi chính sách sẽ có ưu - nhược điểm. Chúng tôi đã có đánh giá tác động rất kỹ. Chúng tôi cũng đã có báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai năm 2013 và định hướng sửa đổi luật cũng như tờ trình dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) với tinh thần đáp ứng được yêu cầu mở rộng quy mô sản xuất nông nghiệp nhưng không để người nông dân mất đất nông nghiệp. 

Chúng ta cũng sẽ giám sát chặt việc chuyển nhượng đất nông nghiệp cho người không có nhu cầu sản xuất để tránh bị lạm dụng.

- Bản thân ông kỳ vọng điều gì nhất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này?

Luật Đất đai có tác động và ảnh hưởng rất lớn đến người dân, DN. Chính vì vậy, việc sửa luật này nhận được sự quan tâm rất lớn của Đảng, Chính phủ và người dân, DN. Bên cạnh đó, đất đai cũng đem lại nguồn thu rất lớn cho ngân sách nhà nước hằng năm. Chẳng hạn, năm 2021, nguồn thu từ đất đai đạt hơn 290.000 tỉ đồng, chiếm hơn 17% ngân sách, tạo nguồn lực phát triển cho các địa phương.

Sửa Luật Đất đai: Điều gì người dân, doanh nghiệp quan tâm nhất? (Kỳ 1) - Ảnh 7.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ được trình ra Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 khóa XV diễn ra vào tháng 10 -2022 - Ảnh: Hoàng Triều

Với tầm quan trọng đó, từ năm 2015 đến nay, Bộ TN-MT đã có nhiều dự thảo sửa luật và trình Chính phủ nhiều lần. Căn cứ điều kiện thực tế, mức độ nhạy cảm và nhiều yếu tố khác, Chính phủ đã báo cáo Trung ương, Bộ Chính trị, Quốc hội để từ đó Trung ương ban hành Nghị quyết 18-NQ/TW tổng kết Nghị quyết 19-NQ/TW của BCH Trung ương khóa XI trước khi ban hành Luật Đất đai (sửa đổi).

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã được đưa ra lấy ý kiến nhân dân, chuyên gia, bộ, ngành, địa phương từ ngày 25-7, dự kiến trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 4 khóa XV diễn ra vào tháng 10 sắp tới. 

Tôi kỳ vọng dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thể hiện nỗ lực thay đổi phương pháp quản lý hành chính bằng các công cụ kinh tế, đặc biệt là công cụ thuế bên cạnh nhiều nội dung khác cũng được quan tâm là quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, tài chính, giá đất...

Không hạn chế quy mô sử dụng đất với DN

PGS-TS Nguyễn Đình Thọ khẳng định không có việc hạn chế quy mô sử dụng đất đối với DN. DN hoàn toàn có thể tiếp cận đất đai một cách bình thường với bất kỳ quy mô nào mà họ mong muốn.

Trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), ban soạn thảo chỉ tập trung vào xem xét có nâng hạn điền cho hộ gia đình và cá nhân hay không. Để thể chế hóa điều này, ban soạn thảo đưa ra 2 phương án.

Phương án 1: Cho phép nâng hạn mức sử dụng đất và được giao dịch trên thị trường từ 10 lần (hiện nay) lên 15 lần so với hạn mức sử dụng đất nông nghiệp.

Phương án 2: Cho phép UBND tỉnh, thành phố căn cứ điều kiện sử dụng đất đai và nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của địa phương để quyết định hạn mức có thể giao dịch đất nông nghiệp trên thị trường.

VĂN DUẨN (thực hiện); Đồ họa: A.Thanh