Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2)

Báo Người Lao Động tiếp tục ghi nhận ý kiến của các chuyên gia, đại biểu Quốc hội góp ý cho dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trước khi được Ủy ban Thường vụ Quốc hội thẩm tra vào tuần sau.

GS ĐẶNG HÙNG VÕ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường:

Đấu giá đất tiềm ẩn nguy cơ gây hại

Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2) - Ảnh 1.

Đồ họa: A.Thanh

Đấu giá đất là phương pháp bán đất với giá cao nhất nhưng tiềm ẩn nhiều hệ luỵ, hậu quả cho nền kinh tế. Tôi không ủng hộ giao đất thông qua đấu giá vì hình thức này sẽ khiến giá đất ngày càng cao, làm cho đầu vào của hoạt động sản xuất ngày càng tăng. Đầu vào cao kéo chi phí giá thành sản xuất hàng hóa tăng theo, đồng nghĩa năng lực cạnh tranh của nền kinh tế trở nên yếu ớt và hậu quả sẽ rất lớn.

Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2) - Ảnh 2.

GS Đặng Hùng Võ ủng hộ phương án địa phương giao đất trực tiếp hoặc thông qua đấu giá - Ảnh: Hoàng Triều

Điều 64: Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất

1. Đất được lựa chọn để thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất phải đảm bảo điều kiện:

a) Phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt;

b) Thuộc trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng quy định tại Điều 67 Luật này;

c) Khu đất thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất đã có quy hoạch chi tiết 1/500;

d) Mục đích sử dụng đất theo quy hoạch có giá trị quyền sử dụng đất cao hơn giá trị sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất hiện trạng.

2. Tiêu chí, điều kiện về đấu thầu dự án có sử dụng đất:

a) Dự án có quy mô diện tích từ 100 ha trở lên;

b) Dự án có yêu cầu về động lực lan tỏa phát triển kinh tế - xã hội, yêu cầu về điểm nhấn kiến trúc, phát triển đô thị;

c) Khu đất chưa được đầu tư hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, không phải là khu dân cư tập trung;

d) Dự án đáp ứng hiệu quả tổng hợp về sử dụng đất, phát triển kinh tế - xã hội và bảo vệ môi trường;

đ) Nhà đầu tư có năng lực về tài chính, có kinh nghiệm triển khai dự án và cam kết về tiến độ hoàn thành dự án với thời gian ngắn nhất.

Nói cách khác, tôi cho rằng cơ chế giao đất thông qua đấu giá có thể sẽ làm hỏng nền kinh tế. Chưa kể, cơ chế đấu giá đất chính là ai trả giá cao thì được quyền sử dụng nên còn tiềm ẩn nguy cơ người có tiền thao túng thị trường đất đai.

Theo tôi, cần có cơ chế để địa phương có thể giao đất trực tiếp theo chỉ định và tìm cách giảm tham nhũng trong cơ chế giao đất trực tiếp.

Trong trường hợp chưa tìm ra cách triệt tiêu tham nhũng từ cơ chế giao đất trực tiếp, có thể xem xét cách thức giao đất thông qua đấu thầu dự án. Khi đó, chúng ta có thể phân tích được tương quan giữa lợi ích kinh tế, lợi ích xã hội và môi trường. Không chỉ đặt mục tiêu giá đất cao mà phải có sự kết hợp hài hòa lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường. Theo đó, một dự án phải có tổng chi phí thấp hơn tổng lợi ích, hay nói cách khác, lợi ích càng cao thì dự án càng hiệu quả.

Không nhiều nước trên thế giới áp dụng cơ chế đấu giá đất. Hầu hết các nước chỉ bán quyền phát triển theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Nhà đầu tư mua quyền phát triển rồi đầu tư dự án theo cung - cầu thị trường.

GS-TS HOÀNG VĂN CƯỜNG, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế Quốc dân:

Nền tảng đột phá để tránh khiếu kiện

Điểm đột phá của Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII là chuyển từ việc áp dụng khung giá đất và ấn định các bảng giá đất không phù hợp với thị trường sang sử dụng các công cụ thị trường. Bảng giá đất phải xây dựng sát với giá trị thị trường; sử dụng các công cụ thị trường, chẳng hạn công cụ thuế, để điều tiết những hành vi đầu cơ hay điều tiết phần giá trị gia tăng mà không phải do người sử dụng đất mang lại.

Tôi cho rằng đây là nền tảng đột phá để điều hòa lợi ích giữa các đối tượng sử sử dụng đất, từ đó tránh được tình trạng khiếu kiện. Thực tế, khiếu kiện không chỉ xảy ra giữa người dân với cơ quan nhà nước hay với dự án, mà còn giữa những người dân với nhau, thậm chí trong gia đình, khi những cơ chế về lợi ích không được thực hiện tốt. Do đó, đây là yếu tố mang tính then chốt, nền tảng để chúng ta thực hiện cơ chế quản lý một cách công bằng, bình đẳng giữa những người sử dụng đất.

Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2) - Ảnh 4.

Liên quan nội dung thuế tài sản, theo tôi, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nên quy định rõ về thuế sử dụng nhà và đất. Bởi vì, nhà và đất là những yếu tố đóng góp tài sản lớn nhất, đồng thời cũng là tài sản hữu hạn, không phải tài sản vô hạn. Nếu một số người chiếm hữu nhiều thì không còn phần cho người khác nên phải tập trung vào xử lý hành vi đầu cơ, cố tình kiếm lợi nhờ việc mua đi - bán lại đất đai, nhà ở. Điều này không chỉ mang lại nguồn thu cho nhà nước mà quan trọng hơn, nó điều tiết hành vi sử dụng đất, ngăn chặn hành vi đầu cơ. Từ đó, tạo cơ hội cho người thu nhập thấp có thể tiếp cận được các nguồn đất đai, không bị cản trở bởi giá đất được đẩy lên quá cao như thời gian qua.

Với vấn đề tích tụ đất đai, dự luật định hướng thực hiện theo cơ chế thị trường, không dùng biện pháp hành chính. Theo đó, dự luật quy định cụ thể mức hạn điền. Trong giới hạn này, người sử dụng sẽ chịu một mức thuế nhất định, còn nếu vượt thì phải chịu mức thuế cao hơn. Khi ấy, người dân buộc phải tính toán để sử dụng hiệu quả đất đai, từ đó sẽ điều chỉnh hành vi của mình. Chẳng hạn, người dân sẽ cân nhắc kỹ xem tiền thuế hằng năm là bao nhiêu; tích trữ, đầu tư có hiệu quả hay không...? Nếu sử dụng nhiều mà mang lại hiệu quả cao thì họ sẵn sàng đóng góp cao và ngược lại.

Có ý kiến cho rằng việc bỏ khung giá đất khiến bảng giá đất tăng lên, kéo giá nhà tăng theo. Tôi cho rằng lo ngại này chỉ làm cản trở tiến trình thực hiện. Thực tế, khi đưa bảng giá đất về sát giá thị trường thì những hành vi đầu cơ đất đai sẽ được hạn chế. Khi đầu cơ đất đai bị hạn chế, nhu cầu về đất đai sẽ ít đi, đặc biệt là không còn cầu tích trữ. Cân bằng về cung - cầu giúp giá đất không những không tăng mà còn giảm xuống.

Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2) - Ảnh 5.

Quy định về hạn điền cùng chính sách thuế điều tiết phần sử dụng đất tăng thêm được kỳ vọng sẽ giúp giảm cầu, hạ giá đất - Ảnh: Hoàng Triều

Trong giai đoạn đầu thực hiện bảng giá đất sát giá thị trường, không tránh khỏi tâm lý người dân cho rằng giá đất sẽ tăng lên. Nhưng, khi thực hiện cơ chế này kết hợp với chính sách đánh thuế vào người sử dụng nhiều đất đai, đánh thuế theo giá trị của mảnh đất... thì sẽ thấy hiệu quả. Thực tế, nhiều nước đã áp dụng chính sách quản lý tương tự nên giá nhà không quá cao như ở Việt Nam.

PGS-TS NGUYỄN QUANG TUYẾN, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội:

Cần cơ quan độc lập quản lý giá đất

Nguyên tắc, phương pháp định giá đất tại Điều 129 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) yêu cầu "định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường". Vậy thế nào là phù hợp? Tiêu chí nào để định lượng thay vì định tính?

Khi giao UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất, hệ số điều chỉnh biến động giá đất trước khi ban hành, nếu không tăng cường giám sát, thanh tra, kiểm tra thì mỗi địa phương sẽ làm một kiểu. Cách hiểu thế nào là "phù hợp" có thể rất khác nhau; hay với khái niệm "thị trường", cần xác định rõ là thị trường nào...

Về giá đất cụ thể, tôi thấy rằng dự thảo lần này vẫn theo cơ chế cũ được quy định tại Luật Đất đai năm 2013. Trong khi đó, tổng kết thực tiễn 10 năm thi hành Luật Đất đai năm 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công. Nghị quyết 18-NQ/TW yêu cầu có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất... Thế nhưng, dự thảo luật vẫn giao cho UBND cấp tỉnh định giá đất khiến tôi thấy rất băn khoăn.

Sửa Luật Đất đai: Nhiều bàn cãi về đấu giá đất, bảng giá đất (Kỳ 2) - Ảnh 6.

Ngay từ khi bắt đầu đặt vấn đề sửa Luật Đất đai năm 2013, tôi đã kiến nghị nên có một cơ quan độc lập định giá đất và cơ quan này độc lập với UBND cấp tỉnh. Lý do là vì chúng ta trao cho UBND cấp tỉnh rất nhiều quyền, từ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đến định giá đất làm căn cứ bồi thường cho người bị thu hồi đất. Thực tiễn đã chứng minh quy định này là chưa hợp lý. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định, dùng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất không nhận được sự đồng thuận của nhiều người. Tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm tỉ lệ cao, khoảng 60% khiếu nại của người dân, chủ yếu do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng đất thực tế trên thị trường.

Tôi cho rằng nên có cơ quan quản lý giá đất cấp tỉnh độc lập với UBND cấp tỉnh. Cơ quan này được thuê để tổ chức tư vấn định giá đất và có nhiệm vụ quyết định giá đất từng địa phương. Việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp.

VĂN DUẨN (ghi), Đồ họa: A.THANH