Những khu đất vàng ở trung tâm TP HCM luôn trong tầm ngắm của giới kinh doanh bất động sản. Câu chuyện về vụ đấu giá khu đất ở số 23 Lê Duẩn (quận 1, TP HCM) mới đây là một ví dụ.

Trải qua 16 vòng đấu giá với 73 bước giá được xướng lên, khu đất có diện tích 3.025 m²(55x55m) đã có chủ khi mức giá cuối cùng được công bố là 1.430 tỉ đồng. Tính ra mỗi mét vuông của khu đất này có giá bán khoảng 473 triệu đồng, tương đương 15 lượng vàng SJC. Người thắng trong cuộc đấu giá là Công ty Thương mại - Dịch vụ - Khách sạn Tân Hoàng Minh, một công ty bất động sản đến từ Hà Nội.

Giá bán cuối cùng là 1.430 tỉ đồng, trong khi theo hồ sơ do Trung tâm Dịch vụ bán đấu giá tài sản TP HCM đưa ra, giá khởi điểm của khu đất trên chỉ 558 tỉ đồng. Khu đất 3.025 m² này có chức năng sử dụng đất là đất phức hợp văn phòng - thương mại - dịch vụ, hệ số sử dụng đất tối đa 8,0, chiều cao tối đa 100 m (khoảng 18-22 tầng) và mật độ xây dựng 50-60%.

“Như vậy, chủ đầu tư sẽ phải cho thuê ít nhất là 45 USD/m² mới có lời và sẽ phải mất khoảng 12 năm để có thể thu hồi vốn do mức giá trúng thầu há cao” - ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, nhận định. Tuy nhiên, theo ông Quang, với cung đường Lê Duẩn, người có nhiều tiền cũng chưa chắc mua được đất, bởi bên cạnh vị trí cực đẹp thì số khu đất có thể đưa vào khai thác thương mại trên đường này là rất hiếm.

Thực tế cho thấy trên đường Lê Duẩn hiện chỉ còn hai khu đất khác là có thể khai thác chuyển sang mục đích thương mại trong thời gian tới. Dự án đầu tiên là Lavenue Crown do Công ty CP Đầu tư Lavenue (liên doanh của Công ty CP Kinh Ðô (50% vốn điều lệ), Công ty Đầu tư Mayflower (Mỹ) và Công ty Quản lý Kinh doanh nhà TP HCM) làm chủ đầu tư.

Lavenue Crown là một dự án phức hợp hạng sang, gồm có 3 khu chức năng: căn hộ hạng sang, khách sạn 5 sao và trung tâm thương mại, tọa lạc tại vị trí vàng của trung tâm quận 1. Riêng khối căn hộ hạng sang bao gồm khoảng 200 căn với tổng diện tích sàn khoảng 23.000 m². Theo Kinh Đô, Lavenue Crown dự kiến sẽ được triển khai xây dựng vào cuối năm 2015.

Dự án thứ hai là Ngôi nhà Đức tại số 33 Lê Duẩn vừa được khởi công vào đầu năm nay. Theo thiết kế, Ngôi nhà Đức là một tòa cao ốc 25 tầng do một nhà đầu tư cá nhân người Hồng Kông gốc Đức đầu tư xây dựng với tổng số vốn ước khoảng 80 triệu USD. Tòa nhà có diện tích 28.000 m², dự kiến sẽ được hoàn thành vào quý III/2017.

Dự án Ngôi nhà Đức (33 Lê Duẩn) vừa được khởi công vào đầu năm nay - Ảnh: Linh Phạm

Do là nhà đầu tư cá nhân rót vốn nên ngoài là nơi tập trung các cơ quan của Đức thì một nửa tòa nhà này thuộc quyền sử dụng của nhà đầu tư, được dùng vào việc cho thuê. Trong đó, ưu tiên cho các doanh nghiệp Đức hoạt động tại Việt Nam.

Cũng nhằm mục đích ngoại giao và cả thương mại, nhưng dự án tại khu đất 31 Lê Duẩn do Công ty CZ Slovakia làm chủ đầu tư lại không mấy suôn sẻ do gặp trục trặc ở khâu đền bù giải tỏa.

Năm 2008, dự án 31 Lê Duẩn dự định được triển khai trên khu đất 1.700 m² của Liên hiệp Các tổ chức hữu nghị tại TP HCM với chức năng trung tâm hội nghị quốc tế, văn phòng, cơ quan nghiên cứu, khu công sở. Sau đó, dự án được mở rộng thành hơn 4.000 m² (phần đất mở rộng thêm thuộc quyền sở hữu của Công ty Diệp Bạch Dương) và thêm các chức năng như căn hộ, trung tâm thương mại, nhà hàng, khách sạn. Việc mở rộng dự án làm 15 căn nhà của cá nhân và 7 mặt bằng của Công ty Diệp Bạch Dương bị thu hồi.

Để thu hồi khu đất này, Ủy ban Nhân dân Quận 1 ký ban hành Quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư với mức giá 220 triệu đồng/m² nhưng Công ty Diệp Bạch Dương vẫn tiếp tục khiếu nại vì không đồng tình về giá bồi thường và muốn tự triển khai dự án trên mảnh đất của mình.

Đất tại các trục đường trung tâm Thành phố là một trong những lợi thế đảm bảo mang lại hiệu quả cho nhà đầu tư. Vì thế, nhà đầu tư nào cũng đều muốn giành phần. Tại cuộc đấu giá khu đất 23 Lê Duẩn, chẳng hạn, có đến 12 công ty và một cá nhân tham gia đấu giá.

Một số dự án bất động sản trên đường Lê Duẩn đang cho hiệu quả kinh doanh khá tốt. Tòa nhà Kumho Plaza hiện có tỉ lệ lấp đầy 88% và đang cho thuê với mức giá  46 USD/m².  Dự án Diamond Plaza có tỉ lệ lấp đầy 100%, Saigon Tower 90%...

Theo ông Nguyễn Nguyên Thái, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn TCF, đối với những khu đất trung tâm, nếu được phê duyệt cho chức năng căn hộ thì hiệu quả kinh doanh sẽ tốt hơn so với lĩnh vực văn phòng. Tuy nhiên, những vị trí ở khu trung tâm chẳng bao giờ mất giá nên bên cạnh việc xây lên để khai thác, chủ đầu tư cũng có thể đầu tư sau đó bán lại cho nhà đầu tư nước ngoài, vốn rất chuộng đầu tư vào các tài sản đang khai thác.

Bằng chứng là trước đó một số tòa nhà trên đường này đã được sang tay. Năm 2012, tòa nhà Saigon Tower (29 Lê Duẩn) đã được Jen Capital, một quỹ đầu tư của Tập đoàn Chiaphua (Trung Quốc) chuyển nhượng lại cho Công ty Daibiru đến từ Nhật thông qua việc bán cổ phần chi phối trong công ty sở hữu tòa nhà.

Tương tự, hồi đầu năm 2015, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) cho biết đã thay thế Posco để trở thành đối tác nước ngoài trong liên doanh sở hữu tòa nhà trung tâm thương mại, văn phòng và căn hộ cao cấp Diamond Plaza khi mua lại đến 70% vốn của tòa nhà này.