Những "điểm trừ" của bất động sản công nghiệp Việt Nam

Thứ hai, 06/07/2020 14:53

Chuyên gia cho rằng hạ tầng vốn "được xây để bán nhà" chứ chưa có hệ thống thực sự phục vụ bất động sản công nghiệp nên đây có thể là "điểm trừ" khi đón sóng FDI.

CBRE Việt Nam cho rằng thị trường Việt Nam gần như không còn đất mới để thu hút các nhà đầu tư nước ngoài trong ngắn hạn. Nguồn cung đất công nghiệp tại các vị trí có kết nối hạ tầng tốt - gần các cảng quan trọng và khu đô thị lớn – còn hạn chế. Tỷ lệ lấp đầy của các khu công nghiệp tại các vùng công nghiệp chủ chốt đã đạt trên 90%. Ngoài ra, triển vọng tăng trưởng về diện tích đất công nghiệp ở mức thấp do việc mở rộng các nguồn cung hiện hữu gặp khó khăn.

Những điểm trừ của bất động sản công nghiệp Việt Nam - Ảnh 1.

Hạ tầng giao thông kết nối từ khu công nghiệp Sóng Thần (huyện Dĩ An, tỉnh Bình Dương) tới các cảng biển, sân bay hiện đã quá tải. Ảnh: Lê Tiên.

Trao đổi với VnExpress, ông Lê Trọng Hiếu - Giám đốc bộ phận cho thuê văn phòng và công nghiệp của CBRE Việt Nam – cho rằng, sự phát triển đất công nghiệp tại những khu vực công nghiệp mới diễn ra chậm do kết nối hạ tầng đến các cảng biển, cảng sông và các thị trường tiêu thụ lớn còn hạn chế. Theo ông, sẽ mất ít nhất 2 năm để các chủ đầu tư mở rộng quỹ đất tại các khu công nghiệp hiện hữu. Còn việc phát triển khu công nghiệp mới cần nhiều thời gian hơn.

"Điều này sẽ khiến các doanh nghiệp đầu tư vào bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hao tổn nhiều thời gian, chi phí cho cơ sở hạ tầng hơn so với Thái Lan, Indonesia, Ấn Độ, Malaysia hay Philippines", ông Hiếu cho biết.

Còn TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc cấp cao của Savills Việt Nam – chia sẻ thêm, cơ sở hạ tầng giao thông, kho bãi lưu trữ và vận chuyển hàng hoá hiện là yếu tố có thể cản trở quyết định chuyển dịch đầu tư sang Việt Nam của các nhà nhà sản xuất hàng đầu thế giới.

Ở miền Bắc, những doanh nghiệp đặt nhà máy ở các khu công nghiệp tại Hưng Yên, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hải Dương – các địa phương nằm gần trục giao thông Hải Phòng và Hà Nội – mới hy vọng tiết giảm chi phí vận chuyển.

Ngoài ra, các cảng biển chính bao như cảng Cát Lái - cảng sông lớn nhất Việt Nam, cảng Cái Mép và cụm cảng Hải Phòng, đã ghi nhận khối lượng hàng hóa tăng nhanh trong năm qua do sự tăng trưởng mạnh về nhu cầu xuất khẩu. Vì vậy, tình trạng tắc nghẽn giao thông trở thành vấn đề dù đã có sự mở rộng và cải thiện về khả năng xử lý hàng hóa, vận chuyển.

"Giao thông từ Hà Nội tới Hải Phòng rất thuận tiện, nhưng đường đi từ Hải Phòng tới các cảng biển để xuất hàng hoá ra nước ngoài lại không được như vậy", ông Khương nói.

Ngoài ra, việc giảm chi phí vận chuyển hàng hoá từ các khu vực không kết nối trực tiếp với cảng biển như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc sẽ là bài toán khó với các doanh nghiệp.

Ở miền Nam, khoảng cách từ các khu công nghiệp ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương tới cảng biển ở Vũng Tàu đều trên 100 km. Với các khu công nghiệp ở TP HCM, ông Khương cho biết, nhiều doanh nghiệp hiện chưa thể khai thác hệ thống đường thuỷ để giảm tỷ trọng hàng hoá vận chuyển trên các tuyến cao tốc, dù địa phương này sở hữu 92 tuyến đường thủy nội địa địa phương dài hơn 598,7 km, 5 tuyến đường thủy nội địa quốc gia hơn 100 km.

"Hoạt động xây dựng cơ sở hạ tầng ở nước ta những năm qua mới chỉ tập trung cho mục tiêu phát triển bất động sản, đường sá xây xong là để mua bán nhà thật nhanh", ông Khương nói và cho rằng, Việt Nam chưa có một hệ thống hạ tầng thực sự để phục vụ các khu công nghiệp.

Theo ông Khương, cơ sở hạ tầng kém về số lượng và chất lượng sẽ đẩy chi phí vận chuyển và kho vận lên cao, khiến chi phí đầu tư tại Việt Nam kém cạnh tranh hơn so với Thái Lan, Malaysia, Indonesia, Ấn Độ.

Một yếu tố khác khiến các khu công nghiệp Việt Nam gặp khó khăn khi đón làn sóng dịch chuyển sản xuất là rủi ro về ô nhiễm môi trường. TS. Đinh Thế Hiển – chuyên gia kinh tế - cho biết hiện chỉ có số ít khu công nghiệp do Honda, Samsung đầu tư bảo đảm tiêu chuẩn về xử lý chất thải và bảo vệ môi trường.

Với những khu công nghiệp khác, đặc biệt các khu công nghiệp chuyên lắp ráp sản phẩm có hàm lượng giá trị thấp ở Bình Dương, việc xử lý chất thải rắn chưa thực sự theo đúng tiêu chuẩn, môi trường làm việc của công nhân cũng chưa tốt.

"Những doanh nghiệp dịch chuyển từ Trung Quốc đều cung ứng mặt hàng giá trị cao cho các quốc gia phát triển – nơi đòi hỏi tiêu chuẩn cao về môi trường. Còn cách đầu tư của các doanh nghiệp bất động sản khu công nghiệp ở Việt Nam hiện chỉ phù hợp với các doanh nghiệp lắp ráp, không chú trọng bảo vệ môi trường", ông Hiển phân tích.

Về vĩ mô, ông Lê Trọng Hiếu cho rằng, nguồn cung nguyên vật liệu và linh kiện cho các ngành công nghiệp của Việt Nam hiện phụ thuộc chủ yếu vào thị trường Trung Quốc. Còn phần lớn sản phẩm sản xuất, lắp ráp tại Việt Nam đều xuất khẩu sang các thị trường lớn như Mỹ, Nhật, châu Âu, Hàn Quốc.

Vì vậy, chỉ cần nguồn cung ứng nguyên liệu hoặc thị trường xuất khẩu bị ngưng trệ do các biến cố tương tự Covid-19, ngành công nghiệp chế biến chế tạo của Việt Nam sẽ chịu tác động ngay lập tức.

"Thị trường bất động sản công nghiệp với hai sản phẩm chính là đất công nghiệp cho thuê và nhà xưởng cho thuê sẽ bị ảnh hưởng tiêu cực tương ứng khi nhu cầu sản xuất, xuất khẩu của doanh nghiệp chế biến chế tạo sụt giảm", ông Hiếu cho biết.

Theo Hoàng Thắng (vnexpress.net)

Gửi bình luận

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Ký kết hợp tác toàn diện triển khai dự án căn hộ cao cấp tại Nha Trang

Dự án 17:26

Ngày 18-3, Lễ ký kết hợp tác toàn diện để triển khai dự án căn hộ cao cấp (Nha Trang, Khánh Hoà) đã diễn ra tại GEM Center TP HCM.

Zacks nâng xếp hạng Mondelez (MDLZ) nên mua

Zacks nâng xếp hạng Mondelez (MDLZ) nên mua

Tài chính 15:31

Mondelez International Inc. (MDLZ) có thể là một lựa chọn chắc chắn cho các nhà đầu tư, khi gần đây đã được nâng lên Xếp hạng Zacks #2 (Mua). Bước nâng hạng này chủ yếu phản ánh xu hướng tăng lên trong tổng hợp ước tính lợi nhuận từ các nhà phân tích, đây là một trong những động lực mạnh nhất tác động đến giá cổ phiếu.

Cách làm mới căn nhà bằng những món nội thất cơ bản

Cách làm mới căn nhà bằng những món nội thất cơ bản

Vật tư 14:48

Chỉ bằng các món đồ nội thất đơn giản cùng những nguyên tắc thiết kế nội thất phổ biến, bạn đã có thể ngay lập tức làm mới không gian sống của mình.

Nhà bằng gỗ ngày càng phổ biến trong tương lai

Nhà bằng gỗ ngày càng phổ biến trong tương lai

Vật tư 09:38

Nhà bằng gỗ sẽ ngày càng phổ biến hơn, các tòa nhà bằng gỗ hiện nay có thể được xây dựng cao hơn và nhanh hơn. Đây là dự đoán của Tập đoàn AB Engineering France, có trụ sở ở Nanterre, ngoại ô Paris (Pháp).

Nhà ga hành khách T3 Tân Sơn Nhất dự kiến hoàn thành vào năm 2025

Nhà ga hành khách T3 Tân Sơn Nhất dự kiến hoàn thành vào năm 2025

Doanh nhân 13:10

Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam (ACV) vừa tổ chức Lễ phát động thi đua hoàn thành thi công đưa vào khai thác công trình nhà ga hành khách T3 Cảng hàng không quốc tế (HKQT) Tân Sơn Nhất.

Cổ phiếu tăng trưởng có tên Toyota Motor

Cổ phiếu tăng trưởng có tên Toyota Motor

Tài chính 13:09

Toyota Motor (TM) đã báo cáo lợi nhuận kinh doanh đạt 11,3 tỷ USD cho quý III tài chính, vượt xa ước tính 9,2 tỷ USD của Phố Wall.

Đầu tư cổ phiếu - Câu chuyện của sự phân tích chiến lược

Đầu tư cổ phiếu - Câu chuyện của sự phân tích chiến lược

Tài chính 08:39

Thị trường cổ phiếu đã tạo ra một lượng tài sản khổng lồ trong những năm qua. Việc đầu tư vào chỉ số S&P 500, bao gồm 500 công ty niêm yết công khai lớn nhất nước Mỹ, đã mang lại lợi nhuận hàng năm từ 8% đến 12%.

Ấn tượng nhà trên cây, trên vách đá!

Ấn tượng nhà trên cây, trên vách đá!

Nhà đẹp 08:50

Ngôi nhà ở Bali (Indonesia) được nâng lên cao khỏi mặt đất nhờ phần lõi vững chắc gồm bốn cột thẳng đứng. Một ngôi nhà độc đáo khác nằm cheo leo trên vách đá ở Big Sur, California (Mỹ)...

Phú Đông Group ra mắt Phú Đông SkyOne căn hộ chất lượng cao cấp vừa túi tiền cho người trẻ

Phú Đông Group ra mắt Phú Đông SkyOne căn hộ chất lượng cao cấp vừa túi tiền cho người trẻ

Dự án 07:58

Giữa bối cảnh người mua nhà ngày càng trẻ hóa trong khi giá bán tăng cao, sự xuất hiện của Phú Đông SkyOne với chiến lược căn hộ chất lượng cao cấp, giá vừa túi tiền đã mang đến cho gia đình trẻ giải pháp tối ưu, đơn giản hóa giấc mơ an cư.

Hòa Phát cung cấp 518.000 tấn thép cho thị trường trong tháng 2

Hòa Phát cung cấp 518.000 tấn thép cho thị trường trong tháng 2

Vật tư 12:05

Trong tháng 2/2024, Tập đoàn Hòa Phát sản xuất 690.000 tấn thép thô, tương đương tháng trước. Sản lượng bán hàng các sản phẩm thép cuộn cán nóng (HRC), thép xây dựng, thép chất lượng cao và phôi thép cung cấp ra thị trường đạt 518.000 tấn, giảm 19% so với tháng đầu năm.

XEM THÊM