Dự báo “nóng”: Giải cứu bất động sản từ góc nhìn Trung Quốc
(NLĐO) - Sau gói giải cứu bất động sản gồm 16 nội dung quan trọng, Trung Quốc tiếp tục đưa ra chương trình hành động mới với 21 nhiệm vụ trọng tâm. Thị trường địa ốc Trung Quốc có thể thoát đổ vỡ, phát triển lành mạnh và trở thành bài học cho Việt Nam?
Trừ 2 thành phố lớn Bắc Kinh và Thượng Hải vẫn giữ nhiều quy định khắt khe về hộ khẩu khi mua nhà, hầu hết địa phương khác đều bỏ quy định này bên cạnh việc triển khai nhiều chính sách hỗ trợ nhằm kích cầu bất động sản (BĐS). Chương trình hành động với 21 nhiệm vụ trọng tâm nêu trên được đánh giá là động thái tích cực nhằm giải cứu lĩnh vực đóng góp hơn 1/4 chỉ số GDP của Trung Quốc.
Một dự án của Tập đoàn Evergrande đã bị tạm dừng xây dựng ở tỉnh Giang Tô - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Thanh lọc doanh nghiệp yếu kém
Ngân hàng Trung ương Trung Quốc, Ủy ban Bảo hiểm và Ngân hàng Trung Quốc tiếp tục nhấn mạnh sự cần thiết của việc thành lập các công ty quản lý tài chính để tái cấp vốn cho lĩnh vực BĐS. Ngoài ra, một giải pháp quan trọng là các ngân hàng thương mại làm trung gian hỗ trợ doanh nghiệp (DN) BĐS lớn, uy tín mua bán, sáp nhập (M&A) DN BĐS yếu kém. Chương trình hành động dành 150 tỉ nhân dân tệ (22,3 tỉ USD) cho kế hoạch M&A này. Đây là giải pháp hỗ trợ có trọng tâm, trọng điểm với mục tiêu thanh lọc những DN hoạt động không tốt.
Bên cạnh đó, chương trình hành động còn dành 100 tỉ nhân dân tệ (14,9 tỉ USD) cho một số thành phố thí điểm mua lại một số dự án nhà ở thương mại để biến thành dự án cho thuê. Các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương cũng đang xây dựng chính sách ưu đãi về thuế, thủ tục... nhằm khuyến khích DN lớn chuyển các dự án nhà ở thương mại sang nhà cho thuê. Đồng thời, DN nhà nước có tiềm lực tài chính cũng được kêu gọi tham gia mua các dự án để triển khai tiếp hoặc cho người lao động thuê.
Một số thành phố lớn như Thâm Quyến (tỉnh Quảng Đông), Thượng Hải, Bắc Kinh đều có quỹ nhà ở lớn dành để cho thuê nhằm thu hút nhân tài; thực hiện các chính sách xã hội về nhà ở cho công chức, người lao động. Bởi thực tế, với đồng lương hiện tại, người lao động khó có thể sở hữu căn nhà tại các thành phố trực thuộc trung ương, nơi có giá nhà đắt đỏ hàng đầu thế giới.
Công trường xây dựng các tòa nhà chung cư ở thủ đô Bắc Kinh - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Bơm vốn cho doanh nghiệp hoàn thành dự án
Chương trình hành động dành 350 tỉ nhân dân tệ (52,2 tỉ USD) để mở rộng cho 30 DN BĐS lớn và người mua nhà lần đầu được tiếp cận nguồn vốn lãi suất thấp trên cơ sở bảo đảm tính pháp lý và tự nguyện của các bên. Mục tiêu là thúc đẩy dự án dang dở sớm hoàn thành, bảo đảm bàn giao nhà đúng hạn.
Nhà nghiên cứu Lý Vũ Gia, Viện Quy tắc Đô thị tỉnh Quảng Đông, cho rằng chương trình hành động này phải được thúc đẩy đồng bộ ở cả 3 cấp độ: DN BĐS, các tổ chức tài chính và người mua nhà. Cơ quan chức năng không chỉ giúp DN xử lý rủi ro tài chính mà còn tạo điều kiện cho DN tốt phát hành trái phiếu BĐS. Trung Quốc cũng đã bật đèn xanh trở lại cho các quỹ đầu tư tư nhân để huy động tiền cho các dự án phát triển bất động sản nhà ở, sau khi tạm dừng phê duyệt vào năm 2021.
Các ngân hàng tạo điều kiện để người mua nhà tiếp cận nguồn vốn, xử lý phù hợp đối với với những khoản vay mà vì dịch bệnh ảnh hưởng thu nhập nên không đóng tiền đúng tiến độ. Bàn giao nhà đúng tiến độ vẫn là công việc trọng tâm quan trọng năm 2023 để tạo niềm tin cho thị trường BĐS.
Các tòa nhà dân cư đang được xây dựng tại tỉnh Giang Tô - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Thế giới đánh giá ra sao?
Theo Bloomberg, giá nhà mới ở Trung Quốc tại 70 thành phố lớn, không bao gồm nhà ở do nhà nước trợ cấp, đã kết thúc chuỗi giảm 16 tháng và ổn định vào tháng 1-2023.
Ước tính của The Wall Street Journal dựa trên dữ liệu do Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc công bố hôm 16-2 cho thấy giá nhà mới trung bình tại 70 thành phố gần như đi ngang khi chỉ giảm 0,004% trong tháng 1 vừa qua, thấp hơn mức giảm 0,25% trong tháng 12-2022. Giá nhà cũ giảm 0,28%, thấp hơn mức 0,41% của tháng 12 năm ngoái.
Doanh số tháng 1-2023 của 100 công ty BĐS lớn nhất Trung Quốc vì thế vẫn giảm 33% so với cùng kỳ năm ngoái, theo dữ liệu của nền tảng thông tin China Real Estate Information.
Đáng chú ý, giá nhà tại Trung Quốc ngừng giảm sau khi quốc gia này đưa ra nhiều biện pháp hỗ trợ hơn đối với thị trường BĐS.
Tổ chức xếp hạng tín nhiệm toàn cầu Moody's dự báo tăng trưởng kinh tế Trung Quốc dần phục hồi đáng kể hơn từ quý II/2023 nhờ tăng trưởng tiêu dùng phục hồi. Tuy nhiên, sự sụt giảm doanh số bán BĐS có thể chạm đáy trong giai đoạn này và các biện pháp giải cứu cứu vẫn khó có thể phục hồi hoàn toàn niềm tin vào thị trường.
Trung Quốc đã hạ lãi suất vay thế chấp kể từ năm ngoái để thúc đẩy doanh số bán BĐS vốn đang suy giảm. Kết quả là nhiều người Trung Quốc đang tận dụng các gói vay kinh doanh, vay tiêu dùng lãi suất thấp để trả nợ trước hạn cho những khoản vay mua nhà - vốn có lãi suất cao hơn. Động thái này có khả năng làm giảm lợi nhuận của ngân hàng.
Theo Reuters, các nhà phân tích ước tính gần 700 tỉ USD các khoản vay thế chấp đã được trả trước kể từ đầu năm ngoái khi các ngân hàng bắt đầu hạ lãi suất cho vay. Các nhà phân tích kỳ vọng sự phục hồi của thị trường BĐS sẽ chỉ bắt đầu vào nửa cuối năm nay.
"Chính sách kích cầu mới cần linh hoạt và sáng tạo trong bối cảnh người mua lẫn các nhà đầu tư không phản hồi tích cực với chính sách nới lỏng hiện tại" - ông Tommy Xie, người đứng đầu bộ phận nghiên cứu và chiến lược Trung Quốc tại Ngân hàng OCBC (Singapore), nhìn nhận.
X.Mai
Ngân hàng Trung ương cho phép các ngân hàng thương mại hạ lãi suất nếu trong vòng 3 tháng, giá nhà mới giảm. Hiện nay, lãi suất cho vay phổ biến ở nhiều tỉnh, thành đối với những người mua căn nhà đầu tiên dao động từ 3%-5%/năm, thời hạn 10-15 năm. Khống chế lạm phát tốt, lãi suất huy động thấp đã giúp Trung Quốc triển khai được nhiều chính sách cho vay mua nhà lãi suất ưu đãi tốt không kém nhiều nước phát triển hiện nay.
Người dân ngày càng dễ mua nhà
Giá nhà mới ở các tỉnh, thành đã giảm 17 tháng liên tiếp. Ở một số thành phố cấp 2 như Hàng Châu, Thành Đô, Nam Kinh... đã xuất hiện nhiều dấu hiệu tích cực cho thấy niềm tin của người dân với thị trường BĐS tăng lên nhờ những chính sách giải cứu có trọng điểm, nhất là chính sách ưu đãi lãi suất và chương trình kích cầu của nhiều địa phương, DN. Các ngành chức năng cũng đang xem xét đưa ra tỉ lệ thế chấp thấp hơn để thúc đẩy giao dịch BĐS.
Anh Trần Thế, công chức nhà nước ở TP Tế Nam, tỉnh Sơn Đông, vừa mua căn hộ với diện tích 70 m2, giá 1,05 triệu nhân dân tệ (hơn 3,6 tỉ đồng). Với tổng thu nhập gần 20.000 nhân dân tệ/tháng (gần 70 triệu đồng/tháng) của 2 vợ chồng, tính ra gánh nặng trả nợ không quá sức.
Không riêng anh Trần Thế, với đa số công chức, người lao động, cơ hộ lựa chọn căn hộ hợp túi tiền hiện rất nhiều. Khách mua nhà còn được nhận nhiều ưu đãi như tặng nội thất, miễn lãi suất 2 năm đầu...
Tại các thành phố cấp 2 như Thành Đô (tỉnh Tứ Xuyên), Nam Kinh (tỉnh Giang Tô), Tế Nam (tỉnh Sơn Đông), giá căn hộ chung cư phổ biến dao động từ 12.000-22.000 nhân dân tệ/m2, tương đương 42-77 triệu đồng/m2; thời hạn 50-70 năm.
Chủ trương "nhà là để ở, không phải để đầu cơ" tiếp tục được các ngành chức năng Trung Quốc thực hiện triệt để. Bộ trưởng Bộ Nhà ở và kiến thiết đô thị nông thôn Nghê Hồng cho rằng nhiệm vụ trọng tâm hiện nay là tăng niềm tin để DN BĐS tiếp tục đầu tư, để người mua nhà tự tin tham gia thị trường và để người trẻ có cơ hội mua căn nhà đầu tiên. Đồng thời, tiếp tục siết chặt các quy định về tiền mặt, nâng lãi suất đối với trường hợp mua căn nhà thứ 2, 3... tại các thành phố lớn để hạn chế đầu cơ.
Bài học cho Việt Nam
Dưới góc nhìn của TS Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, thị trường BĐS Trung Quốc rất khác Việt Nam. Trong khi DN BĐS Trung Quốc chủ yếu huy động vốn từ người mua nhà với tỉ lệ lên đến 53% thì tại Việt Nam, tỉ lệ này chỉ khoảng 15%-20% bởi Luật Kinh doanh BĐS quy định rõ dự án phải có đầy đủ cơ sở hạ tầng mới được bán cho khách hàng để huy động một phần vốn.
TS Cấn Văn Lực cho hay đã tìm hiểu khá kỹ các giải pháp giải cứu thị trường BĐS của Trung Quốc và nhận thấy Việt Nam có thể nghiên cứu, vận dụng 10 giải pháp. Thực tế, Việt Nam đã và đang triển khai một số giải pháp trong số đó như giãn - hoãn thuế, giãn - hoãn nợ... Một số giải pháp khác đã được TS Cấn Văn Lực cùng nhóm chuyên gia tư vấn cho phía cho Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và Chính phủ để tìm ra hướng đi phù hợp với tình hình thực tế trong nước.
Theo TS Cấn Văn Lực, có những biện pháp rất quan trọng cần thực hiện, như: DN chấp nhận bán một số tài sản nhằm trả nợ đúng hạn; đàm phán với các trái chủ (người mua trái phiếu) gia hạn nợ trong bối cảnh khó khăn; đổi tiền lấy hàng, đổi trái phiếu lấy BĐS với điều kiện cần được nhà nước hướng dẫn để tránh các vấn đề pháp lý có thể phát sinh; cho phép DN đảo nợ, tức phát hành mới để trả nợ cũ...
"Quan trọng không kém là cần sớm khơi thông kênh phát hành trái phiếu ra công chúng để DN đi theo hướng này nhiều hơn" - TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
T.Phương