Dự báo “nóng”: Trung Quốc chật vật giải cứu bất động sản, Việt Nam thì sao?
(NLĐO) - Giới quan sát cho rằng thị trường bất động sản Trung Quốc cần thời gian hồi phục dù nước này đã tung ra nhiều gói hỗ trợ và dự kiến tiếp tục bơm thêm vốn trong thời gian tới.
Tại Việt Nam, khó có khả năng nhà nước nới mạnh hạn mức (room) tín dụng dù có cơ sở để doanh nghiệp (DN) bất động sản (BĐS) và người mua nhà kỳ vọng vào điều này.
Bơm vốn cho dự án tốt
Giá nhà tại Trung Quốc liên tiếp lao dốc, nhiều dự án đình trệ vì thiếu vốn, làn sóng ngừng trả nợ mua nhà ngày càng phổ biến. Chiến dịch chống COVID-19 cứng rắn ở nền kinh tế lớn thứ 2 thế giới đã ảnh hưởng mạnh đến niềm tin thị trường. Chính phủ Trung Quốc vì thế phải liên tiếp thúc giục các tổ chức tài chính hỗ trợ thị trường BĐS vốn chiếm 1/4 GDP nền kinh tế và là động lực tăng trưởng chính của nước này.
Các ngân hàng lớn, dẫn đầu là Ngân hàng Công Thương Trung Quốc, đã cam kết hỗ trợ ít nhất 1.280 tỉ nhân dân tệ (tương đương 179 tỉ USD) cho các nhà đầu tư BĐS. Động thái này được coi như một phần trong nỗ lực xoa dịu tình trạng hỗn loạn trên thị trường BĐS Trung Quốc.
Tòa nhà chung cư đang xây dựng dở dang ở TP Quế Lâm - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Theo Bloomberg, hàng loạt ngân hàng khác như Ngân hàng Trung Quốc (BOC), Ngân hàng Truyền thông, Ngân hàng Tiết kiệm Bưu điện Trung Quốc (PSBC), Ngân hàng Nông nghiệp Trung Quốc (ABC), Ngân hàng Xây dựng Trung Quốc (CCB) cũng công bố nhiều khoản hỗ trợ tài chính cho DN BĐS.
Mạnh tay bơm thêm vốn vào thị trường, Chính phủ Trung Quốc hướng đến mục tiêu ưu tiên hỗ trợ hoàn thành dự án dở dang, cũng là hỗ trợ những công ty BĐS "sống sót" sau khủng hoảng. Còn những nhà phát triển BĐS đã vỡ nợ, như Tập đoàn China Evergrande và Sunac China Holding, sẽ không được tiếp cận dòng vốn tín dụng.
Như vậy, kế hoạch giải cứu BĐS của Trung Quốc không áp dụng rộng rãi mà có chọn lọc và kèm theo mục tiêu rõ ràng. Tân Hoa xã đưa tin các cơ quan quản lý của Trung Quốc nhấn mạnh yêu cầu chọn lọc những DN BĐS có chất lượng cao để hỗ trợ và kiểm soát chặt mục đích sử dụng vốn. Bên cạnh đó, nội dung hỗ trợ cũng bao gồm sáp nhập và mua lại những dự án thiếu hiệu quả, chất lượng thấp.
Dự án bất động sản được xây dựng ở TP Thâm Quyến, tỉnh Quảng Đông - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Ngân hàng nhỏ "chịu trận"
Cơ quan xếp hạng tín nhiệm Moody's (Mỹ) hôm 2-12 nhận định rủi ro đối với sự ổn định của hệ thống tài chính Trung Quốc đang gia tăng do thị trường BĐS tiếp tục trì trệ giữa bối cảnh suy thoái kinh tế ngày càng rõ nét. Tình trạng này khiến các ngân hàng nhỏ dễ bị tổn thương và đối mặt nhiều rủi ro hơn.
Tuy mức độ rủi ro trực tiếp từ BĐS tới hệ thống ngân hàng là không lớn nhưng mức độ rủi ro gián tiếp lại lớn hơn. Trong đó, rủi ro có thể đến từ cho vay đối với những ngành cung ứng liên quan lĩnh vực BĐS và sự mất giá của tài sản thế chấp,
Theo hãng tin Reuters, các nhà phân tích dự báo tỉ lệ nợ xấu cho vay BĐS của Trung Quốc sẽ ở mức cao trong những tháng tới.
Nới lỏng điều kiện thanh toán
Động thái trên được đưa ra sau khi giới chức Trung Quốc ban hành kế hoạch 16 điểm vào đầu tháng 11-2022 nhằm cứu thị trường BĐS.
Cụ thể, chương trình này hỗ trợ người mua nhà trong việc thực hiện thủ tục thế chấp, vay nợ. Đồng thời, xem xét không hạ điểm tín dụng đối với trường hợp người mua nhà không thể tuân thủ tiến độ thanh toán do gặp khó khăn về tài chính trong bối cảnh đại dịch COVID-19.
Kế hoạch hỗ trợ thị trường BĐS của Trung Quốc còn bao gồm nội dung hỗ trợ tài chính đối với những dự án cho thuê nhà ở với mục tiêu ổn định xã hội.
Cơ quan quản lý cũng khuyến khích tăng nguồn cung nhà ở cho thuê, có thể hỗ trợ để chuyển đổi một số dự án BĐS sắp hoàn thiện để đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Trụ sở Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc ở Bắc Kinh - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Bà Kelly Chen, nhà phân tích cấp cao tại Tập đoàn xếp hạng tín nhiệm Moody’s (Mỹ), nhận định Trung Quốc kỳ vọng những chính sách nêu trên sẽ giúp các công ty địa ốc cải thiện sự linh hoạt tài chính và xoa dịu sức ép tái cấp vốn trong ngắn hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, nhu cầu mua nhà của người dân tại nền kinh tế lớn nhất châu Á vẫn có thể tiếp tục chịu ảnh hưởng bởi lãi suất cao và suy thoái kinh tế.
Giới tài phiệt "di cư" tài sản
Trong bối cảnh khó khăn, đã có những "ông trùm" BĐS Trung Quốc đã lên kế hoạch chuyển tài sản ra nước ngoài.
Trước chiến dịch siết quản lý BĐS của chính quyền Bắc Kinh, bà Zhang Xin và chồng là ông Pan Shiyi, đứng sau Tập đoàn BĐS Soho China (Trung Quốc), đã thành lập Công ty quản lý tài sản Seven Valleys ở Midtown Manhattan, TP New York (Mỹ). Công ty này hiện nắm giữ cổ phần tại hai trong số những công trình mang tính biểu tượng của New York là tòa nhà General Motors trên Đại lộ số 5 và Park Avenue Plaza ở Midtown.
Bà Zhang Xin và ông Pan Shiyi tham dự Party in the Garden 2022 của MoMA tại Bảo tàng Nghệ thuật Hiện đại ở New York ngày 7-6. Ảnh: Getty Images
Theo Bloomberg, sau khi thị trường BĐS Trung Quốc rơi vào khủng hoảng, tổng giá trị của hai khoản đầu tư này thậm chí còn lớn hơn số cổ phần mà cặp vợ chồng Zhang Xin - Pan Shiyi nắm giữ tại Tập đoàn Soho China.
Chiến lược của vợ chồng bà Zhang gồm 5 bước: gây dựng một DN ở Trung Quốc, niêm yết trên sàn chứng khoán toàn cầu, chi trả hàng tỉ USD cổ tức, lập một công ty quản lý tài sản ở nước ngoài và đầu tư vào BĐS ở nước ngoài.
Tòa nhà General Motors tại New York. Ảnh: Bloomberg
Hồi năm ngoái, Tập đoàn Quản lý tài sản thay thế Blackstone (Mỹ) quyết định từ bỏ thương vụ mua lại Tập đoàn Soho China. Theo nguồn tin của Bloomberg, giới chức Bắc Kinh không hoan nghênh thương vụ này bởi cho rằng nó có thể ảnh hưởng tới những vụ thâu tóm khác trong tương lai.
So với mức đỉnh hồi năm 2007, giá cổ phiếu của Soho China đã lao dốc 90%. Tuy vậy, quyết định niêm yết trên sàn chứng khoán Hồng Kông (Trung Quốc) thay vì ở Trung Quốc đại lục đã giúp vợ chồng bà Zhang cứu được tài sản của mình. Ngân hàng Goldman Sachs Group, nơi bà Zhang làm việc sau khi lấy bằng thạc sĩ tại Đại học Cambridge, là công ty xử lý thương vụ niêm yết nêu trên.
Tại Trung Quốc, người dân chỉ được chuyển tiền ra nước ngoài ở một hạn mức nhất định. Tuy nhiên, dòng tiền có thể tự do rời khỏi Hồng Kông (Trung Quốc) để mua tài sản tại nước ngoài.
Một nguồn thạo tin cho rằng phần lớn khoản đầu tư của vợ chồng bà Zhang ra nước ngoài được dùng để mua BĐS ở Mỹ, giải ngân tập trung trong khoảng năm 2015-2017, bao gồm cổ tức đặc biệt và lợi nhuận trên vốn. Hai nhà sáng lập Soho đã nhận gần 1,8 tỉ USD cổ tức và lợi nhuận trên vốn rồi dùng phần lớn để mua BĐS ở New York.
Trước đó, vào năm 2011, Công ty Quản lý tài sản Seven Valleys cũng mua 49% cổ phần tòa nhà Park Avenue Plaza, nơi đặt trụ sở của nhiều tập đoàn lớn, ví dụ Ngân hàng Đầu tư Morgan Stanley.
Theo các nhà phân tích, chiến lược này đã bảo vệ tương đối hiệu quả tài sản của các nhà đầu tư trong bối cảnh nhiều tỉ phú Trung Quốc chứng kiến tài sản "bốc hơi" sau khi chính phủ siết quản lý BĐS.
Khách hàng mua sắm tại một siêu thị ở Quảng Châu, tỉnh Quảng Đông - Trung Quốc. Ảnh: Reuters
Việt Nam: Không chỉ khó về vốn
Tại Việt Nam, thị trường BĐS đối mặt với nhiều khó khăn tương tự. Báo cáo quý III/2022 của Batdongsan.com.vn nêu rõ nhiều tỉnh, thành phố ghi nhận nhu cầu tìm mua BĐS trong quý này giảm khá nhiều so với quý trước. Đơn cử, TP Hải Phòng ước tính giảm 19%, TP Đà Nẵng giảm 12%, TP Cần Thơ giảm 14%...
Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, giao dịch BĐS hiện không thuận lợi. 36% số người được hỏi cho biết rào cản lớn nhất là khách hàng lo sợ thị trường tiêu cực nên không dám đầu tư vào BĐS, 23% cho rằng giao dịch không thể chốt thành công do khách hàng bị hạn chế trong việc vay vốn và 19% nhận thấy trở ngại chính là giá BĐS quá cao so với khả năng tài chính của người mua.
TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận tư vấn đầu tư Savills Việt Nam, nhìn nhận thực tế, thị trường BĐS đã đối mặt với khó khăn về mặt pháp lý trong nhiều năm qua và vấn đề tài chính chỉ là một yếu tố làm trầm trọng thêm tình trạng này. "Để thị trường phục hồi mạnh mẽ, cần sự hỗ trợ về pháp lý cho DN. Chúng tôi hy vọng trong thời gian tới, những nút thắt này sớm được tháo gỡ để tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh, thuận lợi hơn. Từ đó, giải quyết được bài toán về nhà ở cho đại bộ phận người dân, giúp họ có thể tiếp cận với ước mơ sở hữu nhà ở với mức giá hợp lý hơn" - TS Sử Ngọc Khương bày tỏ.
Năm 2023, TS Khương nhận định nền kinh tế, tài chính của Việt Nam tiếp tục bị ảnh hưởng bởi kinh tế toàn cầu, bao gồm gia tăng lạm phát, biến động tỉ giá hối đoái giữa các đồng tiền ngoại tệ, tình trạng khan hiếm xăng dầu… Trong bối cảnh này, thị trường BĐS khó tránh bị tác động và sẽ chuyển biến khá thận trọng.
Dự báo thanh khoản phân khúc nhà ở vẫn sẽ duy trì ở mức ổn trong năm sau song nguồn cung hạn chế, nhất là vắng bóng sản phẩm vừa túi tiền với người tiêu dùng. Phân khúc bất động sản công nghiệp và văn phòng vẫn hoạt động tốt trong khi DN tiếp tục có nhu cầu mở rộng.
Nới hạn mức tín dụng đến đâu?
Đại diện Batdongsan.com.vn cho hay trong bối cảnh hiện nay, DN bất động sản và người mua nhà đều đặt kỳ vọng vào việc tăng trưởng room tín dụng. Khảo sát gần đây của công ty khảo sát thị trường này cho thấy có 34% người được hỏi cho rằng room tín dụng sẽ được nới lỏng vào cuối năm 2022 và 40% tin điều này sẽ diễn ra vào đầu năm 2023.
Dù kỳ vọng nới room là có cơ sở bởi nhu cầu tín dụng của nền kinh tế vẫn ở mức cao song ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn, dự đoán trong thời gian tới, nhà nước sẽ chưa có động thái nới room tín dụng quá mạnh mẽ bởi sẽ ảnh hưởng đến mục tiêu kiểm soát lạm phát.
Theo phân tích của Batdongsan.com.vn, nền kinh tế Việt Nam năm nay hồi phục tốt; có khả năng đạt mức tăng trưởng kinh tế 7,2% - theo ước tính của Ngân hàng Thế giới (World Bank). Vì vậy, sức ép cấp thêm room tín dụng để kích thích tăng trưởng là không quá lớn và nhà nước sẽ ưu tiên kiểm soát lạm phát thay vì đẩy mạnh tín dụng vào thị trường.