Thời sự

Giá đất mới, lo ngại cũ

TP HCM xây dựng bảng giá đất lần đầu bảo đảm nguyên tắc thị trường và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình biến động về giá đất của thành phố

Vừa qua, Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM vừa có tờ trình gửi Hội đồng Thẩm định bảng giá đất TP HCM về thẩm định bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 trên địa bàn thành phố.

Cân bằng quyền lợi

Dự kiến, UBND TP HCM sẽ trình HĐND TP HCM tại kỳ họp cuối năm để thông qua Nghị quyết ban hành bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1-1-2026 như Luật Đất đai 2024 đã quy định.

Trước đây, tại mỗi tỉnh, thành đều đang áp dụng bảng giá đất riêng, được xây dựng và áp dụng đến hết ngày 31-12-2025 theo quy định tại khoản 1, điều 257, Luật Đất đai 2024. Do đó, việc xây dựng bảng giá các loại đất lần đầu, công bố và áp dụng tư ngày 1-1-2026 trên địa bàn thành phố sẽ bảo đảm sự nhất quán, thống nhất trong việc quản lý đất đai trong toàn thành phố, hoàn thiện hơn về những hạn chế còn tồn tại trong bảng giá các loại đất riêng biệt ở các khu vực trước khi sáp nhập.

Cụ thể, khu vực I - TP HCM trước sáp nhập, bảng giá đất tại Quyết định 79/2024 đã được thực hiện điều chỉnh theo luật Đất đai 2024, phản ánh giá đất theo thực tiễn tại địa phương, nhằm hỗ trợ mục tiêu tăng trưởng kinh tế, giảm mức độ ảnh hưởng đối với các đối tượng sử dụng đất.

Khu vực II - tỉnh Bình Dương trước sáp nhập, tình trạng chênh lệch giá giữa bảng giá đất và giá thị trường gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực như thất thu ngân sách, thiếu công bằng trong bồi thường giải phóng mặt bằng và bố trí tái định cư cho người dân bị thu hồi đất. Khu vực III - tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu trước sáp nhập, bảng giá đất đang áp dụng cũng thực hiện điều chỉnh theo hệ số. Tuy nhiên, mức độ điều chỉnh chưa đồng đều ở các xã. Do vậy, cần phải cập nhật dữ liệu thị trường cho cân bằng tại địa bàn các xã.

Tăng không đáng kể

Sở Nông nghiệp và Môi trường cho biết theo khảo sát thực tế giá đất, khu vực I, giá thấp nhất là 3,8 triệu đồng/m2; giá cao nhất là hơn 954 triệu đồng/m2 (đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi). Hệ số tăng cao nhất là 2,99 lần so với Quyết định 79/2024. Địa bàn khu vực II, giá thấp nhất là 1,9 triệu đồng/m2; cao nhất hơn 149 triệu đồng/m2 (đường Yersin). Hệ số tăng cao nhất là 13,6 lần so với Quyết định 63/2024. Địa bàn khu vực III, giá khảo sát cho thấy mức chênh lệch cao nhất lên tới 45,2 lần (xã Kim Long) so với bảng giá đất hiện hành.

Sau khi rà soát, cân đối, bảng giá đất lần đầu dự kiến tính tương đương 60% giá khảo sát. Theo đó, khu vực I, giá cao nhất là 687,2 triệu đồng/m2 ở đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi (bằng giá đất hiện hữu theo Quyết định 79/2024). Hệ số tăng cao nhất là 1,56 lần, hầu hết các tuyến đường không thay đổi so với bảng giá đất hiện nay.

Khu vực II, giá cao nhất là 89,6 triệu đồng/m2 (đường Bác sĩ Yersin, đường Bạch Đằng). Hệ số tăng cao nhất là 8,1 lần so với Quyết định 63/2024. Khu vực III, giá cao nhất là 149,8 triệu đồng/m2 (đường Thùy Vân). Hệ số tăng cao nhất là 3,78 lần so với Quyết định 26/2024.

Trong khi đó, theo dự thảo thì đất nông nghiệp tăng (tỉ lệ) đáng kể so với trước, mức cao nhất là từ 1,2 - 1,4 triệu đồng/m2. Cụ thể, đất trồng cây hằng năm, bao gồm đất lúa và các loại cây khác, mức giá cao nhất ở khu vực 1 là 1,2 triệu đồng/m2 (Quyết định 79/2024 là 685.000 đồng/m2); khu vực 2 là 1 triệu đồng/m2; khu vực 3 là 700.000 đồng/m2 và khu vực 4 là 480.000 đồng/m2.

Đất trồng cây lâu năm có giá cao nhất với khu vực 1 là 1,4 triệu đồng/m2 (Quyết định 79/2024 là 810.000 đồng/m2), khu vực 2 là 1,2 triệu đồng/m2, khu vực 3 là 840.000 đồng/m2 và khu vực 4 là 580.00 đồng/m2.

Bảo đảm công bằng 3 bên

Bảng giá đất lần này cũng nhận nhiều ý kiến phản hồi từ các chuyên gia, người sử dụng đất. Đặc biệt, người dân rất quan tâm tới giá đất nông nghiệp bởi ảnh hưởng đến quyền lợi, đặc biệt là đặc thù như ở TP HCM.

Ông Lê Minh Vương (ngụ phường Hiệp Bình) cho rằng với dự kiến bảng giá đất tăng so với trước, khó khăn vì "hạn chế tài chính" để đóng tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất chưa được giải quyết, gây lo lắng cho người dân. "Người dân cảm thấy vô cùng phi lý khi đang sở hữu đất, nhưng muốn xây nhà để ở hay hợp thức hóa quyền sử dụng thì phải đóng một khoản tiền khổng lồ, cảm giác như phải bỏ tiền túi ra mua lại mảnh đất của chính mình thêm một lần nữa" - ông Vương nói.

Vì vậy, ông Vương mong muốn cấp thẩm quyền cần xem xét lại công thức tính tiền sử dụng đất. Cần có một cơ chế giảm trừ hoặc mức thu phần trăm hợp lý hơn thay vì thu trọn phần chênh lệch. Chỉ khi quyền lợi giữa Nhà nước và người dân được cân đối hài hòa, chính sách mới thực sự đi vào cuộc sống và được nhân dân đồng tình ủng hộ.

Liên quan tới tờ trình bảng giá đất của Sở Nông nghiệp và Môi trường TP HCM, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP HCM (IEEr) cho rằng mức giá không chênh lệch nhiều so với mức giá của Quyết định 79/2024 đang áp dụng. Trong khi đó, mức giá đất đang thực hiện theo Quyết định 79 được đánh giá là khá cao so với nguyên tắc thị trường và thực tế cho thấy khi áp dụng đã gặp rất nhiều sự phản ứng từ người dân và doanh nghiệp.

Để giải quyết vấn đề, TS Phạm Viết Thuận cho rằng thành phố cần có định hướng xây dựng bảng giá đất trên nền tảng bảng giá (theo Quyết định 02/2020 về ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn thành phố giai đoạn 2020-2024) được áp dụng trước khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nhân với hệ số K với biên độ điều chỉnh tăng, giảm từ 0,2 đến 3 lần khi điều chỉnh hệ số K để áp dụng cho bảng giá đất ở mới năm 2026.

Theo TS Thuận, muốn người dân giao mặt bằng nhanh có thể tăng hệ số K khi bồi thường, muốn tăng thu Ngân sách thì hệ số K theo giá thị trường, muốn dân nộp tiền sử dụng khi chuyển mục đích sang đất ở theo mức thu nhập thì tăng giá đất nông nghiệp lên 65%-70% giá đất ở cùng thửa đất. Đây là giải pháp theo nguyên tắc thị trường cần nghiên cứu thực hiện.

Chờ Bộ Tư pháp thẩm định

Trong văn bản gửi Bộ Tài chính, cử tri TP HCM phản ánh giá đất hiện nay chưa phù hợp với thu nhập của người dân. Nhiều hộ khó khăn khi tách thửa, xây nhà cho con không đủ khả năng tài chính để chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở. Do đó, cử tri TP HCM kiến nghị xem xét giá chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp; nghiên cứu giảm thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản và có chính sách miễn, giảm đối với các hộ gia đình khó khăn. Để giải quyết khó khăn, cử tri đề xuất xem xét cơ chế cho phép các hộ dân khó khăn được nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất theo hình thức trả góp, thời hạn dài.

Trả lời ý kiến cử tri, Bộ Tài chính cho biết để giải quyết khó khăn trên thì cơ quan tham mưu đang hoàn thiện dự thảo Nghị quyết đặc thù của Chính phủ nhằm tháo gỡ các vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất khi hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở. Sau khi có ý kiến thẩm định của Bộ Tư pháp sẽ trình Chính phủ xem xét, quyết định.

Linh hoạt hệ số K

Trung ương đang lấy ý kiến dự thảo Nghị quyết của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Trong đó, dự thảo quy định giá đất được xác định bằng bảng giá đất nhân cho hệ số điều chỉnh (hệ số K). Đồng thời, quy định UBND cấp tỉnh quyết định hệ số K áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm.

Qua phân tích, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng không thể áp dụng công thức "bảng giá đất x hệ số điều chỉnh giá đất (k1)", mà cần phải quy định "hệ số điều chỉnh giá đất (K3)" áp dụng cho "từng dự án" bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị.

HoREA đề xuất UBND cấp tỉnh quyết định hệ số điều chỉnh giá đất áp dụng từ ngày 1-1 hằng năm để điều chỉnh tất cả các mức giá đất trong bảng giá đất theo từng khu vực, vị trí - K1.

"Hệ số điều chỉnh giá đất" để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất - K2.

"Hệ số điều chỉnh giá đất" để điều chỉnh giá đất trong bảng giá đất để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với các dự án bất động sản, nhà ở thương mại, khu đô thị - K3.