Giá nhà, đất đang biến động ở mức độ nào?

Thời gian qua, việc chính quyền nhiều địa phương mạnh tay xử lý nhà xây dựng trái phép đã làm ảnh hưởng lớn đến thị trường nhà, đất trên địa bàn TPHCM. Theo nhận định của giới kinh doanh địa ốc, việc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất tại nhiều khu vực có dấu hiệu “nóng, lạnh” bất thường. Nhưng, nhìn chung đang hình thành trong người dân một xu hướng lành mạnh là đã quan tâm đến việc sở hữu nhà, đất có giấy tờ hợp pháp hơn là mua theo kiểu giấy “tay”.

Nhà, đất chưa có giấy tờ hợp lệ: Đóng băng!

Có mặt tại khu vực cầu Ông Búp, ấp 4, xã Tân Tạo, huyện Bình Chánh vào sáng 28-8, chúng tôi không khỏi bất ngờ khi khu vực này không còn những cảnh nhộn nhịp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất công khai như trước đây. Nhớ lại cách đây chỉ vài tháng, vừa lọt vào khu vực này là chúng tôi đã bị nhiều “cò” níu kéo, chào mời, với câu nói quen thuộc: “Khu vực này sắp trở thành trung tâm quận Bình Tân (từ huyện Bình Chánh tách ra). Mua nhà, đất ở đây 1 lời 1, nhanh chân kẻo hết!”. Nhưng nay, đi lòng vòng cả tiếng đồng hồ, chúng tôi không hề thấy bóng dáng “cò”, “cò” đã lặn mất tăm! Thậm chí, những căn nhà lá trước đây được các “cò” sử dụng làm “văn phòng giao dịch địa ốc” nay cũng đóng cửa. Bà Nguyễn Thị Năm, một người dân địa phương, cho biết các “cò” đã ngưng hoạt động tại đây kể từ khi chính quyền đập bỏ hàng loạt nhà xây dựng trái phép và truy tố một số đầu nậu. Tương tự, tại ấp 2, xã Tân Tạo và ấp 3, xã Bình Hưng Hòa (huyện Bình Chánh); phường 12 (quận Gò Vấp); khu phố 2, 5 phường Đông Hưng Thuận (quận 12)... là những khu vực có tiếng chuyển nhượng đất, xây nhà trái phép, nay cũng trở nên yên ắng. Năm P. - một “cò” đất có “thâm niên” trong nghề than thở: “Thị trường nhà, đất hiện nay quá ảm đạm. Trước đây, tụi tôi dẫn khách đi xem nhà, đất bở hơi tai, nhưng vài tuần nay thì chỉ ngồi ngáp ruồi!”. Cũng theo “cò” P., với kiểu “siết” gắt gao như trong thời gian qua, hết Chỉ thị 08, 18... của TP (về việc chấn chỉnh công tác quản lý nhà, đất); rồi chỉ thị của các quận, huyện, mới đây đến việc cưỡng chế tháo dỡ... thì giới “cò” chỉ còn nước đổi nghề. Và thực tế, một số “cò” tại các quận 12, Tân Bình, Gò Vấp đã “kiêm” thêm nghề chống thấm, rút hầm cầu, sửa điện, nước...

Tuy nhiên, cũng có một vài khu vực nhà chưa có giấy tờ hợp lệ tại các quận Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Bình... đang có giá, thu hút người mua, với điều kiện các căn nhà này phải có tờ kê khai đăng ký nhà, đất năm 1999 hoặc nằm trong khu quy hoạch dân cư tự chỉnh trang... Bởi, những căn nhà thuộc diện trên đang được xem xét cấp giấy chủ quyền nhà hoặc có tin sẽ được hợp thức hóa cho dù xây dựng sai phép... Do đó, giá nhà loại này có dấu hiệu tăng giá. Điển hình, một căn nhà diện tích khoảng 64 m2 nằm trong hẻm trên đường Cây Trâm (phường 12, quận Gò Vấp) trước đây có giá 200 triệu đồng thì nay gần 250 triệu đồng... Thị trường tuy được nhìn nhận ở trạng thái “đóng băng”, nhưng giá cả không hề sụt giảm bao nhiêu so với trước kia. Qua tham khảo tình hình chung, giá đất nông nghiệp đã phân lô, có đủ cơ sở hạ tầng thì mức giá từ 1,2 triệu đồng/m2 trở lên. Thậm chí, có nơi giá trên 5 triệu đồng/m2 như đất tại một số nơi ở phường Hiệp Bình Chánh (quận Thủ Đức), do cầu đường Bình Triệu 2 chuẩn bị thông xe...

Đất dự án “nóng” dần vì dự thảo Luật Đất đai

Trái với thị trường nhà, đất có giấy tờ không hợp lệ đang bị đóng băng, thì nhà, đất có giấy tờ hợp lệ thuộc các dự án tại 5 quận mới (2, 7, 9, 12 và Thủ Đức) đang có dấu hiệu nóng dần. Chỉ trong tháng 8, giá đất tại nhiều khu vực đang nhích lên, nếu so với cuối năm 2002 thì giá đất hiện nay đã tăng từ 5% - 20%. Tuy vậy, không phải giá đất của khu vực nào cũng đều tăng như nhau, mà phụ thuộc vào vị trí và mục đích của người mua. Ông Ngô Trần Công Luận, Tổng Giám đốc Công ty Nhà đất Đô thị mới, cho biết: “Hiện nay người dân có nhu cầu để ở thường chọn nhà, đất tại khu vực quận 7 và 12; còn nếu muốn đầu tư vào thị trường bất động sản thì sẵn sàng bỏ tiền ra tậu đất nền các dự án tại các quận 2, 9, Thủ Đức...”. Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, có hai nguyên nhân khiến cho giá đất dự án tăng là do tâm lý người mua đã ngán nhà giấy “tay”. Một nguyên nhân quan trọng khác là do dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đang tính đến việc bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất bằng loại thuế thu nhập từ việc mua bán bất động sản. Có nghĩa là người kinh doanh nhà, đất sẽ phải thực hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước nhiều hơn trước. Do đó, người đầu tư trong lĩnh vực này đang có xu hướng mua nhà, đất hợp lệ đầu cơ, trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được Quốc hội thông qua vào cuối năm 2003. Có lẽ, hiện nay thị trường nhà, đất sôi động nhất là tại quận 2. Mức giá bán hiện nay mỗi mét vuông đất đã tăng từ 300.000 đồng đến 600.000 đồng tùy vị trí khu vực. Hấp dẫn khách hàng nhất là các dự án trên đường Trần Não, giá nhiều lô đất nằm mặt tiền đường nội bộ có giá từ 11 triệu - 14 triệu đồng/m2. Riêng đất nền của mặt tiền đường Trần Não nhiều nơi có giá trên 27 triệu đồng/m2. Nhiều khu đất khác trên địa bàn quận 2 giá cũng đang tăng dần theo tiến độ triển khai và thông tin của các dự án lớn, như đường hầm Thủ Thiêm, cầu Phú Mỹ, tuyến đường cao tốc TPHCM – Long Thành – Dầu Giây... Đặc biệt, một khu vực được quy hoạch làm khu dân cư khác trên địa bàn quận 2 là phường Thạnh Mỹ Lợi, được người dân nội thành đổ ra mua khá nhiều.

Căn hộ chung cư đang được “săn lùng”

Qua tham khảo tại các siêu thị địa ốc trong hai tuần qua, chúng tôi thấy lượng nhà chuyển dịch đang có dấu hiệu tăng trở lại. Đặc biệt, người mua tìm đến đây đa phần là nhắm vào các căn nhà có giá dưới 100 lượng vàng hoặc các căn hộ chung cư tái định cư ở nội thành. Bởi vì, giá nhà loại này hợp với túi tiền và thuận lợi cho người mua trong công việc làm ăn, học hành, cư trú...

Tại các siêu thị địa ốc, giá bán các căn hộ này từ 400 triệu đồng đến 700 triệu đồng tùy thuộc vào vị trí. Cụ thể: Căn hộ có diện tích 72 m2 tại lầu 1, lô D chung cư Phạm Viết Chánh (phường 22, quận Bình Thạnh) đã được rao bán với giá 590 triệu đồng hoặc chung cư tái định cư thuộc dự án mở rộng đường Trương Định - Bà Huyện Thanh Quan (phường 9, quận 3), giá một căn hộ lầu 4 có diện tích 67 m2, hiện khoảng 400 triệu đồng... Nhìn chung giá nhà chung cư chuyển nhượng lại hiện đã cao hơn giá Nhà nước bán ra cho dân trung bình từ 50 triệu – 250 triệu đồng/căn. Không chỉ có những căn hộ chung cư xây dựng mới giá cao như vậy, mà tại nhiều chung cư xây dựng trước đây giá cũng đang tăng theo.

Một năm trước, chúng tôi được một “cò” dẫn đi xem một căn hộ có diện tích 108 m2, lầu 4 chung cư Rạch Miễu (quận Phú Nhuận), giá bán lúc đó khoảng 500 triệu đồng, nhưng nay nếu cầm dưới 700 triệu đồng thì đừng mong “rờ” vào nổi. “Giá trên trời vậy mà hàng ngày vẫn có nhiều người đổ đến hỏi mua!” - một “cò” tại chung cư Rạch Miễu nói như vậy. Ngày 28-8, có mặt tại chung cư Phạm Viết Chánh (quận Bình Thạnh), chỉ trong 1 giờ đồng hồ, chúng tôi đếm được có đến hơn 10 người đến, xem hỏi mua căn hộ tại chung cư. Tuy nhiên, theo nhận định của các siêu thị địa ốc, hiện nay, dù được người mua săn lùng, nhưng các căn hộ chung cư vẫn chưa bán được nhiều, vì giá quá cao.