Đánh thuế Bất độngsản như thế nào?

Chắc chắn “một gói” thuế bất động sản sẽ được ban hành. Nhưng các sắc thuế này sẽ được tính dựa vào cơ sở nào, vẫn là vấn đề cần nghiên cứu

Đất đai là sở hữu của toàn dân, nhưng trên thực tế một bộ phận rất đông dân cư thành thị vẫn sống trong cảnh nhà cửa chật hẹp, thuê mướn. Nhu cầu nhà đất là rất lớn nhưng với giá ngày càng cao, một người lao động bình thường tích góp cả đời cũng không thể mua nổi một ngôi nhà 30 m² hay một căn hộ chung cư. Giải bài toán này, Thủ tướng Chính phủ đã có Chỉ thị 01 giao Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường (TN-MT) xây dựng hạn mức đánh thuế sở hữu, sử dụng nhà đất (hạn mức bình quân đầu người) để phá thuế đầu cơ và đưa nhà đất trở về giá trị thực.

MỖI NGƯỜI ĐƯỢC GIỚI HẠN 30 M².- Nguyên thứ trưởng Bộ TN-MT Đặng Hùng Võ cho rằng, chẳng ở đâu như VN hiện nay, người thiếu nhà thì rất lớn nhưng giá quá cao nên người lao động rất khó có điều kiện sở hữu. Do chưa có đầy đủ chế tài để trói buộc nghĩa vụ của công dân đã dẫn đến cảnh “kẻ ăn không hết, người lần chẳng ra”. Ông Võ dẫn giải: Ở Mỹ hoặc Anh có nền kinh tế phát triển hàng đầu thế giới, thu nhập cũng hàng đầu thế giới nhưng giá mua nhà, đất chỉ ngang bằng, thậm chí có nơi còn thấp hơn VN, đó là một nghịch lý. Ở đó chỉ cần một vài trăm ngàn USD là có thể sở hữu một biệt thự có sân vườn, ga ra ô tô..., nhưng thực tế tỉ lệ người có tiền mua nhà đất là rất nhỏ bởi mức thuế sử dụng rất cao.

Hiện tại, các cơ quan liên quan đang trong quá trình bước đầu xây dựng hạn mức và mức thuế đối với nhà đất, nhưng theo ông Võ sẽ chỉ có một cách là đánh thuế lũy tiến đối với loại tài sản này. Thông tin từ Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, cơ quan này dự kiến có thể đề xuất Chính phủ hạn mức về nhà ở là 30 m²/người, 100 m²/hộ gia đình và mức thuế suất 30.000 đồng/m². Sau đó, thuế suất lũy tiến được tính theo số diện tính vượt khung hạn mức từ 130%-200% và cao dần.

GIẢI PHÁP CHỐNG ĐẦU CƠ.- Ông Võ nhìn nhận, việc giá nhà đất tăng cao, liên tục có những cơn “nóng lạnh”, “đỏng đảnh” trước nhu cầu thiết yếu của đại bộ phận nhân dân bắt nguồn từ giới đầu cơ bất động sản găm hàng và đẩy giá lên cao. Cùng quan điểm với ông Võ, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho rằng, “lá bài” hạn mức sẽ hạn chế được tình trạng đầu cơ bất động sản đang diễn ra suốt thời gian qua và góp phần điều tiết lại thị trường, tránh tình trạng nhà đất để không mà giá vẫn trên trời. Theo ông Võ, tốc độ đô thị hóa VN đang ở mức 25% - 30% và tiếp tục duy trì ở mức cao trong vòng 15-20 năm tới đây. “Những cơn sốt nhà đất trong khoảng 15 năm qua không phản ánh đầy đủ về sức tăng của nhu cầu, thị trường, mà chỉ là biểu hiện bất cập, phi lý trong những giai đoạn nhất định do sự thao túng của giới đầu cơ”- ông Võ chia sẻ.

Ông Võ nhìn nhận, việc thay đổi cách tính thuế nhà đất thực hiện sớm ngày nào tốt ngày đó để thị trường phát triển đúng hướng, lành mạnh. Bởi cho đến nay, thuế sở hữu nhà và sử dụng đất vẫn đánh ở mức rất thấp, trong khi thuế chuyển quyền sử dụng và phí trước bạ lại quá cao (4% và 1%), đã biến thị trường bất động sản chủ yếu hoạt động theo kiểu “trao tay”.

Nhưng trên thực tế, khái niệm “đầu cơ nhà đất” nên được hiểu như thế nào? Và nếu đánh thuế, thị trường bất động sản có lành mạnh?

NÊN ĐÁNH THUẾ THEO GIÁ TRỊ NHÀ ĐẤT.- Trước thông tin về nhà đất sẽ được đánh thuế suất lũy tiến, một cán bộ của Vụ Chính sách thuế - Bộ Tài chính cho rằng, nguyên tắc đánh thuế từ hạn mức nhà (30 m²/người) mà Bộ Xây dựng dự kiến đề xuất là không phù hợp và lạc hậu. Ông này cho rằng, cách tốt nhất và được nhiều nước áp dụng là đánh thuế theo giá trị tài sản. Còn theo ông Trần Văn Dũng, Giám đốc Công ty TNHH Kinh doanh bất động sản Ba Đình (Hà Nội), việc đánh thuế lũy tiến cần phải nghiên cứu rất kỹ, nếu không rất khó thực hiện. Ông Dũng dẫn ví dụ đối với các công ty kinh doanh bất động sản hoặc các nhà đầu tư nhỏ lẻ sẽ phải tính thuế như thế nào trong trường hợp nhà đất đứng sở hữu mà chưa thể bán để kinh doanh, trong khi đó là quyền hợp pháp của công dân?

Bên cạnh đó, giới kinh doanh bất động sản cũng lo lắng việc đánh thuế lũy tiến đối với diện tích “bỏ hoang” chỉ có thể áp dụng đối với các nước có thị trường bất động sản ổn định, đủ nguồn lực tài chính đầu tư cho ra sản phẩm hoàn thiện. Hiện tại, thị trường bất động sản ở VN vẫn có số lượng lớn là dạng hợp đồng góp vốn giữa chủ đầu tư và người dân, nên rất khó tách bạch để đánh thuế. Chưa kể việc đánh thuế lũy tiến còn làm người dân hoảng hồn không đăng ký cấp giấy chứng nhận chủ quyền. Cũng theo ông Dũng, việc đánh thuế bất cứ lĩnh vực nào cũng phải căn cứ vào đối tượng có nghĩa vụ nộp thuế có khả năng nộp hay không, nếu không sẽ phản tác dụng, dẫn đến cảnh đua nhau trốn thuế, bóp méo thị trường. Ồng Dũng dẫn ví dụ, một người vừa đủ 18 tuổi được thừa kế nhà đất với số lượng rất lớn sẽ không đủ khả năng để đóng thuế. Ông Dũng bộc bạch: “Các nước họ đánh thuế lũy tiến là do hoạt động tài chính minh bạch, mọi giao dịch đều được nhà nước kiểm soát và qua ngân hàng, còn VN là nền tài chính tiền mặt. Việc đánh thuế kiểu này không dễ gì thực hiện”.

HẠN MỨC NÀO PHÙ HỢP?.- Theo giám đốc một công ty kinh doanh bất động sản tại Hà Nội, ngay việc áp hạn mức tối thiểu bình quân cho người dân cũng rất nan giải, bởi thu nhập và hoàn cảnh sống của từng người rất khác nhau. Theo vị này, hạn mức nhà phải tối thiểu là 50 m²/người và hạn mức sử dụng đất, cũng như sở hữu nhà cũng phải chia cụ thể giữa thành thị và nông thôn để phù hợp với toàn dân. “Việc tiến hành phân hạn mức phải chi tiết hóa đối với mức thu nhập, điều kiện sống của từng khu vực, từng địa phương, từng vùng. Không thể bắt người dân miền núi, nông thôn ở với hạn mức 30 m² hay 50 m²/người. Chưa kể việc người dân cũng có quyền tích lũy tài sản bằng nhà đất” – vị này băn khoăn. Bên cạnh đó, việc thống kê được một người sở hữu bao nhiêu diện tích nhà đất cũng không hề dễ, bởi kinh nghiệm từ việc kê khai tài sản của công chức mà ta đã làm cũng chưa đi đến đâu.

Còn theo ông Dũng, kinh nghiệm từ việc cấm đăng ký xe máy ở Hà Nội trước đây (xuất hiện tình trạng thuê người đủ điều kiện đứng tên), nếu đánh thuế lũy tiến nhà đất được áp dụng tất yếu sẽ xảy ra tình trạng người thất nghiệp vẫn đứng tên chủ căn hộ giá trị bạc tỉ.