Chưa hâm nóng thị trường bất động sản

Nguyên tắc định giá cho bảng giá đất “phải sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” không còn phù hợp?

Đưa ra một khung giá đất phù hợp không gây “sốc” cho nền kinh tế là một việc làm hết sức cần thiết. Do đó, trong giai đoạn hiện nay không tăng mà duy trì giá đất như năm 2006 là ổn, vấn đề còn lại là điều chỉnh chính sách áp dụng cho phù hợp để tránh gánh nặng cho doanh nghiệp (DN), cũng như thiệt thòi cho người dân. Đó là nhận định của nhiều chuyên gia khi bàn về bảng giá đất năm 2007 tại TPHCM vừa được ban hành.

Khung giá tăng: Doanh nghiệp, dân đều gặp khó

Ông Nguyễn Thiềng Đức, Viện phó Viện Kinh tế TPHCM, cho rằng: Nếu đẩy khung giá lên sát giá thị trường, rất nhiều người dân sẽ gặp khó khăn khi đóng tiền sử dụng đất. Và hơn nữa, giá đất này sẽ ảnh hưởng đến việc thu hút đầu tư. Theo ông Đức, có hai vấn đề mà các DN hiện còn kêu khó lại liên quan đến chính sách áp giá, chứ không phải khung giá. Thứ nhất, không có việc phân giá thuê theo sản xuất và dịch vụ. Thông thường, diện tích đất sử dụng vào sản xuất bao giờ cũng nhiều hơn dịch vụ, trong khi khả năng sinh lợi từ dịch vụ lại thường cao hơn sản xuất. Do đó, việc đồng nhất giá thuê đất của hai khu vực này là không hợp lý mà cần có sự phân biệt lĩnh vực ngành nghề để áp dụng biểu giá thuê đất phù hợp hơn. Thứ hai, DN đang phải ký hợp đồng thuê từng năm, việc mỗi năm điều chỉnh giá sẽ ảnh hưởng lớn đến chi phí của DN, cũng như khả năng cạnh tranh. Vì vậy, rất cần xem xét cho các DN được thuê ổn định từng thời kỳ 5 năm. “Việc điều chỉnh khung giá hằng năm giảm hay tăng, TP cần lưu ý đến những tác động do cơ chế giá, để không gây xáo trộn cho DN- chủ thể hoạt động chính của nền kinh tế thị trường”, ông Đức nói.

Giá Nhà nước và thị trường đã quá cao?

Đứng dưới góc độ nhà kinh doanh dự án, ông Hoàng Huy Hiển, Chủ tịch HĐQT – Giám đốc Công ty Cổ phần Phát triển nhà Ô Cấp, khẳng định: Giá nhà, đất hiện nay là quá cao (kể cả giá thị trường cũng như giá Nhà nước). Nếu giá đất cao thì làm sao người có thu nhập trung bình, cán bộ công chức - chứ chưa kể đến người có thu nhập thấp - mua nổi mảnh đất với giá 400-500 triệu đồng. Giá thị trường đang tạo sức ép cho khung giá Nhà nước.

Còn ông Lê Huỳnh Cương Nghị, Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (NLG), trong cuộc hội thảo do Cục Quản lý giá – Bộ Tài chính, tổ chức đã nêu rõ để thị trường bất động sản (BĐS) phát triển bền vững, một trong những yếu tố quan trọng là giá cả phải hợp lý. Thế nhưng, hiện nay việc thiếu vắng một hệ thống đăng ký BĐS có hiệu quả đã cản trở các giao dịch. “Có thể nói chúng ta đã sử dụng cách tính giá BĐS không giống ai, hiện còn quá cao và rất bất hợp lý” - ông Nghị nói. Cũng theo ông Nghị, các nhà tư vấn đầu tư có nhiều năm kinh nghiệm của nước ngoài đều cho rằng do tính pháp lý BĐS yếu và cơ cấu hoạch định chi phí giá đất không rõ ràng, minh bạch, thị trường BĐS Việt Nam mới chỉ thu hút được các nhà đầu tư trong khu vực. Điều này không chỉ đáng tiếc mà còn chứa đựng những rủi ro. Chưa hết, thuế sử dụng đất được điều chỉnh liên tục mỗi năm và rất khó tiên đoán làm giảm tính hiệu quả đầu tư và động lực kinh doanh của các nhà phát triển BĐS. Với cách tiệm cận và nhận định nêu trên, nhiều nhà kinh doanh cho rằng TP chưa tìm ra được các biện pháp khả dĩ đủ sức “hâm nóng” thị trường BĐS trong thời gian tới.

Khó hài hòa giữa quyền lợi và nghĩa vụ

Từ góc độ nhà môi giới BĐS, ông Võ Đình Quốc, Phó Giám đốc Công ty Cổ phần Địa ốc ACB, nhận định một khung giá mà phải hài hòa giữa quyền lợi và nghĩa vụ là rất khó. Bởi vì, người bị giải tỏa thì đòi hỏi giá đền bù phải cao lên, trong khi đó người nộp thuế thì kêu thấp xuống. Do đó, trong giai đoạn hiện nay, việc chọn khung giá đất đã ban hành là tương đối hợp lý, khi các khung thuế suất vẫn cứng nhắc và không linh hoạt đối với từng mục đích sử dụng đất. Cũng theo ông Quốc, nguyên tắc định giá đất của bảng giá đất là “phải sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường” (Điều 56, Luật Đất đai năm 2003) dường như không phù hợp với thực tế, bởi giá thị trường dựa theo sự thuận mua vừa bán của người trong cuộc. Chưa hết, giá lại “sáng lên, chiều xuống” nếu chăm chăm chạy theo nó thì rất khó. “Khung giá đất có thể tăng nếu thuế suất liên quan đến các nghĩa vụ của người sử dụng đất được điều chỉnh linh hoạt, phù hợp. Điều chỉnh giá đất lên thì thuế giảm và ngược lại” - ông Quốc nói.