Toàn cảnh đất vàng hoang phí giữa Hà Nội, triệu tỉ bị chôn lấp, găm giữ

Từ doanh nghiệp năng lực yếu đến các “ông lớn” bất động sản và ngân hàng, nhiều dự án vẫn dang dở hoặc "đắp chiếu" dù được giao đất cả chục năm qua.

Hà Nội đang tiến hành đợt tổng rà soát 341 dự án ngoài ngân sách có sử dụng đất nhưng chậm triển khai. Trong bức tranh đó, những điểm nóng hiện lên rõ nét cả ở khu vực ven đô lẫn lõi đô thị.

Thống kê theo địa phương trước khi điều chỉnh địa giới cho thấy, Mê Linh dẫn đầu với 42 dự án, trở thành “thủ phủ” của các dự án chậm triển khai. Đây không phải là khu vực “đất vàng” nhưng lại là hệ quả điển hình của làn sóng đầu tư bất động sản sau khi Mê Linh sáp nhập về Hà Nội năm 2008

Năm 2008, khi Mê Linh sáp nhập về Hà Nội, hàng loạt doanh nghiệp bất động sản đổ về với những dự án lớn, nhỏ. Nhưng khi thị trường đảo chiều, những điểm yếu bắt đầu lộ rõ khi các vướng mắc pháp lý và hạn chế về năng lực tài chính của chủ đầu tư lộ diện, khiến nhiều dự án rơi vào cảnh dang dở.

Danh sách rà soát cho thấy hàng loạt dự án tại Mê Linh bị nêu tên, như Khu đô thị CEO Mê Linh, Khu đô thị AIC, Khu đô thị Cienco 5, Rose Valley, Khu đô thị Vinalines hay khu nhà ở Minh Giang - Đầm Và...

Không chỉ Mê Linh, các quận (tính theo địa giới cũ) như Nam Từ Liêm, Cầu Giấy, Long Biên hay Hà Đông cũng ghi nhận hàng chục dự án chậm tiến độ.

Tại Cầu Giấy, nơi được coi là “tấc đất tấc vàng”, tình trạng dự án đình trệ cũng diễn ra phổ biến. Các dự án chậm tiến độ tại đây chủ yếu là đất thương mại - dịch vụ, văn phòng và tổ hợp đa chức năng, nằm ở những vị trí đắc địa nhưng bị “treo” suốt nhiều năm.

Có thể kể đến dự án Xây dựng tổ hợp bãi đỗ xe, phòng khám y tế, dịch vụ công cộng, trung tâm thương mại của CTCP Thương mại và Dịch vụ Handico - Thuỳ Dương; Công trình thương mại dịch vụ và văn phòng làm việc của Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)...

Một trong những ví dụ điển hình cho hệ quả của việc lựa chọn chủ đầu tư không đảm bảo năng lực tài chính là dự án Khu đô thị Văn Khê mở rộng (Usilk City).

Sau hơn 16 năm, đến nay, mới chỉ có một số tòa nhà được hoàn thiện và bàn giao. Nhiều tòa nhà khác vẫn thi công dang dở, với những khối bê tông, cốt thép hoen rỉ, bỏ hoang suốt hơn một thập kỷ.

Kết luận của Thanh tra Chính phủ chỉ ra rằng, dự án được UBND tỉnh Hà Tây (cũ) giao CTCP Sông Đà Thăng Long làm chủ đầu tư khi chưa đảm bảo điều kiện về năng lực tài chính theo quy định. Trong quá trình triển khai, doanh nghiệp đã huy động 8.456 tỷ đồng nhưng lại sử dụng hơn 5.300 tỷ đồng cho các dự án khác, mục đích khác. Hệ quả là dự án thiếu vốn, thi công chậm tiến độ, chưa bàn giao được hơn 750 căn hộ khiến nhiều khách hàng khiếu kiện kéo dài, gây lãng phí.

Nhiều ‘ông lớn’ cũng để đất vàng chậm triển khai

Không chỉ các doanh nghiệp yếu kém khiến dự án “chết yểu”. Một thực tế đáng chú ý là nhiều khu đất vàng do các "ông lớn" bất động sản, ngân hàng nắm giữ cũng rơi vào cảnh “đắp chiếu”.

Tổng công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị HUD - Bộ Xây dựng với hàng loạt dự án bị nêu tên như khu đô thị mới Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 tại Mê Linh, khu đô thị mới Tây Nam hồ Linh Đàm (Thanh Trì), khu đô thị Pháp Vân - Tứ Hiệp (Hoàng Mai), khu đô thị mới Vân Canh (Hoài Đức) hay các ô đất tại khu đô thị Mỹ Đình II.

Geleximco có nhiều dự án nằm trong danh sách như dự án cống hóa mương Cổ Nhuế kết hợp bãi đỗ xe và khu nhà ở thấp tầng tại Bắc Từ Liêm; khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn tại Hà Đông; khu A khu đô thị hai bên đường Lê Trọng Tấn tại Hoài Đức.

Nhiều ngân hàng lớn cũng có các dự án chậm triển khai. Vietcombank được nhắc đến với dự án Công trình thương mại dịch vụ và văn phòng làm việc tại Cầu Giấy. Khu đất hơn 5.000m2, nằm ở vị trí ba mặt tiền đắt giá, được đấu giá năm 2008 với giá 265 tỉ đồng. Dù đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, được bàn giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng dự án vẫn chưa được triển khai.

Trong báo cáo tài chính năm 2025, ngân hàng này ghi nhận phát sinh chi phí xây dựng cơ bản dở dang hơn 22 tỉ đồng tại dự án.

VietinBank cũng bị nêu tên với dự án trụ sở chi nhánh Bắc Thăng Long. Khởi công từ năm 2010 với tổng vốn đầu tư hơn 10.000 tỷ đồng, dự án được kỳ vọng trở thành tổ hợp đa chức năng hiện đại. Thế nhưng sau khoảng 16 năm, công trình vẫn chưa thể hoàn thành.

Thông tin về dự án này, tại Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 vừa diễn ra, Tổng giám đốc VietinBank Nguyễn Trần Mạnh Trung cho biết, ngân hàng cùng đối tác nỗ lực hoàn thành việc chuyển nhượng tòa tháp trong nửa đầu năm nay. Hai bên đang ở giai đoạn hoàn tất các thủ tục pháp lý cuối cùng.

Ngoài ra, còn có Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ - Đầu tư Công đoàn Ngân hàng Công thương Việt Nam với dự án Trung tâm giao dịch thương mại, văn phòng và chung cư cao tầng tại số 32, ngõ 298 đường Ngọc Lâm, phường Ngọc Lâm, quận Long Biên (cũ).

Một trường hợp khác là Ngân hàng Phát triển Việt Nam (VDB) với dự án Trung tâm đào tạo, bồi dưỡng cán bộ, văn phòng và nhà công vụ tại ô đất A/D18 Khu đô thị mới Cầu Giấy cũng bị nhắc đến.

Hai bức tranh đối lập - một bên là doanh nghiệp yếu kém làm dự án “chết yểu”, một bên là các doanh nghiệp lớn cũng ôm đất dự án “đắp chiếu” nhưng đều dẫn đến một hệ quả chung: lãng phí nguồn lực đất đai.

Nghịch lý “đất treo, người thiếu nhà”

Trao đổi với PV VietNamNet , luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law Firm, cho rằng, hàng trăm dự án chậm 10-20 năm không đơn thuần là đất bỏ hoang. Đó là nghịch lý rất thật của thị trường: quỹ đất bị bỏ hoang trong khi người dân lại thiếu nhà ở, đặc biệt là nhà giá rẻ. “Nguồn lực có nhưng không chảy vào đúng nơi cần thiết”, ông Tú nói và ví von: “Cơm treo mà mèo vẫn nhịn đói”.

Theo ông Tú, nếu chỉ quy nguyên nhân cho nhà đầu tư yếu kém hoặc thị trường khó khăn thì mới chỉ xử lý phần ngọn. Gốc rễ nằm ở cách thiết kế và kiểm soát các quyết định giao đất, phê duyệt dự án. Nhiều quyết định chưa đủ khả năng đứng vững khi bị xem xét lại trong bối cảnh mới.

Một dự án là cam kết dài hạn giữa Nhà nước, doanh nghiệp và thị trường. Nhưng trong nhiều trường hợp, ba yếu tố cốt lõi lại bị đứt gãy: thẩm quyền quyết định, nghĩa vụ thực hiện và trách nhiệm cuối cùng.

Quyết định có thể được thông qua bởi tập thể, triển khai bởi doanh nghiệp, nhưng khi dự án đình trệ, trách nhiệm lại bị phân tán. Khi đó, cơ chế quản lý dễ rơi vào tình trạng nặng thủ tục nhưng thiếu hiệu quả kiểm soát thực chất.

Hệ quả của những bất cập này là quỹ đất bị “đóng băng” thời gian dài, trong khi nhu cầu nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá phù hợp tại Hà Nội vẫn rất lớn.

Luật sư Trương Anh Tú nhấn mạnh, cần chuyển từ tư duy “xử lý dự án chậm tiến độ” sang “thiết kế lại quyết định ngay từ đầu”.

Trước hết, phải sàng lọc thực chất năng lực nhà đầu tư. Tiếp đó, cần thiết lập cơ chế ràng buộc tiến độ có tính thực thi. Gia hạn không thể là thủ tục hình thức mà phải đi kèm chi phí đủ lớn để loại bỏ động cơ “ôm đất chờ tăng giá”.

Quan trọng nhất là xác định rõ trách nhiệm. Một quyết định có thể đi qua nhiều cấp tham mưu, nhưng phải có một chủ thể chịu trách nhiệm giải trình đến cùng. Khi trách nhiệm được cá thể hóa, chất lượng quyết định sẽ được nâng lên.

Luật sư nhìn nhận, việc rà soát 341 dự án tại Hà Nội là tín hiệu tích cực, cho thấy quyết tâm làm sạch môi trường đầu tư và sử dụng hiệu quả nguồn lực đất đai.

Vấn đề không nằm ở việc Hà Nội thiếu đất, mà ở chỗ nguồn lực đất đai có được đưa vào sử dụng hiệu quả hay không. Nếu cơ chế giao đất và giám sát dự án không thay đổi, tình trạng dự án treo rất dễ tiếp tục lặp lại.

“Đất không tự bị bỏ hoang. Nó chỉ bị bỏ hoang khi quyết định về nó không còn được kiểm soát đến cùng” - luật sư Trương Anh Tú đúc kết.