Rối do khung giá đất tăng hơn 500 lần !

Công ty TNHH Liên doanh Phú Mỹ Hưng (PMH) vừa có công văn gửi Thường trực UBND TPHCM báo cáo khẩn cấp một số vướng mắc liên quan đến tiền sử dụng đất (SDĐ) phải nộp của người mua nhà PMH, đồng thời đưa ra những kiến nghị đề xuất tháo gỡ các vấn đề còn đang tranh chấp, khiếu kiện giữa khách hàng và đơn vị.

Cư dân Phú Mỹ Hưng khiếu nại vì phải đóng tiền sử dụng đất quá cao. Ảnh: T.THẠNH

Ngợp vì tiền sử dụng đất

Trong công văn, ông Nguyễn Hoàng Dũng, Phó Tổng Giám đốc Công ty PMH, cho rằng việc cấp giấy chủ quyền nhà đất cho các khách hàng được thực hiện theo Quyết định số 112/2002/QĐ-UB ngày 18-10-2002, theo đó UBND TPHCM sẽ thu hồi phần đất thuê và ra quyết định giao đất tương ứng cho khách hàng mua nhà của Công ty PMH.

Căn cứ quyết định giao đất, cơ quan thuế tính tiền SDĐ người giao đất phải nộp (bên mua nhà của PMH) theo mức 100% mức giá đất (căn cứ theo địa điểm tại bảng giá đất hằng năm). Việc quy định nghĩa vụ đóng tiền SDĐ cho Nhà nước cũng được xác định rõ trong hợp đồng mua bán nhà/chuyển quyền SDĐ giữa PMH và khách hàng từ trước đến nay.

Tuy  nhiên theo ông Dũng, trước đây số tiền này so với mức tăng giá bất động sản còn chấp nhận được nên khách hàng không khiếu nại. Còn hiện nay do tình hình kinh tế khó khăn, giao dịch trầm lắng trong năm 2008 và cả 2009 nhưng bảng giá đất lại tăng đột ngột (gần gấp đôi) trong năm 2009 tại khu vực PMH đã tạo nên áp lực tài chính quá lớn đối với khách hàng.

Hiện việc tranh chấp giữa hai bên chủ yếu nằm ở 3 nhóm vấn đề: Thứ nhất, dù trong hợp đồng đã xác định nghĩa vụ nộp tiền SDĐ, song khách hàng cho rằng theo pháp luật hiện hành, nghĩa vụ này thuộc về chủ đầu tư.

Thứ hai, khách hàng cho rằng nếu phải đóng thêm tiền SDĐ nghĩa là họ phải trả hai lần để được quyền SDĐ là bất hợp lý (trả cho Công ty PMH theo hợp đồng bán nhà và trả cho Nhà nước tiền SDĐ).

Thứ ba, tại sao Công ty PMH đã ký hợp đồng mua bán nhà từ lâu (2003, 2004...) với một số trường hợp nhưng đến nay mới tiến hành xin cấp giấy chủ quyền, nếu thực hiện những năm trước thì số tiền khách hàng phải nộp đã ít hơn.

Tuy vậy, nguyên nhân chính của những mâu thuẫn giữa hai bên theo chúng tôi được biết, chính là những trường hợp khách hàng mua nhà đất tại PMH từ tháng 1-2005 trở về sau này phải tính tiền SDĐ theo khung giá đất hiện hành. Do đó một số trường hợp ký hợp đồng vào năm 2009 phải đóng tiền SDĐ rất cao, có trường hợp lên đến 13 triệu đồng/m2, tăng khoảng 500 lần. Còn những trường hợp mua nhà đất trước ngày 15-4-2004, tiền SDĐ phải đóng chỉ 26.000 đồng/m².

Có sự bất bình đẳng?

Theo lãnh đạo Công ty PMH, hiện trong chính sách có sự bất bình đẳng giữa dự án PMH và dự án khác. Cụ thể, về quyền SDĐ hiện tại của Công ty PMH, trước kia thuộc Công ty Phát triển Công nghiệp Tân Thuận theo hình thức được Nhà nước cho Công ty Tân Thuận thuê trong 50 năm và đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính, sau đó Công ty Tân Thuận góp vốn liên doanh vào Công ty PMH với thời hạn đến năm 2043.

Để xử lý quyền SDĐ thuê thành “đất giao sử dụng ổn định lâu dài” cho người mua nhà, UBND TPHCM đã ban hành Quyết định 112 quy định cơ chế kinh doanh của Công ty PMH.

Theo đó, khi thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà cho người mua nhà, PMH sẽ thực hiện trả và UBND TP thực hiện thủ tục thu hồi đất thuê tương ứng của Công ty Tân Thuận và ra quyết định giao đất cho người mua nhà của PMH. Cơ quan thuế tính tiền SDĐ người giao đất phải nộp (bên mua nhà của PMH) theo mức 100% mức giá đất (căn cứ theo địa điểm tại bảng giá đất hằng năm).

So sánh với các dự án nhà khác do doanh nghiệp VN đầu tư, chủ đầu tư được giao đất và đóng tiền SDĐ từ đầu dự án (tuy nhiên được cấn trừ chi phí đền bù-giải phóng mặt bằng) nên người mua nhà các dự án này không phải đóng thêm tiền SDĐ nữa khi làm giấy chủ quyền.

Do vậy về mặt lý, việc khách hàng mua nhà của Công ty PMH lại phải đóng thêm 100% tiền SDĐ dẫn đến sự bất bình đẳng giữa người mua nhà tại dự án PMH và các dự án khác, tạo nên những bức xúc hiện tại...

Ngoài ra, nếu theo chủ trương của Nhà nước, bảng giá đất sẽ được điều chỉnh ngang bằng với giá giao dịch trên thị trường thì chắc chắn Công ty PMH sẽ không thể tồn tại để kinh doanh do khách hàng sẽ không đồng ý trả hai lần để được quyền SDĐ tại khu PMH.