Nhà đất bị tác động mạnh bởi thuế

Cơ quan thuế đã có thông báo sẽ thực hiện việc thu thuế chuyển nhượng bất động sản (BĐS) từ ngày 26-9. Nhưng tính thực thi và sự công bằng của việc thu thuế này vẫn khiến khách hàng và chủ đầu tư băn khoăn.

Chung cư H2, H3 Hoàng Diệu, quận 4 - TPHCM đang hoàn thiện. Ảnh: H.Thúy

Cả chủ và khách đều lo lắng

Vướng mắc lớn nhất là cơ quan thuế chỉ công nhận các chi phí có liên quan trực tiếp đến việc chuyển nhượng, trong khi nhà đầu tư chịu nhiều chi phí ngoài hợp đồng mà không có hóa đơn, đặc biệt là chi phí lãi vay. Hầu hết người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn mua căn hộ, đất nền, nhà... đều phải vay tiền của ngân hàng hoặc người thân để góp vốn. Thế nhưng các hướng dẫn tính thuế của cơ quan thuế lại không đề cập khoản chi phí này. Trong văn bản của Cục Thuế TPHCM cũng chỉ công nhận chi phí hợp lý, hợp lệ là các chi phí có liên quan trực tiếp đến chuyển nhượng và phải có hóa đơn, chứng từ hợp pháp. Tổng cục Thuế lập luận sở dĩ lãi vay không được tính vào chi phí hợp lý vì vấn đề này rất phức tạp và dễ xảy ra tranh chấp. Trên thực tế, cá nhân chỉ có 30%-50% vốn tự có, còn lại là vốn vay. Họ không được tính lãi cho khoản vốn tự có, cũng chẳng được trừ lãi cho số vốn vay là thiệt đơn thiệt kép.

Về phía chủ đầu tư cũng rối do quy định chỉ được làm hồ sơ chuyển nhượng từ người mua cũ sang người mua mới sau khi người mua cũ đã hoàn thành nghĩa vụ thuế, trong khi các quy định pháp lý lại chưa chặt chẽ. Các chuyên gia trong ngành BĐS cho rằng trong các thông tư hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân (TNCN) do Bộ Tài chính ban hành chỉ quy định bên thứ ba là cơ quan chi trả thu nhập, hoàn toàn không có chủ dự án. Ở trường hợp này, chủ dự án hoàn toàn không chi trả thu nhập cho bất kỳ ai. Nhưng Cục Thuế TPHCM đã có văn bản ràng buộc chủ dự án. Các địa phương khác thì chưa rõ sẽ quản ra sao. Tuy nhiên, việc cơ quan thuế tự ràng buộc chủ dự án mà không phải quy định từ Bộ Tài chính là không hợp lý.

 Ngoài ra, khách hàng có thể lách dưới hình thức yêu cầu chủ đầu tư sang tên theo hình thức cho tặng, điều này thì chủ đầu tư cũng khó kiểm tra. Ông Dương Chí Thiện, Phó Tổng Giám đốc Neoland, cho rằng việc cơ quan thuế buộc doanh nghiệp BĐS phải đứng ra thu hộ thuế TNCN cho các chuyển nhượng dạng này là sự áp đặt. Luật Quản lý thuế chỉ nêu các cơ quan chi trả mới đứng ra thu thuế TNCN, còn với doanh nghiệp kinh doanh BĐS chỉ làm dịch vụ thì tại sao lại đứng ra thu khoản thuế này?

Toan tính đối phó

Các chuyên gia đều có chung nhận định: Chắc chắn kênh BĐS sẽ bị tác động mạnh khi áp dụng thuế TNCN. Lý do là hiện nay, tại các dự án BĐS đang xây dựng thì sang nhượng chủ yếu vẫn là hợp đồng góp vốn. Thậm chí với các dự án đã hoàn thiện cũng có rất ít dự án người sở hữu căn hộ có chủ quyền.

Theo ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Sacomreal, việc áp dụng thuế TNCN với việc chuyển nhượng hợp đồng góp vốn BĐS, trước mắt có thể ảnh hưởng đến thị trường nhưng có tác động giá bán hay như thế nào thì vẫn còn chờ hướng dẫn thu thuế cụ thể. Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu có những tính toán cho việc kinh doanh của mình. Ông Nguyễn Trung (quận 7), một nhà đầu tư BĐS, cho rằng thủ tục chuyển hợp đồng góp vốn không rõ ràng thì không loại trừ khả năng dẫn đến không công bằng giữa những người chuyển nhượng hợp đồng góp vốn. Việc sang nhượng lại các hợp đồng căn hộ chỉ tốn khoản lệ phí làm thủ tục cho chủ đầu tư nhưng nay phải chịu thêm phần thuế TNCN nên chi phí đầu tư bỏ ra tăng thêm, do đó không loại trừ việc bên bán phải tăng giá để có thêm tiền nộp thuế.

Với tình hình thị trường nhà đất không được tốt như hiện nay, sắp tới nhà đầu tư thứ cấp buộc phải có những tính toán kỹ khi đầu tư. Việc mua đi bán lại hợp đồng góp vốn mua căn hộ sẽ có thể không còn hấp dẫn giới đầu tư nữa. Tìm hiểu tình hình thực tế, chúng tôi được biết với các giao dịch giá thấp thì người bán còn chờ đợi cơ quan thuế thay đổi nhưng với các giao dịch giá cao, nhiều nhà đầu tư đã bắt đầu có dấu hiệu tranh thủ xả hàng để né thuế.