Khó định giá bất động sản

Trong bối cảnh giá bất động sản (BĐS) biến động, thẩm định giá sẽ là phương tiện xác định giá trị thực, định hướng thị trường BĐS trong tương lai. Tuy nhiên, vai trò mờ nhạt của nhiều tổ chức thẩm định giá khiến nhà đầu tư không thể nhận diện được giá nhà đất.

Các tổ chức thẩm định giá chỉ ước tính giá bất động sản theo từng khu vực.
Trong ảnh: Một chung cư cao cấp tại quận 7 - TPHCM. Ảnh: H.Thúy

Thiếu thông tin

Hiện nay, cả nước có khoảng 200 doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá và 3 công ty thẩm định giá nước ngoài  gồm Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (CBRE), Collier International, Công ty TNHH Savills Việt Nam. Tuy nhiên, các công ty này gặp rất nhiều khó khăn khi thẩm định giá BĐS. Trao đổi về việc thẩm định giá nhà đất, thạc sĩ Phạm Văn Bình, Phó trưởng môn định giá tài sản (Học viện Tài chính), cho biết: Muốn định giá BĐS chính xác, thẩm định viên phải có đầy đủ thông tin về thị trường cùng hàng loạt yếu tố liên quan như tình trạng pháp lý, quy hoạch, nghĩa vụ thuế của người sở hữu... Trong khi đó, việc tiếp cận các thông tin liên quan đến BĐS gần như chỉ là “sân chơi” của một số cơ quan quản lý và những doanh nghiệp lớn.

Nhiều người cho rằng hiện tượng nhà đầu tư xếp hàng mua căn hộ hay giá nhà đất tại các dự án liên tục bị đẩy lên cao cho thấy có sự thao túng về giá của giới đầu cơ. Những động thái làm giá của chủ dự án không phải giới thẩm định giá không biết nhưng dường như không có một cảnh báo nào từ các tổ chức thẩm định giá để nhà đầu tư tham vấn.

Giao dịch qua sàn chỉ là hình thức

Để minh bạch thị trường, Nhà nước quy định tất cả các giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn giao dịch. Nhiều nhà đầu tư kỳ vọng quy định này sẽ giúp họ tiếp cận giá BĐS chính xác. Các tổ chức thẩm định giá sẽ định giá nhà đất dễ dàng hơn. Thế nhưng, số liệu thống kê mới nhất của Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS cho thấy trong 8 tháng qua chỉ có hơn 3.000 giao dịch thông qua sàn, chiếm 15% - 20% giao dịch toàn thị trường. Điều đó cho thấy hoạt động sàn giao dịch BĐS chưa dừng lại ở hình thức, chưa thực hiện được mục đích minh bạch giá cả thị trường. Mọi thông tin chính xác về giá cả giao dịch BĐS chỉ có bên mua và bên bán biết cụ thể, bởi phần lớn các phi vụ mua – bán nhà đất là giao dịch ngầm. Trong khi giá nhà đất do các tổ chức thẩm định giá đưa ra chỉ ước tính theo từng khu vực, chưa cụ thể hóa được giá mua - bán căn hộ hay giá đất nền tại các dự án.

Cần nâng cấp thẩm định giá

Thực tế cho thấy việc định giá đất để tính thuế là vấn đề luôn gây ra những tranh cãi về lợi ích giữa các bên có liên quan, độ chính xác của việc định giá đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới số thuế phải nộp cho Nhà nước. Một số chuyên gia kinh tế cho rằng không thể làm cho thị trường minh bạch ngay bằng cách mạnh tay đánh thuế. Điều quan trọng hiện nay là Nhà nước cần quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi để các doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ BĐS tiếp cận, thu thập thông tin và thống kê giao dịch trên thị trường. Đặc biệt là nâng cấp hoạt động của các tổ chức thẩm định giá vì hoạt động này tác động đến sự hình thành giá bất động sản, giúp giao dịch trên thị trường trở nên lành mạnh, ổn định, tạo môi trường thiện cảm với nhà đầu tư. Mặt khác, Luật Thuế nhà đất được đưa vào áp dụng trong thời gian tới. Khi đó, vai trò của hoạt động thẩm định giá càng trở nên rõ nét, góp phần tạo sự công bằng và bảo đảm nguồn thu cho ngân sách Nhà nước.