Rào cản gói 30.000 tỉ đồng

Tuy gói 30.000 tỉ đồng - lãi suất 6% cho vay mua nhà ở xã hội, nhà dành cho người thu nhập thấp có diện tích dưới 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 đã được triển khai cả tháng nhưng đến nay, rất ít người tiếp cận được. Trong khi đó, các doanh nghiệp đã và đang hoàn tất thủ tục xây dựng nhà ở xã hội kết nối với các ngân hàng (NH) để vay hàng ngàn tỉ đồng.

Cởi trói nhưng vẫn vướng

Chúng tôi đến một số NH thương mại tìm hiểu điều kiện vay tiền mua nhà. Chúng tôi đề nghị vay 400 triệu đồng để mua căn hộ trị giá 1 tỉ đồng của một dự án tại quận 6, TP HCM thì được biết bên vay phải chứng minh chưa có nhà ở, có hợp đồng mua bán với chủ đầu tư căn hộ. Ngoài ra, các thành viên cùng chung hộ khẩu với người vay phải cam kết chưa vay tiền NH theo chương trình lãi suất 6%/năm...

Theo công văn hướng dẫn mới nhất của Bộ Xây dựng, khách hàng có nhu cầu vay vốn hỗ trợ để mua, thuê, thuê mua căn hộ thu nhập thấp chỉ cần đáp ứng được các quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP và Quyết định 67/2009/QĐ-TTg, đồng thời đã ký kết với chủ đầu tư dự án sau ngày 7-1-2013. Như vậy đã được xem là đủ điều kiện vay gói tín dụng hỗ trợ nhà ở, không phải chứng minh thu nhập và xác nhận tình trạng nhà ở như yêu cầu của các NH thương mại.

Công văn hướng dẫn của Bộ Xây dựng còn có nhiều nội dung cởi mở hơn cho người đi vay. Theo đó, cá nhân, hộ gia đình có thể dùng căn hộ đã hoàn thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai để làm tài sản bảo đảm khoản vay. NH không được bắt buộc khách hàng phải thuê, mua các căn hộ có trong danh mục hỗ trợ của mình. Khách hàng có thể vay vốn mua căn hộ ở dự án khác nếu dự án này đáp ứng được yêu cầu theo quy định...

Tuy nhiên, điều mà nhiều người muốn vay tiền mua nhà băn khoăn là họ phải đặt cọc cho chủ đầu tư ít nhất 15% giá trị căn nhà mới có được hợp đồng mua bán, đáp ứng điều kiện tiên quyết của các NH. Tuy nhiên, nếu họ không đáp ứng được các điều kiện khác thì có thể NH sẽ không cho vay. Lúc đó, nguy cơ bị “kẹt” số tiền đã đặt cọc cho chủ đầu tư là rất lớn.

Trong công văn hướng dẫn, Bộ Xây dựng cũng nêu rõ khi vay vốn mua nhà, cá nhân và hộ gia đình phải có đủ mức vốn tối thiểu tham gia phương án vay theo quy định và đáp ứng khả năng trả nợ theo điều kiện của NH.

Ngân hàng e ngại rủi ro

Các quy định mới được cho là khá cởi mở với người mua nhà nhưng vẫn còn nhiều vấn đề khác chưa được giải quyết triệt để, nhất là những vướng mắc từ phía NH.

Theo giới phân tích, nếu người mua nhà và chủ đầu tư dự án đã được nhà nước bao cấp “sổ hồng” các NH sẽ không e ngại giải ngân. Khi đó, các NH sẽ chấp nhận tài sản thế chấp là căn hộ, dự án hình thành trong tương lai. Điều này được thể hiện khá rõ khi Agribank triển khai cho 10 doanh nghiệp vay, gồm 6 dự án nhà ở xã hội đã được Bộ Xây dựng đề xuất cho vay vốn và 7 dự án khác đang hoàn tất thủ tục với nhu cầu vay hơn 3.000 tỉ đồng.

Việc người mua nhà thế chấp tài sản bằng chính căn hộ sẽ mua đã được nhiều NH áp dụng từ lâu với các dự án nhà ở thương mại. Thế nhưng, do không ít chủ đầu tư hiện nay đã thế chấp dự án nên các NH không thể cho cá nhân thế chấp tài sản sẽ hình thành trong tương lai. Bởi lẽ, nếu người mua nhà không có khả năng trả nợ sẽ rất khó để NH xử lý tài sản thế chấp, thu hồi vốn. Chưa kể, do cơ sở pháp lý ban đầu chỉ là hợp đồng mua bán giữa khách hàng với chủ đầu tư nên các NH luôn e ngại rủi ro, không biết khi nào chủ đầu tư mới có giấy chứng nhận chủ quyền dự án (kể cả dự án đã hoàn thiện) và người vay tiền mới được cấp chủ quyền nhà.

Ngoài ra, việc cho phép người mua nhà không cần chứng minh thu nhập sẽ khiến các NH không có cơ sở để thu hồi vốn. Thậm chí, điều này còn tạo ra sự không công bằng với các đối tượng khác cũng tham gia vay vốn NH - vốn phải đáp ứng những yêu cầu khắt khe về thu nhập cũng như nguồn trả nợ...

Nhiều ý kiến cho rằng Bộ Xây dựng cần có biện pháp giải quyết dứt điểm yếu tố pháp lý của các dự án nhà ở. Từ đó, các NH sẽ mạnh dạn cho vay vì sẽ hạn chế được rủi ro trong thu hồi vốn về sau.