Được sự hỗ trợ từ chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân, VietNamNet tổng hợp một số thông tin tổng quan từ chuyên đề “Kiểm soát rủi ro trong giao dịch bất động sản” do Tiến sỹ biên soạn. Đây là chuyên đề đầu tiên đi sâu phân tích các tình huống thực tế đã và đang xảy ra ở các dự án và đúc rút kinh nghiệm hữu ích dành cho nhà đầu tư, người mua nhà để ở, giám đốc kinh doanh, phát triển dự án BĐS, giám đốc sàn BĐS, chuyên viên phân tích, thẩm định dự án…

Loạt bài “Kinh nghiệm mua nhà đất không thể bỏ qua” chọn lọc một số nội dung thiết yếu của chuyên đề này dành riêng cho người mua nhà, đất để ở hay đầu tư hoặc nghỉ dưỡng. Qua đây, góp phần cập nhật kinh nghiệm thực tế, giúp khách hàng nâng cao khả năng nhận định rủi ro, phân tích, lựa chọn được BĐS phù hợp nhất tùy theo nhu cầu.

Rủi ro pháp lý

Pháp lý dự án là yếu tố quan trọng mà khách hàng thường rất chủ quan để dẫn đến bị lừa đảo, kiện tụng, tranh chấp về sau. Trong mỗi hợp đồng mua bán, góp vốn hay cho thuê đều có ghi căn cứ làm cơ sở thực hiện giao dịch. Tuy nhiên, rất hiếm trường hợp khách hàng để ý đến những điều này. Đa phần, họ chỉ quan tâm giá tiền bao nhiêu, khi nào đến hạn thanh toán, số đợt thanh toán, thời gian giao nhà, nền. Vậy, đâu là rủi ro thường gặp và làm cách nào để kiểm soát được rủi ro đó?

Qua nghiên cứu các tình huống, dự án thực tế, những hồ sơ kiện tụng, tranh chấp về nhà đất, chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân cho biết rủi ro về mặt pháp lý xuất hiện “muôn hình vạn trạng”. Đa phần, khách hàng chỉ biết khi dự án gặp vấn đề, việc đòi lại quyền lợi chính đáng lúc này vô cùng nan giải. Do vậy, khách hàng cần phải biết trước để phòng tránh 10 rủi ro phổ biến sau đây:

1. Chủ đầu tư tự ý chẻ nhỏ căn hộ, tăng số căn hộ trong dự án, tăng số phòng trong mỗi căn hộ: Nhiều doanh nghiệp BĐS thời gian qua đã chia nhỏ căn hộ để bán hoặc cho thuê khi chưa có văn bản chấp thuận của cơ quan chức năng. Theo Khoản 5, Điều 23 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08/2008/QĐ-BXD ngày 28/5/2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) một trong những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư là: “Thay đổi kết cấu, thiết kế của phần sở hữu riêng hoặc phần sử dụng riêng (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung, đục phá căn hộ, cơi nới diện tích dưới mọi hình thức)… ”. Những dự án rơi vào trường hợp này sẽ gặp vấn đề khi hoàn công, làm giấy chủ quyền và không đảm bảo an toàn, tiện ích khi đưa vào sử dụng.

2. Mập mờ chủ đầu tư dự án và doanh nghiệp hợp tác đầu tư: Khách hàng phải thận trọng những trường hợp giả danh chủ đầu tư nhưng thực chất chỉ là môi giới hoặc đầu tư thứ cấp.

3. Bên đứng tên ký hợp đồng không đúng thẩm quyền. Về nguyên tắc, người đại diện pháp luật của CĐT ký tên trong hợp đồng mua bán là đúng thẩm quyền, mặc khác, theo quy định nếu bán dự án, căn hộ thì công ty được bán 20%, sàn giao dịch bán 80%. Các trường hợp khác phải có giấy ủy quyền hợp pháp. Khách hàng phải xem nội dung giấy ủy quyền để biết: Bên ủy quyền có hợp pháp không, nội dung ủy quyền là gì, thời hạn ủy quyền còn hiệu lực không…Nếu không thận trọng, hợp đồng ký không có hiệu lực thì sẽ ảnh hưởng quyền lợi về sau, nhất là khi xảy ra tranh chấp.

4. Cho thuê căn hộ chưa hình thành: Khoản 1, Điều 28, Luật Kinh doanh bất động sản quy định: “Nhà, công trình xây dựng cho thuê phải là nhà, công trình xây dựng đã có sẵn.” Trường hợp làm trái, có thể bị xử phạt theo quy định tại Khoản 2, Điều 31, Nghị định 23/2009/ND-CP vì “Kinh doanh các bất động sản không đủ điều kiện hoặc không được phép đưa vào kinh doanh theo quy định;”.

5. Kinh doanh dự án chưa đủ điều kiện: Thực tế, nhiều dự án chung cư chưa xây xong phần móng nhưng CĐT đã bán căn hộ, hoặc dự án còn chưa có giấy phép xây dựng nhưng CĐT đã cố tình xây trái phép để bán…Những trường hợp này, hợp đồng không có hiệu lực pháp lý. Ngoài ra, tình huống này cũng cho thấy uy tín và tài chính của CĐT có vấn đề thì họ mới bất chấp để làm trái pháp luật.

6. Phân lô bán đất nền trái phép, thậm chí dự án chưa đền bù giải tỏa xong, hạ tầng chưa hoàn chỉnh cũng bán. Theo Khoản 7, Điều 4, Nghị định số 11/2013/NĐ-CP: “Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản của Bộ Xây dựng.” Theo đó, một số dự án có thể được phân lô bán nền sau khi làm xong hạ tầng. Tuy nhiên, Nghị định này vẫn chưa có Thông tư hướng dẫn. Nhiều doanh nghiệp vì những khó khăn tài chính đã “chạy trước” Nghị định, bán nền trái phép.

7. Ăn gian diện tích căn hộ: Khoản 2, Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD ngày 1/9/2010 hướng dẫn thi hành Nghị định số 71/2010/NĐ-CP nêu: "Diện tích sàn căn hộ mua bán (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”. Như vậy chỉ có 2 cách tính; CĐT tính cách nào thì phải nêu rõ trong hợp đồng. Thực tế, nhiều CĐT cố tình ăn gian, tính diện tích phủ bì, tính luôn phần cột, vách chịu lực, hộp gen vào diện tích căn hộ.

8. Xem kỹ điều kiện bất khả kháng: Đã có trường hợp dự án không thi công đúng tiến độ bị nhà nước thu hồi. CĐT đã cho tình huống này vào hợp đồng là điều bất khả kháng, do vậy khách hàng hoàn toàn bất lợi vì không chịu nghiên cứu hợp đồng trước khi ký.

9. Giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất hay chưa, các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu cần làm rõ ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

10. Ăn gian thuế GTGT: Nhiều hợp đồng mua bán ở các dự án BĐS đều tính thuế GTGT 10% trên giá trị hợp đồng. Cách tính này không đúng quy định, ăn gian thuế GTGT của khách hàng. Thông tư số 06/2012/TT-BTC đã ghi rõ: “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, giá tính thuế là giá chuyển nhượng bất động sản trừ (-) giá đất được trừ để tính thuế GTGT”. Đây là thủ đoạn chiếm dụng tiền một cách tinh vi của chủ đầu tư mà khách hàng cần phải xem lại để không bị lừa.

Những rủi ro này, khách hàng hoàn toàn có thể kiểm soát được bằng 5 bước khá đơn giản như sau:

1. Yêu cầu bên bán cung cấp quyết định giao đất của cơ quan có thẩm quyền, quyết định phê duyệt dự án, bản vẽ quy hoạch chi tiết 1/500, giấy phép xây dựng. Trên cơ sở đó, khách hàng có thể đối chiếu thông tin sản phẩm mà bên bán giới thiệu. Những trường hợp không cung cấp hồ sơ, khách hàng không nên mạo hiểm ký hợp đồng để phải lãnh đủ rủi ro về sau.

2. Quyết định giao đất cho công ty nào thì công ty đó là CĐT. Trường hợp bên ký hợp đồng không phải là người đại diện pháp luật của CĐT thì khách hàng phải yêu cầu cung cấp giấy ủy quyền để đối chiếu xem có hợp pháp không.

3. Đối với dự án chung cư phải xây xong móng mới được bán; tương tự đất nền cũng phải xong móng, xong hạ tầng mới được chuyển nhượng. Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng. Lưu ý, phần móng bao gồm cả cọc và đài, giằng móng; nhiều dự án mới thi công phần cọc mà chưa thi công đài, giằng móng thì chưa phải là hoàn thành móng.

4. Về thuế GTGT, nhiều hợp đồng ghi chung chung giá đã bao gồm thuế VAT. Khách hàng phải yêu cầu CĐT tách giá trị quyền sử dụng đất là bao nhiêu, thuế GTGT là bao nhiêu trước khi ký hợp đồng.

5. Khách hàng phải yêu cầu bên bán cung cấp hợp đồng để đem về nghiên cứu kỹ. Ngoài giá trị hợp đồng, thuế GTGT, khách hàng phải lưu ý các loại thuế, phí khác mà khách hàng phải chịu; cách tính diện tích căn hộ đã rõ ràng, đúng quy định chưa; thời hạn bàn giao nhà; nếu không giao nhà đúng hạn thì CĐT bị phạt như thế nào, có trường hợp nào CĐT chậm giao nhà mà vẫn không bị phạt hay không; điều kiện bất khả kháng có hợp lý không; thời gian giao sổ hồng; diện tích sở hữu chung; những trang thiết bị sử dụng chung, riêng đã ghi cụ thể hay chưa; các điều khoản khác đã công bằng với các bên chưa…Đối với người ít kinh nghiệm giao dịch, nghiên cứu hợp đồng mấy chục trang giấy cần có nhiều thời gian. Nếu cần, với toàn bộ những hồ sơ, hợp đồng mà bên bán cung cấp, khách hàng có thể nhờ luật sư, người có kinh nghiệm tư vấn, chớ vội vàng nghe lời người bán “không mua nhanh sẽ hết” mà bị lừa.

Những kinh nghiệm được đúc kết từ thực tế và chia sẻ của chuyên gia, Tiến sỹ Lê Bá Chí Nhân là những yếu tố căn bản, thiết yếu mà khách hàng cần nắm rõ để việc mua nhà, đất ở các dự án giảm thiểu rủi ro phát sinh.