Thị trường nhà, đất có gục ngã?

Giá “bong bóng”?

Ông H. chủ một doanh nghiệp thủy sản ở Phan Thiết, Bình Thuận tiếc vì không mua miếng đất 800 mét vuông ở Giồng Ông Tố, quận 2. Vì hồi giữa năm 2007, miếng đất này được chào bán với giá 8 triệu đồng/mét vuông, nhưng hiện nay giá đất ở khu vực này đã tăng lên trên 20 triệu/mét vuông.

Không chỉ giá đất ở các quận 2, 7, 9 lên giá liên tục trong thời gian qua, mà ngay cả đất ở những vùng lân cận TPHCM như Long Hậu, Cần Giuộc (Long An), Nhơn Trạch (Đồng Nai) cũng tăng chóng mặt. Giữa năm 2007 trở về trước, giá đất (nông nghiệp) ở Đại Phước, Phú Đông (Nhơn Trạch), Long Hậu (Cần Giuộc) được người địa phương kêu bán với giá 30.000 – 50.000 đồng/mét vuông, nhưng đến cuối năm 2007 và đầu năm 2008 giá đất ở đây đã là 200.000 – 300.000 đồng/mét vuông.

Giá các căn hộ cao cấp ở các quận trung tâm và gần trung tâm cũng tăng phi mã. Căn hộ ở cao ốc Landcaster, quận 1, từ dưới 2.000 đô la Mỹ/mét vuông tăng lên 4.000 đô la Mỹ/mét vuông; căn hộ chung cư Hoàng Anh Gia Lai, quận 7, từ dưới 10 triệu đồng/mét vuông tăng lên trên 20 triệu đồng/mét vuông; căn hộ chung cư Nguyễn Ngọc Phương, Bình Thạnh từ dưới 10 triệu đồng/mét vuông tăng lên trên 30 triệu đồng/mét vuông….

Hiện tượng nhà đầu tư (hay nhà đầu cơ) xếp hàng từ mờ sáng để được mua căn hộ ở The Vista, Sky Garden… hồi cuối năm 2007 là hình ảnh rõ nhất của “cơn sốt” nhà đất này. Tiến sĩ Trần Du Lịch, Viện trưởng Viện Kinh tế TPHCM, cho rằng giá nhà, đất tăng đột biến như thế là “giá bong bóng”.

Quá trình hình thành giá

Nhưng một câu hỏi đặt ra: “Giá bong bóng” sao lại có nhiều người muốn mua nhà, đất như vậy?

Thật ra, trước khi Việt Nam gia nhập WTO, thị trường bất động sản khá im ắng. Khi Việt Nam gia nhập WTO, làn sóng đầu tư nước ngoài bùng nổ, nhu cầu về văn phòng cho thuê tại TPHCM tăng nhanh nên giá cho thuê được “đẩy” lên cao. Do đó, các cá nhân, doanh nghiệp trong nước “lùng” mua những khu đất “đắc địa” để hợp tác với nhà đầu tư nước ngoài (có nhiều vốn) xây cao ốc.

Cùng với xu hướng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản của nhà đầu tư nước ngoài là hiện tượng tranh nhau mua những khu đất có vị trí tốt. Do đó, giá nhà, đất một số nơi ở TPHCM đã tăng lên. Cứ thế, với lượng vốn của các nhà đầu tư nước ngoài đổ vào địa ốc càng nhiều thì giá nhà, đất càng tăng - càng thu hút nhiều cá nhân, doanh nghiệp lao vào kinh doanh nhà, đất.

Thực tế, có những doanh nghiệp lớn trong lĩnh vực dầu khí, điện lực… “nhảy” vào lĩnh vực nhà, đất. Nhiều doanh nghiệp nhỏ và vừa cũng mở rộng hoạt động kinh doanh sang lĩnh vực nhà, đất. Nhiều cá nhân có vốn (hoặc vay ngân hàng) cũng lao vào kinh doanh nhà, đất… Thị trường nhà, đất nóng lên và lan tỏa từ trung tâm thành phố ra những vùng ven - nhưng thuận lợi về giao thông.

Và khi mà “nhà nhà kinh doanh nhà, đất” thì nhu cầu về nhà đất tăng, kéo theo việc tăng giá là điều dễ hiểu. Và khi mà giá nhà, đất tăng liên tục thì người kinh doanh có lời và càng có nhiều người tham gia vào thị trường này…cũng là điều đương nhiên.

Điều lo ngại

Ngày càng có nhiều người tham gia vào thị trường nhà, đất và giá nhà, đất ngày càng tăng nhưng một thị trường nhà, đất lành mạnh thật sự lại không hề có. Thật vậy, hiện tượng “sốt” nhà, đất của thị trường trong thời gian qua chỉ là “sốt” do những người kinh doanh nhà, đất mua bán với nhau chứ rất ít người có nhu cầu mua nhà, đất để ở mua được với cái giá cao như thế.

Tổng vốn điều lệ của các ngân hàng thương mại chỉ có 102 ngàn tỉ đồng nhưng dư nợ cho vay bất động sản hiện nay là 116 ngàn tỉ đồng, theo ông Nguyễn Văn Giàu, Thống đốc Ngân hàng nhà nước.

Thật vậy, chung cư 18 tầng Nguyễn Ngọc Phương, phường 19, quận Bình Thạnh vẫn leo lét ánh đèn của vài ba căn hộ. Hai bên con đường Huỳnh Mẫn Đạt, trước chung cư, có rất nhiều văn phòng treo bản “bán căn hộ” và “cho thuê căn hộ”. Chủ các căn hộ ở đây là những ông chủ doanh nghiệp, những nhà đầu tư… trong khi chung cư này vốn được xây với mục đích tái định cư cho những hộ dân bị giải tỏa của một số dự án cải tạo kênh rạch trên địa bàn quận Bình Thạnh. Vì thế, dù chung cư đã xây xong hồi cuối năm 2007 nhưng đến nay số phòng sáng đèn không bao nhiêu.

Ngay như cơn sốt nhà, đất ở Nhơn Trạch cũng vậy. Anh N., “trùm” môi giới nhà đất ở xã Phú Đông, Nhơn Trạch, Đồng Nai cho biết: “Bây giờ dân địa phương ở Phú Đông, Phú Hữu không còn đất để bán. Muốn mua phải liên hệ với chủ đất ở Sài Gòn, Hà Nội, Nha Trang…”. Như vậy việc giá nhà, đất ở đây tăng cũng do những nhà đầu tư (Theo phóng viên: đầu cơ là chính) mua bán với nhau, để đó chờ giá lên bán, chứ nhu cầu sử dụng đất không hề có.

Nhưng điều đáng lo là cơ sốt nhà, đất hiện tại khác với những cơn sốt nhà, đất trước đây. Trước đây, những người tham gia vào thị trường nhà, đất chủ yếu họ dùng vốn tích lũy, nên khi gặp “liệu pháp sốc” của Nhà nước, thị trường đóng băng họ vẫn có thể chịu được và chờ tan băng; còn lần này, theo ông Trịnh Kim Quang, Chủ tịch Công ty quản lý quỹ Ngân hàng ACB, đa số người vay tiền ngân hàng mua nhà, đất là để đầu cơ, kinh doanh, không phải mua nhà để ở. Với cơn sốt giá nhà, đất lần này có sự tham gia của các ngân hàng khá sâu.

Thị trường có gục ngã?

Thực tế, thời gian qua các ngân hàng rất dễ dãi trong việc cho vay bất động sản. Theo ông Huỳnh Nam Dũng, Chủ tịch HĐQT Ngân hàng phát triển nhà Đồng bằng sông Cửu Long, có những ngân hàng huy động được có 8.000 tỷ đồng nhưng cho vay đến 15.000 – 16.000 tỷ đồng. Nguồn tin từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, tổng vốn điều lệ của các ngân hàng thương mại chỉ có 102 ngàn tỷ đồng nhưng dư nợ cho vay bất động sản đã lên đến 116 ngàn tỷ đồng.

Vì vậy, việc thắt chặt chính sách tiền tệ của Nhà nước như hiện nay không phải không có lý. Ông Trịnh Kim Quang cảnh báo các doanh nghiệp và nhà đầu tư bất động sản sẽ gặp khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn trong năm 2008. Điều này đồng nghĩa với việc các ngân hàng sẽ hạn chế và thậm chí không cho vay bất động sản nữa. Và khi đó, các nhà đầu tư và đầu cơ nhà, đất vay ở ngân hàng sẽ cực kỳ khó khăn khi các khoản nợ đến hạn phải trả. Nếu đến hạn mà họ không trả, ngoài lãi suất họ có thể bị phạt và cũng có thể số nhà, đất mà họ sở hữu sẽ được ngân hàng kiểm soát. Để tránh trường hợp xấu này chắc chắn nhiều nhà đầu tư và đầu cơ nhà, đất sẽ phải bán tháo nhà, đất.

Nguy cơ “bóng bóng” bất động sản “xì” rất có thể xảy ra.