Một vụ việc, 3 bản án phúc thẩm

Tin mới

01/05/2015 21:27

Cùng chung một sai phạm của chủ đầu tư là “không bàn giao căn hộ như hợp đồng ký kết” nhưng 3 bản án phúc thẩm lại có nội dung khác nhau, làm dư luận hết sức băn khoăn

Liên quan đến lỗi chậm bàn giao căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark (PVL, quận 2), TAND TP HCM đã xét  xử phúc thẩm 3 vụ án dân sự giữa 3 nguyên đơn là khách hàng mua căn hộ với chủ đầu tư - Công ty CP Bất động sản Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC Land, quận 3). Mặc dù cùng chung một sai phạm của chủ đầu tư là “không bàn giao căn hộ như hợp đồng ký kết” nhưng 3 bản án phúc thẩm lại có nội dung khác nhau.

Ăn ngủ không yên

Là người “phát pháo” khởi kiện PVC Land, bà Trần Thị Châu Giang (ngụ quận 3) nhẩm tính: “Kể từ khi nộp đơn khởi kiện đến thời điểm này đã gần 3 năm, sự việc vẫn chưa ngã ngũ. Thời gian qua, vợ chồng tôi ăn ngủ không yên vì mỗi cấp xử phán một kiểu. Chưa kể, sau khi TAND TP xử phúc thẩm đã hủy bản án sơ thẩm của TAND quận 2 thì vụ việc xem như bế tắc”.

Trước đó, tháng 3-2014, TAND quận 2 đã xét xử vụ kiện dân sự tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ dự án PVL giữa nguyên đơn là ông Ngô Mạnh Hùng (do bà Trần Thị Châu Giang làm đại diện) và bị đơn là PVC Land. Theo đó, bà Giang kiện PVC Land chậm giao căn hộ so với hợp đồng đã ký là vào quý IV/2011; hoàn trả số tiền đã đóng hơn 1,9 tỉ đồng và tiền lãi phát sinh do chậm giao nhà.

 

PVC Land bị nhiều khách hàng kiện ra tòa vì chậm bàn giao căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark
 Ảnh: HOÀNG TRIỀU
PVC Land bị nhiều khách hàng kiện ra tòa vì chậm bàn giao căn hộ tại dự án PetroVietnam Landmark Ảnh: HOÀNG TRIỀU

 

Xác định hành vi của PVC Land là “lừa dối khách hàng” vì không thông báo việc chưa được giao đất, dự án chưa thi công xong phần móng mà đã rao bán căn hộ khiến khách hàng tin tưởng giao kết hợp đồng, TAND quận 2 đã tuyên hủy hợp đồng mua bán căn hộ, buộc PVC Land phải hoàn trả hơn 1,9 tỉ đồng mà khách hàng (ông Ngô Mạnh Hùng) đã thanh toán và hơn 402 triệu đồng lãi suất do chậm giao nhà. Trên cơ sở đó, TAND quận 2 cũng tuyên hợp đồng mua bán căn hộ là vô hiệu.

Cấp sơ thẩm “phản pháo”

Tháng 8-2014, TAND TP HCM xét xử phúc thẩm theo đơn kháng cáo của bị đơn và tuyên hủy bản án dân sự sơ thẩm vụ kiện tranh chấp này. Đồng thời, HĐXX phúc thẩm cho rằng cấp sơ thẩm không định giá tài sản (căn hộ) mua bán để giải quyết hậu thiệt hại của hợp đồng vô hiệu là không đúng quy định; buộc PVC Land trả cho nguyên đơn (bên mua) toàn bộ số tiền đã thanh toán và tiền lãi theo lãi suất chậm là không đúng căn cứ.

Để làm cơ sở bồi thường thiệt hại chấm dứt hợp đồng vô hiệu, cấp phúc thẩm yêu cầu: “Trường hợp căn hộ chưa xây dựng hoàn thành không định giá được thì việc xác định giá có thể dựa trên cơ sở căn hộ tương tự tại địa bàn hoặc khảo sát trên thị trường để xác định giá tại thời điểm xét xử”.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động trong bài viết trước đây, ông Phùng Văn Hải, Chánh án TAND quận 2, từng khẳng định bản án sơ thẩm đã tuyên chặt chẽ và hợp lý! “Cấp phúc thẩm yêu cầu định giá tài sản là không phù hợp trong trường hợp này vì dự án chưa hoàn tất, mới xây xong phần thô. Nếu lấy những dự án tương tự nằm kề cận làm cơ sở định giá sẽ khó thực hiện vì mỗi dự án có tiện ích, cơ sở hạ tầng, chất lượng... khác nhau” - ông Hải phân tích.

Ba bản án khác nhau

Khác với bản án phúc thẩm TAND TP HCM đã tuyên cho nguyên đơn Trần Thị Châu Giang, 2 bản án phúc thẩm của 2 nguyên đơn Hà Khắc Huy và Trần Thị Châu Hà (do bà Trần Thị Châu Giang làm đại diện) yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền mua căn hộ mà nguyên đơn đã đóng. Điểm khác biệt nhất của bản án đầu tiên với 2 bản án sau là TAND TP không tuyên hủy bản án sơ thẩm do TAND quận 2 xét xử.

Bà Trần Thị Châu Hà - là nguyên đơn, khách hàng mua căn hộ PVL - cho rằng bản thân cũng hoàn toàn bất ngờ vì 3 nguyên đơn đều là 3 khách hàng cùng mua căn hộ của PVC Land và cùng kiện chủ đầu tư ra tòa nhưng bản án phúc thẩm của 1 trường hợp lại khác 2 trường hợp còn lại (!?). Theo bà Châu Giang, bản chất chủ đầu tư vi phạm không khác nhau (đều là chậm giao nhà so với hợp đồng đã ký kết) nhưng kết quả xử phúc thẩm lại quá khác biệt. “Nếu cấp phúc thẩm tuyên như vậy sẽ  thiệt thòi cho khách hàng là nguyên đơn, trong khi không chỉ trường hợp của tôi mà hàng trăm khách hàng khác đều đã đóng 95% tiền mua căn hộ cho chủ đầu tư” - bà Giang nói.

Phân tích việc TAND quận 2 tuyên hợp đồng của bà Nguyễn Thị Châu Giang, luật sư Nguyễn Thành Công (Công ty Đông Phương Luật) nhận định: Theo quy định của pháp luật về nhà ở thì trong hợp  đồng  này, bị đơn đã vi phạm 2 điều cấm là huy động vốn từ tiền ứng trước của khách hàng được thực hiện trước khi phê duyệt thiết kế và phần móng chưa được xây dựng xong. Hợp đồng này vô hiệu do lỗi bị đơn nên theo Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng Thẩm phán, bên bán phải thanh toán phần chênh lệch giá theo tỉ lệ số tiền mua nhà mà bên mua đã trả. Tuy nhiên, do dự án chưa hoàn thiện, căn nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán tính đến thời điểm xét xử vẫn chưa tồn tại nên trên thực tế không thể tiến hành việc định giá được. Điều này cũng đồng nghĩa việc TAND TP tuyên hủy bản án của TAND quận 2 là không đúng quy định của pháp luật.

 

Chưa có hướng dẫn nên lúng túng

Theo bà Ung Thị Xuân Hương, Chánh án TAND TP HCM, việc 3 bản án liên quan đến bị đơn (đều là chủ đầu tư) mà các thẩm phán của TAND TP xử phúc thẩm tuyên khác nhau thì lãnh đạo tòa không bình luận rằng sai hay đúng. Việc sai hay đúng chỉ TAND Tối cao nhận định vì nếu bản án có khúc mắc thì cấp trên sẽ rút hồ sơ để xem xét. “Trong vụ việc này, nhận thức về mặt đường lối của tòa án 2 cấp chưa thống nhất” - bà Hương nhận xét.

Bên cạnh đó, bà Hà Thủy Yến, Phó Chánh án TAND TP HCM, cho rằng tài sản hình thành trong tương lai là một dạng giao dịch rất mới, xuất phát từ Luật Nhà ở. Vì vậy, khi phát sinh tranh chấp, do chưa có hướng dẫn để giải quyết nên các thẩm phán cũng rất lúng túng để áp dụng luật.

 

Không thể lấy giá trị căn hộ liên quan để xử lý

Trả lời văn bản của TAND TP HCM về việc định giá căn hộ chung cư hình thành trong tương lai (cụ thể là tranh chấp phát sinh từ dự án PVL), tháng 11-2014, Sở Xây dựng TP đã ban hành Công văn 10588. Theo đó, giá trị căn hộ chung cư hình thành trong tương lai phụ thuộc vào nhiều yếu tố: các chi phí về quyền sử dụng đất, xây dựng, trang thiết bị...; kể cả vị trí dự án, thương hiệu của chủ đầu tư, tiến độ thi công, thời gian hoàn thành. Theo lập luận của Sở Xây dựng, giá trị căn hộ còn liên quan đến tình hình giao dịch, mua bán, cung cầu thị trường bất động sản. Do đó, không thể căn cứ bản vẽ thiết kế thi công hoặc giá trị căn hộ có thiết kế xây dựng, diện tích tương tự trên thị trường để xác định giá trị căn hộ liên quan đến việc tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở.

 

QUÝ HIỀN - PHẠM DŨNG