Dự báo "nóng": Khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc có thể “châm ngòi” nhiều vụ vỡ nợ?

(NLĐO) - Kinh tế Trung Quốc chỉ có thể khởi sắc khi lòng tin của người dân được khôi phục và các ngành công nghiệp được tái cơ cấu để tăng trưởng thay vì dựa vào lĩnh vực bất động sản.

Ông He Keng, nguyên Phó Cục trưởng Cục Thống kê quốc gia Trung Quốc (NBS), vừa đưa ra ước tính số nhà bỏ trống của nước này là 3 tỉ căn, nhiều tới nỗi toàn bộ 1,4 tỉ dân cũng không thể lấp đầy. Số nhà bỏ trống của nền kinh tế thứ hai thế giới nhiều gấp 10 lần dân số Mỹ, 15 lần dân số Tây Âu và 140 lần dân số thủ đô Bắc Kinh - Trung Quốc.

"Khoảng trống" không thể lấp đầy

Trong khi đó, người dân Trung Quốc khó có khả năng mua căn hộ mới trong bối cảnh tỉ lệ thất nghiệp ở thanh niên cao kỷ lục và tăng trưởng kinh tế chậm lại.

Hoạt động đầu tư bất động sản ở Trung Quốc đã giảm khoảng 19% trong tháng 8-2023 so với cùng kỳ năm ngoái, theo ước tính của hãng tin Reuters dựa trên số liệu chính thức được công bố ngày 15-9. Đây là tháng giảm thứ 18 liên tiếp.

Dữ liệu mới nhất từ Cục Thống kê Quốc gia Trung Quốc cho biết tính đến cuối tháng 8-2023, tổng diện tích sàn của những ngôi nhà chưa bán được là 648 triệu m2. Với diện tích nhà trung bình là 90 m2, con số này tương đương 7,2 triệu ngôi nhà. Số liệu thống kê này không tính số lượng nhà đã bán nhưng chưa hoàn thiện và không tính tài sản thuộc sở hữu của những người mua nhà để đầu tư nhưng không sống ở đó.

Theo số liệu chính thức của chính phủ Trung Quốc, giá nhà mới và nhà đã qua sử dụng giảm lần lượt 2,4% và 6% trong tháng 8-2023 so với cùng kỳ năm 2021. Nhưng theo các chuyên gia, giá thực tế có thể giảm sâu hơn. Các tổ chức tư nhân ước tính giá nhà đã giảm ít nhất 15% tại các khu vực đắc địa của những đô thị lớn, như Thượng Hải và Thâm Quyến, cũng như ở hơn một nửa số thành phố cấp 2 và cấp 3.

Trang Business Insider nhận định thị trường nhà ở Trung Quốc trong những năm gần đây đối mặt với tình trạng dư cung. Một số khu vực có những căn nhà đã được bán nhưng chưa thể hoàn thiện do các công ty xây dựng... hết tiền. Trong đó, nhà phát triển bất động sản lớn thứ hai Trung Quốc là Evergrande đã trở thành công ty mắc nợ nhiều nhất thế giới vào năm 2021 và tuyên bố vỡ nợ. Việc này làm dấy lên lo ngại về "hiệu ứng domino" không thể ngăn chặn, thậm chí có thể kéo theo các doanh nghiệp ở Mỹ phá sản.

"Cơn ác mộng" Evergrande chưa dứt

Với khoản nợ hơn 300 tỉ USD - gần bằng tổng sản phẩm quốc nội của Phần Lan - Evergrande là "điển hình" của cuộc khủng hoảng nợ trong lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. Cổ phiếu của tập đoàn bất động sản vốn đóng góp lên đến 1/4 GDP cho nền kinh tế lớn thứ hai thế giới đã bị hoãn giao dịch hôm 28-9 sau khi xuất hiện thông tin Chủ tịch Hứa Gia Ấn bị cảnh sát giám sát.

Một ngày trước khi bị khóa giao dịch, cổ phiếu Evergrande giảm 19% tại thị trường Hồng Kông - Trung Quốc. Phiên giảm hôm 27-9 nâng tổng mức lỗ lên tới 81% kể từ khi cổ phiếu Evergrande được giao dịch trở lại hồi cuối tháng 8 sau 17 tháng bị hoãn.

Theo hãng tin Reuters hôm 26-9, một nhóm chủ nợ lớn ở nước ngoài của Evergrande dự định kiện tập đoàn này. Các chủ nợ yêu cầu Evergrande thanh lý tài sản nếu không đưa ra được kế hoạch mới về việc tái cơ cấu nợ trước thời điểm cuối tháng 10-2023. 

Ông Gary Ng, nhà kinh tế cấp cao khu vực châu Á - Thái Bình Dương tại Ngân hàng Đầu tư Natixis (Pháp), nhận định những diễn biến mới này đã phá vỡ hy vọng tái cơ cấu nợ của Evergrande. Chuyên gia này nhấn mạnh chưa từng có nhà phát triển bất động sản quá lớn nào tại Trung Quốc sụp đổ nên việc chính phủ đưa ra gói cứu trợ toàn diện là không khả thi.

Theo tờ South China Morning Post, ông Lu Ting, người dẫn đầu các nhà phân tích tại Tập đoàn tài chính Nomura, cho biết trong báo cáo hôm 28-9 rằng việc cắt giảm lãi suất thế chấp và nới lỏng các hạn chế đối với giao dịch mua nhà có thể vẫn không đủ để thúc đẩy sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản Trung Quốc. 

Những diễn biến mới của Evergrande xảy ra trong bối cảnh chính quyền Bắc Kinh triển khai một loạt biện pháp hỗ trợ trong những tuần qua, bao gồm cắt giảm lãi suất thế chấp hiện tại nhằm vực dậy lĩnh vực bất động sản đang gặp khó.

Nỗ lực bất khả thi

Ngân hàng Nhân dân Trung Quốc (PBOC) hôm 27-9 tuyên bố sẽ thúc đẩy sự phát triển ổn định và lành mạnh của một mô hình mới bằng cách hỗ trợ tài chính để xây dựng cơ sở hạ tầng cơ bản, làng đô thị và nhà ở xã hội. Ngân hàng trung ương Trung Quốc cũng cam kết thực hiện các chính sách hạ tỉ lệ thanh toán lãi vay và lãi suất thế chấp đối với một số người mua nhà.

Trước đó, chính quyền Bắc Kinh liên tục ban hành các giải pháp để giải cứu ngành bất động sản đang "hụt hơi" nhưng chưa đạt được hiệu quả đáng kể. Chẳng hạn, tháng 11-2022, Ngân hàng trung ương Trung Quốc ban hành thông báo phác thảo 16 biện pháp hỗ trợ ngành bất động sản đang gặp khủng hoảng về tiền mặt, bao gồm biện pháp gia hạn trả nợ để giảm bớt tình trạng khó khăn thanh khoản từ giữa năm 2020. Đến tháng 7-2023, Ngân hàng trung ương Trung Quốc tiếp tục gia hạn một số chính sách trong gói "giải cứu" bất động sản ban hành hồi tháng 11-2022 đến cuối năm 2024. 

Tuy nhiên, các nhà phân tích cho rằng cách làm trên không thể giải quyết được vấn đề gốc rễ là doanh số bán nhà sụt giảm do nhu cầu thấp.

Nhà chiến lược về thị trường Trung Quốc Redmond Wong tại Công ty tài chính Saxo (Singapore) lập luận: Quyết định nới lỏng chính sách mới đây có thể giúp ổn định thị trường nhà đất tại nền kinh tế lớn thứ hai thế giới ở một mức độ nào đó. Tuy nhiên, tình trạng dư cung nhà ở các thành phố cấp thấp kéo dài trong vài năm tới có thể "châm ngòi" nhiều vụ vỡ nợ, tái cơ cấu và thanh lý của các chủ đầu tư mất khả năng thanh toán. Kịch bản này sẽ gây thiệt hại cho những cổ đông, trái chủ, ngân hàng và nhà đầu tư đã mua các sản phẩm tài chính có liên kết với dự án bất động sản.​

Ông Hao Hong, nhà kinh tế trưởng tại Công ty quản lý tài sản toàn cầu Grow Investment (Trung Quốc), nói với đài CNBC rằng để giải quyết cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc, có thể mất tới một thập kỷ bởi nước này đã xây quá nhiều nhà ở cho người dân. Theo ông, quá trình đô thị hóa của Trung Quốc, vốn đã phát triển rất nhanh trong 10 năm qua, cũng sắp kết thúc.

Ông Hong nói với Business Insider hôm 27-9 rằng các biện pháp kích thích của chính quyền Bắc Kinh đến nay vẫn không có nhiều tác động nhưng nền kinh tế Trung Quốc có thể khởi sắc hơn một khi các vấn đề của thị trường bất động sản được giải quyết.

"Chỉ khi người dân đặt kỳ vọng trở lại và các ngành công nghiệp được tái cơ cấu để phục hồi thay vì chủ yếu dựa vào lĩnh vực bất động sản để tăng trưởng thì nền kinh tế Trung Quốc sẽ khỏe mạnh hơn nhiều so với trước đây" - ông Hong chỉ rõ.