Đấu giá 3.790 căn hộ Thủ Thiêm: Chia nhỏ, nới quy hoạch

Thay vì bán gộp, TP HCM sẽ chia nhỏ khối tài sản và cho phép điều chỉnh quy hoạch toàn diện để tìm chủ nhân cho 3.790 căn hộ tái định cư tại Thủ Thiêm

Bước đột phá này được kỳ vọng sẽ giải quyết dứt điểm bài toán lợi nhuận, thu hút các "ông lớn" rót vốn vào khối tài sản công đắc địa đang bị bỏ hoang.

Giảm áp lực vốn

UBND TP HCM vừa ban hành kế hoạch tổ chức đấu giá 3.790 căn hộ chung cư thuộc các lô R1, R2, R3, R4, R5 tại phường An Khánh (khu đô thị mới Thủ Thiêm). Mục tiêu nhằm nâng cao hiệu quả quản lý tài sản công, tránh lãng phí, tăng thu ngân sách và góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Ngay trong tháng 3-2026, cơ quan chức năng sẽ hoàn tất thẩm định, phê duyệt điều chỉnh quy hoạch đô thị nhằm tối ưu hóa các chỉ tiêu kiến trúc và hiệu quả sử dụng đất. 

Đồng thời, các sở, ngành liên quan sẽ lựa chọn đơn vị lập chứng thư thẩm định giá khởi điểm và tổ chức đấu giá. Đặc biệt, khâu tổ chức đấu giá dự kiến diễn ra ngay trong tháng 5-2026, với quá trình kiểm tra, giám sát chặt chẽ.

Đây là lần thứ 5 thành phố lên kế hoạch bán đấu giá khối tài sản thuộc khu 38,4 ha này. Trước đó, vào các năm 2017, 2018 và 2021, Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM đã đưa số căn hộ này ra đấu giá với mức khởi điểm lần lượt là 9.000 tỉ, 9.100 tỉ và 9.900 tỉ đồng nhưng đều bất thành. Nguyên nhân chính là do mức giá khởi điểm và tổng tiền đấu giá quá lớn.

Rút kinh nghiệm, TP HCM đã đổi mới chiến thuật. Thay vì đấu giá gộp 3.790 căn hộ gây áp lực vốn cho doanh nghiệp, thành phố chia thành 2 nhóm: nhóm 1 (các lô R1, R2, R3) khoảng 2.220 căn và nhóm 2 (các lô R4, R5) khoảng 1.570 căn.

Điểm đột phá lớn nhất là việc lấy ý kiến điều chỉnh quy hoạch toàn diện để khắc phục hạn chế của nhà tái định cư. Cụ thể, đề xuất tăng từ 25-27 tầng lên tối đa 45 tầng nổi và 3 tầng hầm; hệ số sử dụng đất tăng từ 5-6 lần lên 10 lần. Diện tích sàn thương mại, dịch vụ và bãi xe cũng được tối ưu hóa để đạt tiêu chuẩn căn hộ cao cấp.

Các chuyên gia dự báo, dù chưa có chứng thư thẩm định giá (đợi đến tháng 4-2026), nhưng dựa trên biến động thị trường, giá khởi điểm dự kiến không dưới 10.000 tỉ đồng. Việc chia nhỏ 2 gói thầu sẽ giúp các doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận, tháo gỡ điểm nghẽn về vốn để dự án sớm tìm được chủ đầu tư.

Chuyển đổi công năng để hút khách

Được biết, cuối năm 2025, một vài doanh nghiệp đã nộp hồ sơ lên UBND TP HCM yêu cầu đăng ký tham gia đấu giá khu nhà ở tái định cư Thủ Thiêm này, gồm: Công ty CP Bất động sản Sơn Kim (Sơn Kim Land), Công ty CP Địa ốc Bcons (Bcons Land) và Công ty CP Đầu tư DIA (công ty con của Tập đoàn Sunshine).

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Việt An Hòa, cho rằng có nhiều nguyên nhân khiến các "ông lớn" bất động sản dù khao khát quỹ đất này nhưng vẫn không dám xuống tiền. Cụ thể, với giá khởi điểm lần đầu và gần nhất mà TP HCM đưa ra khoảng 9.000 tỉ đồng cho số căn hộ đã xây nhiều năm, xuống cấp, dự án khó thu hút được nhà đầu tư trong giai đoạn dòng vốn luôn bị thiếu hụt. Doanh nghiệp phải có "tiền tươi, thóc thật" để thanh toán trong thời gian ngắn, chưa kể chi phí cải tạo không hề nhỏ.

Tuy nhiên, với đợt đấu giá lần này, nếu được chia nhỏ, chuyển công năng sang nhà ở thương mại và điều chỉnh quy hoạch, nhiều khả năng sẽ có đông đảo doanh nghiệp tham gia. Bởi lẽ, khi quyết định rót vốn vào bất cứ dự án nào, nhà đầu tư cũng phải giải được bài toán chi phí và lợi nhuận.

Đồng quan điểm, TS Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế và Môi trường TP HCM, cho rằng doanh nghiệp tham gia chắc chắn đã tính toán kỹ bài toán lợi nhuận. Do khu này từng bỏ hoang và làm bệnh viện dã chiến, nhà đầu tư buộc phải làm mới hoặc chuyển đổi công năng để thay đổi cục diện.

Việc TP HCM cho phép điều chỉnh quy hoạch sang thương mại giúp chủ đầu tư linh hoạt tái cấu trúc toàn diện (cải tạo hoặc đập bỏ xây mới) để tối ưu hóa dòng tiền. Hướng đi này vừa giải quyết dứt điểm dự án tồn đọng nhiều năm, vừa mang lại nguồn thu lớn cho ngân sách.