Giảm tín dụng vào bất động sản

Lãi suất cho vay mua bất động sản tăng cao gần đây không phải diễn biến lạ

Đó  là hệ quả từ giai đoạn cuối năm ngoái - khi tín dụng bất động sản đã tăng trên 20% vào quý III/2025 và liên tục được cảnh báo. Dự báo lãi suất cho vay đối với phân khúc này sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, neo khoảng 10% - 12% trong năm nay, trước khi có thể trở về mức 10% vào giữa năm 2027.

Có điều, mức lãi suất cho vay bất động sản hiện tăng khoảng 50% so với năm 2024 là một vấn đề đáng lưu ý của dòng vốn tín dụng và tác động tới thị trường bất động sản Việt Nam. Khi lãi suất tăng sẽ ảnh hưởng tới cả thị trường bất động sản, từ người mua để ở, đầu tư hay các doanh nghiệp triển khai dự án. Việc tăng lãi suất sẽ tác động đến thị trường bất động sản cả giai đoạn 2026 - 2028, cơ hội đầu tư ngắn hạn thu hẹp đáng kể, thị trường sẽ thanh lọc mạnh mẽ; đầu cơ kiểu lướt sóng không còn nhiều cơ hội.

Nhìn ở góc độ vĩ mô, tăng lãi suất để kiểm soát dòng vốn tín dụng chảy vào bất động sản là một giải pháp của cơ quan quản lý và phù hợp trong bối cảnh tín dụng phân khúc này tăng nóng thời gian qua. Đặc biệt, Chính phủ đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số năm 2026 với những động lực từ xuất khẩu, đầu tư công và tiêu dùng. Dòng vốn tín dụng cần phải được ưu tiên chảy vào sản xuất - kinh doanh, thay vì đổ quá nhiều vào bất động sản. Vì vậy, lãi suất cho vay kinh doanh bất động sản đang tăng chủ yếu do động thái điều tiết của Chính phủ. Lãi suất cho vay sản xuất - kinh doanh cũng chịu ảnh hưởng nhất định nhưng chỉ dao động khoảng 10% là phù hợp. Không thể vừa bơm tiền qua tăng tín dụng vừa đòi hỏi lãi suất luôn duy trì ở mức rất thấp. Trong ngắn hạn, người vay vốn mua bất động sản phải chấp nhận mức lãi suất cao hơn. Tuy nhiên, dự báo từ quý cuối năm 2026, mặt bằng lãi suất sẽ dần được hạ nhiệt.

Trong chỉ đạo mới nhất về thị trường bất động sản, Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước đẩy mạnh giải ngân gói tín dụng cho nhà ở xã hội đã được phê duyệt tại Quyết định số 338/QĐ-TTg, định kỳ hằng tháng gửi số liệu giải ngân về Bộ Xây dựng để tổng hợp, báo cáo; đẩy mạnh giải ngân cho người trẻ dưới 35 tuổi. Kiểm soát chặt tín dụng bất động sản đầu cơ, tập trung cho nhu cầu ở thực của người dân, thực hiện điều hành chính sách tiền tệ linh hoạt, hiệu quả nhằm ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát; theo dõi, chỉ đạo các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản…

Về dài hạn, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững, cần quay về bản chất của hoạt động đầu tư - doanh nghiệp cần có nguồn vốn lớn, dài hạn, chứ không chỉ phụ thuộc chủ yếu vào vốn ngân hàng. Ở nước ngoài, nguồn vốn dài hạn thường đến từ các quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, quỹ tín thác bất động sản (REIT)…

Tại Việt Nam, từ năm 2012 đã đặt vấn đề thành lập quỹ tín thác bất động sản nhưng đến nay vẫn chưa phát triển tương xứng. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản dù vốn điều lệ không quá lớn nhưng lại triển khai rất nhiều dự án cùng lúc, đầu tư quá dàn trải. Giải pháp căn cơ vẫn là giảm lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, tái cấu trúc nguồn vốn, hạn chế đầu tư dàn trải và phát triển các kênh huy động vốn dài hạn cho thị trường bất động sản.