Tuyên hợp đồng vô hiệu vì biệt thự thế chấp "không có thật", án sơ thẩm bị huỷ

(NLĐO) – Tòa sơ thẩm cho rằng căn biệt thự thế chấp "không có thật” nhưng cấp phúc thẩm xác định tài sản này có tồn tại thực tế và đang xây dựng.

Ngày 26-12, TAND TPHCM mở phiên xét xử phúc thẩm vụ tranh chấp hợp đồng tín dụng giữa nguyên đơn là VPBank và bị đơn là vợ chồng ông Trần Hồng Sơn (ngụ phường An Hội Đông, TPHCM).

Vụ án được xét xử theo kháng cáo đối với bản án dân sự sơ thẩm ngày 30-9 của TAND Khu vực 7, TPHCM.

Tuyên hợp đồng vô hiệu vì biệt thự "không có thật"

Theo hồ sơ, ngày 25-11-2020, vợ chồng ông Sơn ký hợp đồng tín dụng với VPBank, vay số tiền hơn 3,65 tỉ đồng để đầu tư, mua căn biệt thự, diện tích 150 m² tại một dự án khu đô thị du lịch ở xã Tiến Thành, TP Phan Thiết, Bình Thuận (nay là tỉnh Lâm Đồng). Tài sản bảo đảm cho khoản vay là các quyền tài sản phát sinh từ thỏa thuận giữa vợ chồng bị đơn và chủ đầu tư dự án.

Từ tháng 12-2022, bị đơn ngừng thanh toán. Tính đến ngày 30-9-2025, tổng dư nợ được xác định hơn 5,23 tỉ đồng, gồm nợ gốc và lãi quá hạn. Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu bị đơn trả nợ một lần; trường hợp không trả được thì đề nghị xử lý tài sản bảo đảm.

Xét xử sơ thẩm, TAND Khu vực 7 đã tuyên bố hợp đồng tín dụng giữa hai bên là vô hiệu. Tòa sơ thẩm xác định về sự hiện hữu của tài sản, qua xác minh tại UBND xã Tiến Thành (TP Phan Thiết), tòa sơ thẩm cho rằng bất động sản thế chấp "không có thật". Về quy định pháp luật, toà án cho rằng áp dụng Thông tư 39/2016/TT-NHNN, việc cho vay đáp ứng các nhu cầu vốn mà pháp luật cấm là vi phạm điều cấm, dẫn đến hợp đồng vô hiệu.

Sau bản án sơ thẩm, cả ngân hàng và doanh nghiệp liên quan là Công ty CP Novaland đều kháng cáo; VKSND TPHCM cũng có kháng nghị.

Phúc thẩm lật lại hồ sơ

Tại phiên xử phúc thẩm hôm nay (26-12), TAND TPHCM bác bỏ nhận định "tài sản không có thật". HĐXX cho rằng căn cứ vào vi bằng do phía ngân hàng cung cấp, căn biệt thự thực tế đang tồn tại và trong quá trình hoàn thiện. Tòa phúc thẩm cho rằng việc tòa cấp dưới chỉ xác minh tại UBND xã mà không làm việc với chủ đầu tư dự án là thiếu khách quan và chưa đầy đủ.

Cũng theo toà phúc thẩm, sai sót pháp lý của tòa sơ thẩm là đã áp dụng quy định tại Thông tư 39 vốn đã hết hiệu lực và được thay thế bằng Thông tư 06/2023/TT-NHNN. Theo quy định mới, các hợp đồng tín dụng ký trước đó vẫn tiếp tục được thực hiện chứ không bị tuyên vô hiệu.

Việc tòa sơ thẩm tự ý giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu khi các bên không có yêu cầu cũng bị coi là vượt quá phạm vi khởi kiện.

Về thủ tục tố tụng, tòa phúc thẩm chỉ ra rằng tòa sơ thẩm đã "bỏ quên" người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty TNHH Delta - Valley Bình Thuận (chủ đầu tư dự án). Việc thiếu vắng chủ thể này khiến việc xem xét tính pháp lý của dự án không thể toàn diện.

Về thẩm quyền giải quyết, HĐXX xác định khách hàng có quyền lựa chọn tòa án để giải quyết tranh chấp nên việc TAND thụ lý vụ án là phù hợp pháp luật.

Từ những phân tích của mình, HĐXX phúc thẩm tuyên hủy toàn bộ bản án sơ thẩm để giao hồ sơ về cho tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại theo đúng quy định pháp luật.