Bất động sản ấm lên
Gói tín dụng 30.000 tỉ đồng đang phát huy tác dụng đáng kể ở phân khúc nhà ở xã hội. Dù vậy, vẫn còn nhiều vướng mắc cần được tháo gỡ để hấp thu vốn tốt hơn
Trong talk show “Bàn tròn doanh nhân” chủ đề “Bất động sản (BĐS): Tín hiệu vui từ gói 30.000 tỉ đồng” do Báo Người Lao Động thực hiện cuối tuần qua, các chuyên gia đã nêu lên nhiều vấn đề “nóng” liên quan đến mức độ hấp thu của gói tín dụng này cũng như những kiến nghị cần thiết về Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Đầu tư... nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển đúng quỹ đạo trong thời gian tới.
Cơn gió lành
Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HOREA), từ đầu năm đến nay, dù còn chậm nhưng thị trường đã có sự hồi phục với lượng hàng bán ra tăng và tỉ lệ hàng tồn kho giảm. Đặc biệt, với phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ, giá trên dưới 15 triệu đồng/m2 đang trở nên “sốt”, cung không đủ cầu. Đây là phân khúc chủ đạo của thị trường nhiều năm qua và của năm 2014. Bên cạnh đó, với những phân khúc nhà ở cao cấp của một số dự án có vị trí tốt, đầy đủ tiện ích, chủ đầu tư uy tín, có thương hiệu, giá bán tốt cũng được hấp thu. Tín hiệu tích cực này có sự đóng góp rất lớn từ các chủ trương, chính sách của Chính phủ như: Nghị quyết 02 - thông qua gói tín 30.000 tỉ đồng cho người mua nhà vay vốn với lãi suất thấp; chủ trương tái cơ cấu nhà xã hội, cho phép chia nhỏ căn hộ; chuyển đổi việc xây dựng nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội để nhận được gói tín dụng này. “Chưa bao giờ người mua nhà ở Việt Nam lại được vay vốn với mức lãi suất chỉ 5%/năm như khi vay từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Đây là cơ hội tốt cho người dân được sở hữu nhà” - ông Châu nhận định.
Cùng quan điểm, ông Bùi Đức Khang, thành viên HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long, đã đưa ra con số “biết nói” của riêng Nam Long để minh chứng rằng thị trường BĐS đang ấm trở lại, nhất là phân khúc nhà giá trung bình, thuộc dòng sản phẩm Ehome của Nam Long. Cụ thể, trong 10 tháng đầu năm 2013, Nam Long bán được 710 căn hộ Ehome; 10 tháng đầu năm 2014, công ty đã bán được 1.250 căn, tăng 76%. Trong thời gian ngắn gần đây, đã có hơn 300/450 khách hàng mua nhà Ehome được Vietcombank giải ngân qua gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. “Công ty đang nỗ lực xây dựng những sản phẩm phù hợp với gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Vì vậy, vào tháng 11-2014, chúng tôi sẽ đưa ra thị trường 100 sản phẩm Ehome 3 và 200 sản phẩm Ehome 4 phù hợp để đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu rất lớn của thị trường” - ông Khang cho biết.
Ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Kinh doanh địa ốc Hưng Thịnh, thông tin: Trước khi Chính phủ đưa ra gói tín dụng này, Hưng Thịnh cũng đã xây dựng chiến lược tung ra thị trường căn hộ nhỏ. Cho nên sau khi đã cân nhắc giá thành, tiến độ thanh toán thì ngay trong năm 2013, dòng căn hộ 8X của Hưng Thịnh đã ra đời. May mắn là ngay sau đó, Chính phủ đã tung ra gói 30.000 tỉ đồng - như là cơn gió lành cho công ty và thị trường BĐS. Đó cũng là “cú hích” giúp các dự án thuộc dòng 8X của Hưng Thịnh đưa ra đều bán rất tốt.
Tiếp tục gỡ vướng
Ông Lê Hoàng Châu cho rằng mặc dù thị trường có dấu hiệu hồi phục nhưng chưa vững chắc, các doanh nghiệp hiện nay bán được hàng nhưng tỉ suất lợi nhuận chỉ 5%-6%. Nhiều dự án, các chủ đầu tư đành chấp nhận bán hòa vốn, thậm chí lỗ. Và khi bán xong, khả năng tái tạo dự án tương tự của họ là cực kỳ khó. Vì vậy, nhà nước cần có các biện pháp hỗ trợ, không nên để kéo dài việc doanh nghiệp kinh doanh không hiệu quả.
Ông Nguyễn Đình Trung đưa ra một ví dụ để cho thấy sự bất hợp lý, chưa nhất quán của các bên trong thực thi gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Đó là việc Hưng Thịnh mua lại dự án 12 view của một doanh nghiệp khác vốn đang gặp khó khăn, dự án đã hoàn thành 90% tiến độ. Với giá bán chỉ hơn 11 triệu đồng/m2 và nằm ở vị trí khá thuận lợi (khu vực trọng điểm về phát triển kinh tế của quận 12), Hưng Thịnh đưa ra ưu đãi là khách chỉ thanh toán 20%, phần còn lại thanh toán theo tiến độ mỗi đợt 8% (45 ngày). Sau 8 tháng, khách hàng đã thanh toán đủ 70% có thể nhận nhà ngay. Hiện công ty đã bán gần hết dự án này. “Thế nhưng, khách hàng của chúng tôi không được áp dụng lãi suất của gói tín dụng 30.000 tỉ đồng. Phía ngân hàng đưa ra lý do Hưng Thịnh là đơn vị đầu tư cấp 2 của dự án 12 view. Dù đã có hỏi lên bộ, ngành và được trả lời là Hưng Thịnh được vay nhưng các ngân hàng vẫn chưa áp dụng” - ông Trung cho biết.
Sớm tháo nút thắt cho gói 30.000 tỉ đồng
Để gói tín dụng 30.000 tỉ đồng được hấp thu sớm hơn, chúng tôi kiến nghị: Một là, đẩy nhanh và mạnh Nghị quyết 61, cho phép mua nhà dưới 1,05 tỉ đồng là được vay từ gói 30.000 tỉ đồng (thay vì mua nhà dưới 70 m2 và dưới 15 triệu đồng/m2 như quy định hiện nay).
Khách hàng đang rất mong đợi thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị quyết 61 để có thể được vay mua nhà. Nếu không nhanh chóng triển khai, niềm tin của khách hàng về gói hỗ trợ này lại tiếp tục lung lay, gây những ảnh hưởng tiêu cực. Hai là, cần sớm gỡ bỏ ràng buộc quy định người mua chỉ được mua nhà tại địa phương có hộ khẩu. Đơn cử như dự án Ehome 4 ở Bình Dương của chúng tôi đã có rất nhiều người ở các vùng giáp ranh như Thủ Đức, quận 12 (TP HCM) muốn mua mà không được hỗ trợ từ gói tín dụng 30.000 tỉ đồng, trong khi giá bán chỉ 450-500 triệu đồng/căn. Chưa kể, một số dự án ở gần các trường đại học, cha mẹ sinh viên ở tỉnh có nhu cầu mua nhà cho con đi học tại TP HCM, hay dân TP HCM muốn mua nhà ở các tỉnh lân cận để được hưởng mức giá mềm hơn mà vẫn đáp ứng nhu cầu sinh hoạt nhưng không thể vay từ gói 30.000 tỉ đồng. Việc gỡ bỏ ràng buộc này có thể tạo điều kiện mua nhà được dễ dàng hơn, tạo nên sức sống cho thị trường.
Ông BÙI ĐỨC KHANG (Thành viên HĐQT Công ty CP Đầu tư Nam Long)
Nên bỏ chế định về bảo lãnh
Chế định về bảo lãnh trong bán, cho thuê nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo điều 17 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) là không hợp lý, cần được gỡ bỏ.
Bởi trong thực tế, với một doanh nghiệp có uy tín thì người mua nhà sẵn sàng ứng trước tiền, thậm chí 100% giá trị hợp đồng; nếu doanh nghiệp không uy tín hoặc uy tín thấp hoặc từng bị mất uy tín thì phương thức nhờ ngân hàng bảo lãnh để tạo lòng tin cho khách hàng là cần thiết. Tôi cho rằng việc bảo lãnh phát sinh trong trường hợp mức độ tín nhiệm đối với một bên giao dịch chưa bảo đảm hoặc chưa tin cậy. Do vậy, không vì quan ngại một số chủ đầu tư không đáng tin để ban hành quy định bắt buộc mọi chủ đầu tư đều phải thực hiện bảo lãnh.
Hơn nữa, để thực hiện bảo lãnh, doanh nghiệp phải đặt tiền bảo lãnh hoặc phải có tài sản bảo đảm và phải chịu phí cho tổ chức tín dụng (khoảng 2%). Chi phí bảo lãnh này làm tăng gánh nặng cho chủ đầu tư mà cuối cùng sẽ được tính vào giá thành và người tiêu dùng phải chịu khi mua BĐS.
Ông LÊ HOÀNG CHÂU (Chủ tịch HOREA)
Quy định về ký quỹ chưa hợp lý
Chúng tôi đã có kiến nghị trong dự thảo Luật Đầu tư là yêu cầu nhà đầu tư phải ký quỹ sao cho hợp lý để không gây khó khăn cho doanh nghiệp. Đã coi BĐS là hàng hóa thì phải tạo điều kiện để doanh nghiệp tái đầu tư, tái sản xuất; nếu dự án đã đóng tiền sử dụng đất, đầu tư nền móng rồi mà tiền bị giữ trong tài khoản thì làm sao doanh nghiệp đầu tư thêm được nữa! Nếu Quốc hội dự kiến thông qua về ký quỹ thì nên lưu ý tiền bảo lãnh chỉ tương ứng một phần sau khi đã xác định tiền sử dụng đất, lợi nhuận, các loại chi phí, còn lại bao nhiêu tiền thì phải bảo lãnh.
Cụ thể, chúng tôi kiến nghị không áp dụng ký quỹ đối với dự án mà nhà đầu tư đã tạm ứng tiền giải phóng mặt bằng; dự án đã giải phóng mặt bằng; dự án đã được tổ chức tín dụng, quỹ đầu tư bảo lãnh đầu tư hoặc cam kết cung cấp vốn, tín dụng để thực hiện. Đặc biệt, ký quỹ bằng 5%-10% dự toán tổng chi phí tiền giải phóng mặt bằng; các tỉnh, thành phố thuộc trung ương quyết định tỉ lệ ký quỹ tùy theo chính sách thu hút đầu tư của địa phương và tiền ký quỹ được hoàn trả cho nhà đầu tư theo tiến độ và tỉ lệ giải phóng mặt bằng tương ứng.
Ông NGUYỄN ĐÌNH TRUNG
(Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Địa ốc Hưng Thịnh)
