Giá đất dưới góc độ cung – cầu

Mới đây, có tin một căn nhà ở khu phố chợ Đồng Xuân (Hà Nội) đã được bán với giá mỗi mét vuông gần 60 cây vàng (hơn 30.000 USD)! Giá đất ở khu trung tâm Hà Nội không dưới 20 cây vàng (hơn 10.000 USD), còn ở TPHCM giá có thấp hơn một chút, nhưng trung bình cũng xấp xỉ từ 5 đến 20 cây vàng một mét vuông ở nội thành. Nếu lấy giá trung bình khoảng 10 cây (hơn 5.000 USD) một mét vuông thì đây là giá tương đương với những khu trung tâm thương mại ở những thành phố lớn nhất thế giới.

Ở Mỹ, ngoài những trung tâm lớn như New York, San Francisco, giá một mét vuông đất để xây nhà tại khu kinh doanh sầm uất khoảng từ 100 đến 1.000 USD (trung bình khoảng dưới 1 cây, cỡ 300 USD). Như vậy trung bình giá đất ở TPHCM và Hà Nội cao hơn ở Mỹ đến trên 10 lần, trong khi thu nhập bình quân đầu người ở hai thành phố này chỉ khoảng 1/20  của người Mỹ (khoảng 30.000 USD/năm). Tại sao có hiện tượng này?

Mặc dù điều kiện kinh tế thị trường ở Việt Nam còn giới hạn, nhưng giá cả đương nhiên cũng chịu chi phối phần lớn bởi luật cung cầu. Trên mặt cầu, kinh tế trong thập niên vừa qua phát triển nhanh,  tạo nên một mức cầu cực kỳ cao về nhà ở cũng như mục đích kinh doanh (mức cầu thực). Đồng thời, lại có một cơn sốt tâm lý là giá đất chỉ có lên (từ thực tế có thể thấy được trước mắt 10 năm qua) và nếu không mua đất ngay thì không còn cơ hội để mua nữa (mức cầu ảo). Ngoài ra, có thêm một yếu tố đặc biệt nữa nâng mức cầu ở Hà Nội và TPHCM lên là do một số người có tiền ở các tỉnh khác đổ về mua đất, xây nhà với nhiều lý do.

Chính sách đất đai chưa rõ ràng và cơ chế sở hữu, chuyển nhượng, thế chấp hiện nay cũng đã tạo nên một môi trường gián tiếp khuyến khích đầu cơ trục lợi một cách bất   thường, ảnh hưởng đến mặt cung (làm giảm khối lượng cung có thể được đưa vào hoạt động kinh doanh một cách hợp lý hơn) lẫn mặt cầu (tạo nên giá trị ảo). Đầu cơ theo nghĩa cơ bản là một hành động đầu tư với một giá phải trả và chấp nhận rủi ro cao để mong đạt được một lợi nhuận cao hơn mức bình thường. Đầu cơ là một trong những hoạt động dễ gặp trong nền kinh tế thị trường nhưng điều đáng nói là hiện nay phần lớn đầu cơ đất ở các thành phố lớn nước ta đang thuộc tình trạng bất thường vì nhờ những mối quan hệ đặc biệt, nhiều nhà đầu cơ có quyền sở hữu hoặc sử dụng một quỹ đất rất lớn, có ảnh hưởng mạnh đối với mặt bằng giá đất, do đó họ sẽ có khả năng thu lợi lớn nhưng lại không hề phải trả  một giá tương ứng với quyền lợi được hưởng cũng như không phải chấp nhận một rủi ro nào.

Trong khi đó, ở mặt cung, quỹ đất, phương tiện giao thông, hạ tầng cơ sở trong những năm qua còn quá giới hạn, không theo kịp được mức tăng bên mặt cầu, tạo nên một sức ép cực kỳ lớn lên giá đất. Với những hiện trạng cơ bản như đã nêu, giá đất có còn tiếp tục tăng hay không?

Trở lại với những yếu tố cung cầu, quỹ đất hiện nay ngày càng tăng do những quy hoạch và xây dựng mới tại hai thành phố lớn. Các khu đô thị mới ở quận 7, quận 2, Gò Vấp, Bình Thạnh tại TPHCM, cũng như những khu tương tự ở Hà Nội đang phát triển làm tăng quỹ đất sử dụng, song song với những khu chung cư cao ốc đang được đưa vào hoạt động. Như vậy, quỹ mặt bằng sử dụng đang tăng theo cả chiều ngang lẫn chiều dọc. Những khu đô thị mới cũng sẽ hình thành các khu thương mại mới, làm giảm bớt nhu cầu phải đi vào trung tâm thành phố làm ăn, giảm áp lực cầu tại trung tâm. Phương tiện giao thông và hạ tầng cơ sở đang phát triển làm cho thời gian đi lại được rút ngắn đáng kể. Sống ở Gò Vấp hay Thủ Đức, đi làm ở trung tâm thành phố sẽ  không còn là một vấn đề khó khăn, bất tiện như xưa nữa. Ở những khu đô thị mới ngoại thành TPHCM, giá đất hiện nay chỉ khoảng 1 cây vàng/m2, hạ tầng cơ sở lại tốt hơn, cơ hội làm ăn sẽ tăng lên vì dân cư ngày một đông. Do đó sẽ có một lực đẩy chuyển nhu cầu nhà đất từ các quận nội thành sang những khu vực mới và điều này có thể làm thay đổi giá nhà đất ở quy mô toàn thành phố. Lực cung, cầu và bài toán kinh tế sẽ chuyển cầu đến nơi có giá thấp hơn và mức thu nhập tương đối cao hơn so với mức đầu tư. Hiện tượng này đã xảy ra giữa TPHCM và Hà Nội cách đây 5 năm. Khi đó, giá đất ở Hà Nội nhảy vọt cực kỳ nhanh so với TPHCM. Rồi khoảng hai, ba năm nay, chủ bất động sản ở Hà Nội phát hiện là họ có thể bán một căn nhà hay một khách sạn mini rồi vào TPHCM mua được hai căn tương tự để cho thuê với thu nhập gấp đôi ở Hà Nội; từ đó, giá nhà đất ở Hà Nội bắt đầu giảm, còn ở TPHCM thì tăng nhanh.

Xét về cầu, mức độ tăng trưởng kinh tế và tình hình cải thiện môi trường đầu tư như hiện nay sẽ tiếp  tục tạo nên nhiều cơ hội kinh doanh mới để người có tiền có thể đầu tư hoặc tái đầu tư vào sản xuất – kinh doanh, thay vì bỏ một số tiền quá lớn vào nhà đất mà không tạo ngay được lợi nhuận, ngoại trừ kỳ vọng là giá đất sẽ ngày một tăng. Nhưng kỳ vọng đó sẽ không còn xảy ra nữa khi mức cầu bắt đầu giảm và khi người ta cần bán nhà đất để đầu tư vào những lĩnh vực kinh doanh khác có thể thu lời cao hơn, nhanh hơn. Lúc đó, các nhà đầu tư sẽ có tâm lý “rút nhanh” trước khi tài sản của họ bị mất giá, tạo nên một ảnh hưởng dây chuyền kéo giá xuống nhanh. Quy luật cung cầu và thực tế đầu tư đã chỉ rõ rằng hàng hóa nào có giá lên cao nhanh bao nhiêu  thì cũng xuống thấp nhanh bấy nhiêu.

Như vậy, trong  tương lai gần chắc chắn giá đất sẽ được điều chỉnh bởi những yếu tố thị trường và chính sách quản lý của Nhà nước để đi vào ổn định ở một mức giá bão hòa, như đã xảy ra tại thị trường nhà đất ở các nước  khác sau giai đoạn chuyển tiếp ban đầu. Vấn đề  còn lại ở đây là mức độ, thời gian điều chỉnh và những ảnh hưởng liên hệ của những điều chỉnh tất yếu này.