Nới tín dụng cho "phân khúc bất động sản thiết thực"

Việc điều chỉnh cách tính dư nợ đối với các lĩnh vực nhà ở xã hội, KCN-KCX được xem là cú hích cần thiết để khơi thông dòng vốn vào các phân khúc "thiết thực"

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa có văn bản gửi 25 NH thương mại về việc điều chỉnh cách xác định tăng trưởng tín dụng đối với một số lĩnh vực bất động sản (BĐS) ưu tiên, gồm nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất.

Nhà ở xã hội, khu công nghiệp được hưởng lợi

Theo đó, từ ngày 1-1 đến hết 31-12-2026, phần dư nợ tín dụng tăng thêm so với cuối năm 2025 đối với các khoản vay thuộc 3 lĩnh vực trên sẽ không được tính vào dư nợ tín dụng BĐS khi xác định và kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng của lĩnh vực này.

Động thái được đánh giá là một bước điều chỉnh đáng chú ý trong bối cảnh nhu cầu vốn cho các dự án nhà ở xã hội và hạ tầng sản xuất đang gia tăng. Việc loại trừ các khoản vay thuộc nhóm ưu tiên khỏi hạn mức tín dụng BĐS sẽ tạo thêm dư địa cho các NH đẩy mạnh cấp vốn, qua đó hỗ trợ mục tiêu an sinh xã hội, phát triển công nghiệp và thu hút đầu tư.

Bà Huỳnh Thị Thu Thảo, chuyên viên phân tích của Công ty Chứng khoán Mirae Asset Việt Nam (MAS), nhận định việc NHNN nới cách tính dư nợ đối với một số phân khúc BĐS ưu tiên không chỉ hỗ trợ dòng vốn cho các lĩnh vực này mà còn góp phần cải thiện thanh khoản của toàn thị trường.

Theo bà Thảo, mục tiêu của chính sách là tái phân bổ nguồn vốn theo hướng tập trung vào các phân khúc phục vụ sản xuất, thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và đáp ứng nhu cầu nhà ở thiết thực, thay vì chảy mạnh vào BĐS thương mại hay đầu cơ. Đây được xem là tín hiệu tích cực trong bối cảnh tăng trưởng tín dụng toàn ngành vẫn chịu nhiều áp lực. Các NH được khuyến khích đẩy mạnh cho vay đối với nhà ở xã hội, khu công nghiệp và hạ tầng sản xuất, song vẫn phải tuân thủ giới hạn tăng trưởng tín dụng chung do NHNN kiểm soát.

Số liệu từ NHNN cho thấy đến ngày 31-5-2026, tín dụng toàn hệ thống tăng 10,4% so với cuối năm trước, trong khi cùng kỳ năm 2025 chỉ tăng 7,1%. Dù vậy, cơ quan quản lý vẫn đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm khoảng 19%, qua đó tạo dư địa cho nền kinh tế tiếp cận vốn phục vụ sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên. "Chính sách lần này được xem là giải pháp gỡ nút thắt cho các phân khúc đang cần vốn, đồng thời vẫn bảo đảm mục tiêu kiểm soát rủi ro đối với BĐS thương mại và hoạt động đầu cơ. Đây là cách điều tiết phù hợp trong bối cảnh hiện nay" - bà Thu Thảo nhận xét.

Ở góc độ doanh nghiệp, tổng giám đốc một công ty BĐS đang tái khởi động dự án sau thời gian vướng mắc pháp lý cho rằng thông tin trên trước mắt có thể tạo hiệu ứng tâm lý tích cực cho thị trường.

Theo vị này, tác động trực tiếp chủ yếu sẽ thuộc về các doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất - những lĩnh vực được hưởng lợi từ chính sách mới. Trong khi đó, các dự án nhà ở thương mại vẫn chưa nằm trong nhóm ưu tiên. "Tuy vậy, nhìn tổng thể thì khi tín dụng sôi động dù ở phân khúc nào thì cũng sẽ lan tỏa, tác động tích cực một phần cho toàn thị trường. Đây vẫn là tín hiệu tốt đối với BĐS trong giai đoạn hiện nay" - vị doanh nhân nhận định.

Không được vượt hạn mức đã cấp

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, một lãnh đạo cấp cao của NH Công Thương Việt Nam (VietinBank) cho biết năm 2025, nhiều NH đã siết chặt hoạt động cho vay BĐS, chỉ tập trung giải ngân cho các dự án có tính khả thi cao và hiệu quả rõ ràng nhằm hạn chế rủi ro tín dụng khi thị trường vẫn đang trong quá trình phục hồi.

Tuy nhiên, từ cuối năm 2025, nhiều tổ chức tín dụng đã kiến nghị NHNN xem xét lại cách xác định dư nợ BĐS. Theo các NH, việc đưa các khoản vay phục vụ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất vào tổng dư nợ BĐS là chưa thật sự phù hợp. Đây đều là những lĩnh vực được Nhà nước khuyến khích phát triển nhằm phục vụ mục tiêu an sinh, thu hút vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất kinh doanh và tăng trưởng kinh tế. "Có lẽ từ thực tế này, NHNN đã điều chỉnh hướng dẫn trong năm 2026 theo hướng loại trừ phần dư nợ tăng thêm đối với các khoản vay nhà ở xã hội, khu công nghiệp và khu chế xuất khỏi chỉ tiêu dư nợ tín dụng BĐS" - vị lãnh đạo VietinBank nhận định.

Theo ông, cách tính mới sẽ giúp các NH có thêm dư địa cho vay trong lĩnh vực BĐS. Trong trường hợp gặp khó khăn khi mở rộng tín dụng ở các lĩnh vực khác, NH có thể cân nhắc cấp vốn cho những dự án BĐS có hiệu quả, khả năng thu hồi vốn tốt.

Theo các chuyên gia, việc điều chỉnh cách tính dư nợ tín dụng BĐS lần này có thể chưa tạo ra tác động đột biến đối với toàn thị trường nhưng là tín hiệu cho thấy dòng vốn đang được định hướng nhiều hơn vào các lĩnh vực có khả năng tạo giá trị gia tăng cho nền kinh tế. Đây cũng là bước đi nhằm cân bằng giữa mục tiêu hỗ trợ tăng trưởng và kiểm soát rủi ro trong bối cảnh thị trường BĐS vẫn đang trong quá trình phục hồi.

Dù vậy, việc nới cách tính không đồng nghĩa với việc các tổ chức tín dụng được mở rộng cho vay không giới hạn. Bởi, các NH vẫn phải tuân thủ chặt chẽ hạn mức tăng trưởng tín dụng chung do NHNN giao từ đầu năm.

Theo Công văn số 11686 ngày 31-12-2025 của NHNN, chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng của từng NH được xác định dựa trên điểm xếp hạng theo thang điểm từ 1 đến 5, nhân với hệ số áp dụng chung năm 2026 là 2,6%. Điều đó có nghĩa, dù được mở rộng không gian cho vay đối với một số phân khúc ưu tiên, tổng dư nợ tín dụng của NH vẫn không được vượt quá hạn mức được cấp. Chẳng hạn, nếu một NH được giao mức tăng trưởng tín dụng tối đa 13% trong năm 2026 thì tổng dư nợ cho vay, bao gồm cả BĐS, cũng chỉ được tăng tương ứng 13% so với cuối năm trước. Ví dụ, nếu dư nợ cho vay BĐS cuối năm 2025 đạt 100 tỉ đồng thì mức tối đa trong năm 2026 chỉ khoảng 113 tỉ đồng. Quy định này nhằm kiểm soát rủi ro, tránh dòng vốn đổ quá mạnh vào BĐS, đồng thời bảo đảm sự ổn định của hệ thống NH và thị trường tài chính.