TPHCM: Giải pháp tránh giá nhà lên cao
(NLĐO) - Việc áp dụng giá đất cụ thể hay bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất sẽ ảnh hưởng đến giá nhà.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM vừa có công văn gửi Bộ Nông nghiệp và Môi trường góp ý dự thảo nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.
Khó áp dụng bảng giá đất
Trong công văn, cơ quan này kiến nghị bổ sung trường hợp áp dụng giá đất cụ thể đối với dự án có tiềm năng phát triển theo cơ cấu sử dụng đất và theo quy hoạch xây dựng có nhiều mục đích và hình thành các tuyến đường nội bộ trong dự án.
Sở Nông nghiệp và Môi trường TPHCM kiến nghị giải pháp tránh giá nhà tăng cao.
Ngoài ra là dự án có quy mô tối thiểu từ 2 ha trở lên đối với thành phố Hà Nội và TPHCM; tối thiểu từ 5 ha trở lên đối với các thành phố trực thuộc Trung ương và tối thiểu từ 10 ha trở lên đối với các tỉnh, hoặc dự án có yếu tố đặc thù mà không xác định được theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do HĐND cấp tỉnh quy định.
Sở Nông nghiệp và Môi trường phân tích, trong một dự án thường có nhiều mục đích và theo quy hoạch xây dựng sẽ hình thành các tuyến đường mới trong dự án mà lúc xác định giá đất chưa có đường, chưa hình thành đường nên không thể bổ sung vào bảng giá đất, đồng thời mục đích hỗn hợp nên không thể áp dụng bảng giá nhân hệ số điều chỉnh.
Hơn nữa, đối với dự án, khi triển khai phải bỏ ra rất nhiều chi phí và thời gian triển khai.
Do khó khăn, vướng mắc trong việc áp dụng các quy định pháp luật có liên quan, giữa các cơ quan có thẩm quyền còn nhiều cách hiểu khác nhau nên thời gian triển khai thường kéo dài.
Do đó, hệ số điều chỉnh giá đất không thể điều chỉnh được các nội dung nêu trên, dẫn đến giá đất sẽ rất cao.
Đẩy giá để không lỗ vốn
Sở Nông nghiệp và Môi trường lấy ví dụ khu đất trên đường Nguyễn Xiển (TP Thủ Đức cũ) với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 56,6 triệu đồng, hệ số điều chỉnh giá đất khoảng 1,4 lần, tức giá khoảng 80 triệu đồng/m2.
Nếu áp dụng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh thì khi thu hồi đất, giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất... đều áp dụng giá đất là 80 triệu/m2.
Nếu áp dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh, doanh nghiệp phải đẩy giá căn hộ lên cao để không lỗ vốn.
Làm một bài toán kinh tế so sánh, dự án chung cư cao tầng với diện tích đất 10.000 m2 với hệ số sử dụng đất 7 lần. Giá căn hộ chung cư hiện nay là 50 triệu đồng/m2.
Thời gian triển khai dự án là 2 năm, trừ các khoản chi phí bán hàng, quản lý, lãi vay, xây dựng… giá trị thặng dư khoảng 35 triệu đồng.
Trong khi đó, tính theo bảng giá đất nhân hệ số sử dụng đất là 80 triệu đồng/m2. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.
Tương tự, một ví dụ khác ở đường Đặng Công Bỉnh (huyện Hóc Môn cũ), với diện tích 1 ha, bảng giá đất là 18,5 triệu/m2, hệ số điều chỉnh giá đất khoảng 2 lần, tức khoảng 37 triệu/m2.
Dự án nhà chung cư với diện tích 10.000 m2, hệ số sử dụng đất 7 lần. Giá căn hộ là 40 triệu đồng/m2.
Theo tính toán, giá trị thặng dư khoảng 9 triệu đồng, trong khi đó tính theo bảng giá đất nhân với hệ số là 37 triệu đồng/m2. Như vậy để không lỗ vốn, doanh nghiệp phải đẩy giá bán trên 70 triệu/m2.
Từ những phân tích nêu trên, Sở Nông nghiệp và Môi trường cho rằng việc xác định giá đất bằng bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh là chưa phù hợp, cần thận trọng nghiên cứu kỹ nhằm phân tích những tác động đến mọi mặt của nền kinh tế khi áp dụng.
Sau khi thống kê hơn 300 dự án thực hiện thí điểm theo Nghị quyết số 171/2024 (thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất), Sở Nông nghiệp và Môi trường nhận thấy đa số các dự án có quy mô dưới 2 ha. Do đó, quy định mức tối thiểu như trên, HĐND cấp tỉnh sẽ có quy định cụ thể các trường hợp định giá đất cụ thể theo Luật Đất đai sẽ phù hợp hơn với tình hình thực tế tại địa phương.