Giảm giá sẽ cứu thị trường bất động sản?

 

Theo ông Nguyễn Đình Xê, Ủy viên Ban biên tập Báo Người Lao Động: BĐS là vấn đề nóng không chỉ của TPHCM mà cả nước. Báo Người lao động đã và đang có những loạt bài nhằm góp ý kiến của mình cùng các nhà kinh tế, doanh nghiệp nhằm giải quyết những vấn đề người dân quan tâm. Hy vọng tọa đàm sẽ có những đáp ứng, kiến giải cho vấn đề thời sự BĐS hiện nay.

 

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, thị trường BĐS đang cực kỳ khó khăn, trước đây các ngân hàng chỉ nói con số dư nợ tín dụng BĐS khoảng 240.000 tỉ đồng nhưng mới đây khai mạc Quốc hội Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Sinh Hùng nói rằng con số này lên tới 1 triệu tỉ đồng. Nợ xấu theo đánh giá của Ngân hàng (NH) Nhà nước là khoảng 6% và có xu hướng tăng lên theo thời gian. Lần đầu tiên trong Quốc hội có ý kiến trái chiều, một mặt: dư nợ đảm bảo cho các khoản vay đang bị mất giá nên nguy cơ vỡ trận rất lớn, những nhiều ý kiến đại biểu cho rằng, do có lợi ích nhóm nên tài sản khoản vay định giá gấp nhiều lần.

 

Nguyễn Phụng Thiều, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Sài Gòn Gia Định: Tôi mong rằng chúng ta hãy bắt tay vào làm, vì chúng ta nói quá nhiều rồi. Về chính sách giải cứu, chúng ta phải nói cụ thể từng trường hợp nào. Để có chính sách giải cứu cụ thể nên xoáy vào từng dự án cụ thể như ở TPHCM và Hà Nội: chọn lọc từng dự án và nên giải cứu từ đâu, không nên nói chung chung. Với từng dự án, nên kiểm tra thực tế xem cần giúp đỡ những gì: vay NH bao nhiêu, tài sản thế chấp bao nhiêu? Còn nếu lấy ngân sách giải cứu BĐS tôi không đồng tình và người dân cũng không đồng tình. Quốc hội và Chính phủ đều xác định BĐS đang rất nguy và phải giải cứu. Đã đến lúc cần phải giải cứu.

 

Đối với cạnh tranh nhà ở xã hội: Nhà nước đang đầu tư nhiều dự án nhà ở xã hội mà chưa giải phóng mặt bằng, thiếu vốn. Hiện TPHCM có 40 dự án thương mại đang gặp khó khăn có thể điều chỉnh thiết kế lại chuyển sang nhà ở xã hội, không tốn tiền thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng. Nay có thể thí điểm vài dự án chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội.  

 

 

Ông Trương Văn Phước, Tổng Giám đốc NH TMCP Xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank): Trước Quốc hội, Thống đốc báo cáo NH Nhà nước đã có đề án xử lý nợ xấu. Có một số thông tin nhầm lẫn về xử lý nợ xấu ở Việt Nam và các quốc gia khác ở Nhật Bản. Bộ trưởng Bộ Tài chính Nhật nói rằng, Bộ Tài chính Nhật phải lấy tiền ngân sách ra để xóa nợ cho các NH thương mại Nhật. Theo tôi, các NH phải sử dụng dự phòng chung để xử lý nợ. Cơ chế dự phòng chung và cơ chế dự phòng đầy đủ chúng ta có thể xử lý bước đầu nợ xấu của hệ thống NH. Nợ xấu khoảng 202.000 tỉ đồng, nếu dự phòng 70.000 tỉ đồng sẽ giảm nợ xấu nhưng sẽ làm chi phí của hệ thống NH tăng lên và lợi nhuận giảm. Tôi cho rằng, nếu hệ thống NH Việt Nam nếu dùng cơ chế này sẽ làm lợi nhuận hệ thống các NH thương mại giảm nhưng thế giới sẽ nhìn vào một nền kinh tế mới nổi mà các NH không hiệu quả, nhà đầu tư nước ngoài sẽ rút chạy. Vì vậy, nếu xử lý 90.000 tỉ nợ đọng của ngân sách đối với các công trình xây dựng cơ bản thì nợ đọng sẽ không còn, tồn kho giảm dần. Sau khi xử lý công nợ dây dưa trong xây dựng cơ bản, hàng tồn kho giảm sẽ làm cho nợ xấu giảm.

 

 

Bà Lê Thúy Hương, Tổng Giám đốc Công ty Phú Hưng Gia: Các biện pháp đều nhằm mục đích giảm hàng tồn kho. Hơn lúc nào hết, doanh nghiệp muốn bán được sản phẩm. Phải bán được hàng và doanh nghiệp thu được tiền trả cho nhà cung cấp, nhà cho NH. Tại sao có lượng hàng tồn kho quá lớn như hiện nay? Theo tôi, bởi giá quá cao so với mặt bằng chung thu nhập của người lao động, vị trí căn hộ quá xa nên dù rẻ vẫn không bán được vì cơ sở hạ tầng chưa đầy đủ… Lãi vay NH quá cao khiến người mua không dám vay NH. Diện tích căn hộ quá lớn, vượt quá nhu cầu của người dân. Trong khi căn hộ chỉ khoảng 50m2 bán hết nhanh còn căn hộ 100m2 ế dài… Vì vậy, nhà nước cần để doanh nghiệp quyết về diện tích căn hộ, chỉ cần khống chế trên 40m2. Một điều nữa là chủ đầu tư không uy tín, do chủ đầu tư hứa với dân: Chất lượng công trình tốt nhưng lại bớt xén, không uy tín, làm mất lòng tin. Doanh nghiệp làm ra sản phẩm rất khó bán lần 2. Nội thất căn hộ không theo chủ yếu nhu cầu người dân mà lại dựa vào yếu tố chủ quan của chủ đầu tư. Phí chung cư quá cao. Vì vậy, doanh nghiệp nên có những giải pháp mà theo tôi quan trọng là giảm giá thành sản phẩm.

 

 

TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Bộ phận đầu tư Công ty nghiên cứu Savills: Khó khăn trong chuyển nhượng các dự án đầu tư có 3 yếu tố: Pháp lý, giá cả và các đối tác không cùng tiếng nói với nhau. Các sản phẩm BĐS hiện tại so với GDP của người Việt Nam là quá cao. Tại sao các sản phẩm BĐS đã giảm giá đáng kể mà thị trường mới đóng băng. “Câu chuyện lãi suất từ 13%/năm tăng lên 24%/năm chỉ trong vài tháng vượt quá tầm kiểm soát thu nhập của người dân để trả tiền căn hộ đã mua” – TS Khương nói. Ở các nước như Mỹ, khi người mua nhà trả bằng tiền lương, tiền công sẽ được NH cam kết trong vòng 3-5 năm lãi suất không thay đổi. 
 

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế TS Đinh Thế Hiển cho rằng, doanh nghiệp chưa đầu tư trong lĩnh vực nghiên cứu thị trường, tìm hiểu nhu cầu người tiêu dùng. Muốn giải cứu thị trường, trong giai đoạn này chúng ta phải chấp nhận thiệt hại giảm giá, chấp nhận không lợi nhuận. Theo tôi quan sát, doanh nghiệp nào bán được hàng là những doanh nghiệp chủ động, quan trọng là chấp nhận giảm giá để tồn tại.

 

 

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Đất Lành: Tồn kho là nguyên nhân. Hiện đang có phong trào mua lại các dự án mà doanh nghiệp khác muốn thoát ra. Nhiều doanh nghiệp chấp nhận lỗ 50% vốn để thoát ra dự án. Riêng đối với căn hộ siêu nhỏ, cần phải suy xét kỹ lưỡng những điều được và mất khi triển khai loại căn hộ này.

 

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành: Lỗi thời gian qua là nhà nước không có cơ quan dự báo chính thức, hiện thị trường có bao nhiêu dự án, bao nhiêu căn hộ đều do các đơn vị nghiên cứu thị trường của nước ngoài nghiên cứu, thay vì một đơn vị dự báo của nhà nước. Ngay tôi đầu tư vào quận Bình Tân cũng không biết ở khu vực này có bao nhiêu căn hộ, dù tính cả dự án nằm trên giấy. Năm 2010 tôi đến phòng đô thị quận Bình Tân tìm hiểu mới biết đang tổng cộng 100.000 căn hộ đang triển khai. Trước tình hình này, doanh nghiệp phải tự cứu: Năm 2015 nếu không có một cú hích WTO để doanh nghiệp nước ngoài vào đầu tư thị trường tiêu dùng, bán lẻ thị trường BĐS sẽ khó vượt qua được. Hiện căn hộ giá 10 triệu/m2, đã là giá thành xây dựng và nếu bán dưới 10 triệu đồng/m2, doanh nghiệp sống bằng nước lã.

 

 

Ông Nguyễn Đình Châm, Giám đốc Ban quản lý dự án số 9 Tổng Công ty Đầu tư Phát triển nhà và Đô thị (Bộ Xây dựng): Giảm giá để giải vây chỉ là một phần. Nhiều dự án của công ty ở Thanh Hóa, Hà Nội… căn hộ nhỏ, NH hỗ trợ tốt nhưng không tìm được khách hàng do thủ tục quá nhiêu khê. Tiêu thụ nhà ở xã hội không dễ.
Về nhà ở thương mại: Các thủ tục quá nhiêu khê làm cho chủ đầu tư không lường trước được. Mới đây, doanh nghiệp làm một dự án vài chục ha nhưng riêng tiền sử dụng đất phải đóng đã là 700-800 tỉ đồng nếu không nộp ngay sẽ bị phạt vài chục tỉ đồng. Muốn khơi thông, đầu tiên phải tháo gỡ thủ tục hành chính, những cái gì của nhà nước tạo điều kiện cho doanh nghiệp, thuế GTGT, giãn tiến độ nộp tiền sử dụng đất. Tại công ty tôi, nhiều NH cho vay nhưng DN không dám vay vì sợ đội giá thành, tiêu thụ ra sao, không dám vay.
 

Phát biểu kết thúc buổi tọa đàm, ông Lê Hoàng Châu cho rằng, vấn đề lớn nhất là giải quyết hàng tồn kho trên thị trường. Muốn vậy cơ bản nhất là hỗ trợ tín dụng ưu đãi cho người mua. Hiện trên thị trường vắng bóng người mua đi bán lại và mua để dành. Chỉ còn người mua theo nhu cầu thực để ở nên quan trọng là phải lấy lại lòng tin cho thị trường.