Đất huyện vùng ven: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi và quận 12, Tân Phú, thuộc phía Tây TP HCM đang đua nhau tăng giá, vọt lên gấp 1,5-2 lần chỉ trong chưa đầy 4 tháng qua, bất chấp cơn sốt đất toàn thành phố đã diễn ra suốt năm ngoái.

Khảo sát của VnExpress, tại huyện Bình Chánh, cuối năm 2016, giá lô đất nông nghiệp 4.000 m2 đường nội bộ ở xã Tân Nhựt được chào giá 500.000 đồng mỗi m2. Đến tháng 4-2017, khu đất này đã thiết lập mặt bằng giá mới, một triệu đồng mỗi m2, tăng gấp đôi chỉ trong 4 tháng qua.

Các tuyến đường có giá đất tăng mạnh gấp 1,5-2 lần tại huyện vùng ven này gồm có: Quách Điêu, Nữ Dân Công, Võ Văn Vân... nhưng đa số là đất nông nghiệp, thổ cư rất ít. Điều đáng chú ý là trên địa bàn này vẫn xuất hiện bất động sản giao dịch bằng giấy tay, đất có pháp lý hoàn chỉnh khá ít. Giá đất liên tục thay đổi do người bán tự nâng lên, song khách vẫn sang tay nhiều lần.

Đất nông nghiệp tại Bình Chánh tăng giá gấp đôi chỉ trong 4 tháng qua. Ảnh: V.L

Trong khi đó, quận 12 cũng ghi nhận biến động giá đất 4 tháng đầu năm. Tên đường Thạnh Lộc, chỉ là hẻm bê tông, lô đất 64m2, cuối năm 2016 có giá 900 triệu đồng, đến đầu tháng 4/2017 đã được mua bán với giá 1,4 tỷ đồng, tăng 500 triệu đồng sau 4 tháng, vị chi leo thang lên 1,5 lần. Giữa tháng 4, lô đất này tiếp tục được giao dịch 1,5 tỷ đồng, khách mua sang tay ăn chênh lệch 100 triệu đồng chỉ trong 10 ngày.

Đất biệt thự dự án trên đường Hà Huy Giáp, diện tích 150m2, trong tuần đầu tháng 4/2017 được chào giá 4,5 tỷ đồng, vị chi 30 triệu đồng mỗi m2 trong khi cách đây 3 tháng chỉ ở ngưỡng 22-24 triệu đồng mỗi m2. Đất hẻm xe hơi trên tuyến đường này cũng đã tăng 30% trong 4 tháng.

Giá đất trên đường Vườn Lài, đoạn chưa qua quốc lộ, trước Tết còn được giao dịch ở ngưỡng 30 triệu đồng, hiện nay giá mua bán thành công ở mức 35-40 triệu đồng. Đối với nền nhỏ dưới 80 m2, phổ biến là 50-60 m2, tỷ lệ tăng giá nhiều hơn, từ gấp rưỡi đến gấp đôi do khan hiếm hàng bán ra.

Điểm nóng tại quận Tân Phú là đường Bờ bao Tân Thắng, đất lẻ quanh đây đã bị "hét lên" 60-70 triệu đồng mỗi m2. Cá biệt những lô đất số lượng hạn chế trong dự án quy mô lớn Celadon City, nhiều khách hàng tiết lộ phải đặt hàng 80 triệu đồng mỗi m2 vẫn chưa đến lượt. Nguyên nhân khu vực này tăng giá, theo môi giới địa phương do mật độ dân cư đông đúc, các tiện ích dịch vụ đầy đủ từ chợ, siêu thị, trường học, mật độ cây xanh dày, quy hoạch hiện hữu đẹp và hầu như không còn nhiều đất được bán ra trên thị trường.

Ngoài ra, trên địa bàn Tân Phú còn ghi nhận giá đất các tuyến đường Hồ Văn Long, Nguyễn Thị Tú, Nguyễn Hữu Tiến liên tục biến động. Đường Nguyễn Hữu Tiến, phường Tây Thạnh, đất hẻm xe hơi, rộng 60m2, gần chợ, trường học, trung tuần tháng 4/2017 được chào giá 3,25 tỷ đồng, có thể mặc cả thêm. Tuy nhiên, môi giới cho biết chủ đất chỉ chấp nhận bán tối thiểu không dưới 50 triệu đồng mỗi m2, tăng 1,3 lần so với năm 2016. Cuối năm ngoái, đất thổ cư trên tuyến đường này có giá bình quân 37-38 triệu đồng mỗi m2, vị trí đẹp 40 triệu đồng mỗi m2 trở lên.

Giá đất xung quanh một dự án phức hợp tại quận Tân Phú đang được giao dịch ở mức 60-70 triệu đồng mỗi m2. Ảnh: C.C

Giá đất Hóc Môn cũng tăng ở biên độ lớn. Đường Lê Thị Hà, đất mặt tiền, lô gần 300 m2 có giá 13,5 tỷ đồng, vị chi 45 triệu đồng mỗi m2. Môi giới địa phương tiết lộ, đã tăng giá gấp rưỡi so với cuối năm 2016. Giá thấp nhất hồi trước Tết trên tuyến đường này ghi nhận 25-27 triệu đồng mỗi m2.

Những tuyến đường xuất hiện tình trạng tăng giá tại Hóc Môn còn có: Nguyễn Thị Sóc, Trần Văn Mười, đường song hành Quốc lộ 22... Tăng ở mức khiêm tốn nhất là đất trên đường song hành tuyến Quốc lộ 22, cũng đã nhích từ 13-14 triệu đồng mỗi m2 lên 17-18 triệu đồng mỗi m2.

Ở huyện Củ Chi, đất nông nghiệp được sang nhượng khoảng 500.000 đồng một m2 vào cuối năm 2016 thì chỉ trong vài tháng đầu năm, sau khi xuất hiện thông tin làm đường ven sông nối trung tâm TP HCM với huyện này do Tập đoàn Tuần Châu đề xuất, giá đã vọt lên xấp xỉ một triệu đồng. Giá đất tại các xã huyện Củ Chi có đặc thù là được chào bán bằng đơn vị mét tới (còn gọi là mét ngang).

Trao đổi với VnExpress, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang xác nhận, cơn sốt đất phía Tây Sài Gòn đang diễn biến khó lường. "Có nhiều lý do khiến giá đất khu vực này tăng chóng mặt. Trong đó có một số cơ sở hợp lý, cũng có những cơ sở chưa thuyết phục. Dấu hiệu sốt ảo đã xuất hiện vì quá nhiều thông tin chỉ mang tính tham khảo hoặc thời vụ", ông nói.

Thứ nhất, giá đất phía Tây xuất phát điểm thấp, còn khá rẻ. So với mặt bằng chung của khu Đông và khu Nam, giá đất phía Tây TP HCM vẫn còn ở mức khiêm tốn, chi phí đầu tư thấp. Theo nguyên tắc, nước chảy về chỗ trũng nên đất phía Tây TP HCM được săn lùng nhiều sau những đợt tăng giá mạnh mẽ của khu Đông và khu Nam.

Thứ hai, mật độ dân cư khu Tây đang tăng lên. Mật độ tăng mạnh đồng nghĩa với tốc độ đô thị hóa nhanh chóng, các tiện ích dịch vụ ngày càng xuất hiện rầm rộ ở địa bàn này, hạ tầng cũng cải thiện đáng kể. Đây là cơ sở để khu Tây hình thành nên nhiều cụm dân cư mới, nhu cầu nhà ở và đất ở tăng mạnh mẽ, là đòn bẩy hỗ trợ tăng giá đất.

Thứ ba, các đại gia bất động sản tên tuổi đang nhòm ngó, âm thầm thâu tóm những khu đất đẹp, thậm chí tranh giành quỹ đất tại khu Tây. Trên thị trường đã diễn ra xu hướng các nhà đầu tư cá nhân, đầu tư quy mô vừa và nhỏ, tăng tốc chạy theo những nhóm đại gia này, khiến thị trường hình thành làn sóng đầu cơ đất mạnh mẽ. Đây là yếu tố đáng lo ngại.

Thứ tư, các siêu dự án liên tục được công bố tại khu Tây trong thời gian qua đã trở thành luồng thông tin nhạy cảm kích giá đất ở địa bàn này. Tuy nhiên, đây chưa phải là cơ sở bền vững giúp tăng giá đất vì còn phụ thuộc quá nhiều vào thời gian triển khai và tính khả thi của các dự án khủng.

Thứ năm, một số huyện vùng ven được xét lên quận, hứa hẹn nâng cấp dần cơ sở hạ tầng và bộ mặt địa phương cũng đã kích giá đất tại các địa bàn này tăng lên. Tuy nhiên, kịch bản lên quận của các huyện vùng ven hiện nay chỉ dừng ở mức độ tham khảo.

Theo ông Quang, khoảng 2 tháng trở lại đây thông tin Tập đoàn Tuần Châu đầu tư siêu dự án ở khu Tây Bắc đã làm cho đất ở đây tăng đến 15-20%, thậm chí 50-70%, nhưng những yếu tố này chỉ mang tính nhất thời. Do đó, nhà đầu tư cần cẩn trọng đối với việc tranh mua tranh bán vì có thể gặp rủi ro dòng tiền.

Ông Quang khuyến cáo, trong giai đoạn thị trường tăng giá liên tục như hiện nay, giao dịch nhà đất đòi hỏi nhà đầu tư phải có những kỹ năng mềm: am hiểu pháp lý, có kiến thức về định giá và có độ nhạy cảm với thị trường. Những kỹ năng này giúp người mua tự bảo vệ mình trước những rủi ro khó lường và có phương án an toàn khi giao dịch.