TS Alan Phan, Chủ tịch Quỹ Đầu tư Viasa tại Hong Kong nhận định, giá thị trường bất động sản luôn dựa trên vấn đề thuận mua vừa bán. Suốt thời gian dài vừa qua, bất động sản ở Việt Nam bị thổi lên cao hơn giá trị căn bản gấp nhiều lần. Khi áp suất trong bong bóng quá cao sẽ xảy ra tình trạng nổ hoặc xì hơi từ từ. Nhưng dù nổ hay xì hơi thì quả bóng này cũng phải trở về thực trạng của nó.

 

TS Alan Phan dự đoán, tính từ thời điểm này, bất động sản phải xuống thêm 20%-30% nữa mới về đúng những yếu tố căn bản (cung cầu, khả năng của người mua và tâm lý chung). Đây được coi là đáy bền vững.

 

Tuy nhiên, vì bất động sản chịu tác động bởi yếu tố “bầy đàn”, khi giá tăng thì tranh nhau mua vào, giá xuống thì ai cũng đợi xuống thêm. Thêm vào đó, nhiều nhà đầu tư đang kẹt vốn và các BĐS do ngân hàng tịch thu phải đem ra bán tháo.

 

Từ đây sẽ tạo ra xu hướng đi xuống sâu hơn đáy. Theo kinh nghiệm về bong bóng bất động sản ở các nước, sau khi xuống đáy thì phải cộng thêm 30% độ giảm vì sự xuyên đáy này. Như vậy sang quý II-2013 bất động sản sẽ chạm đáy và hai năm tiếp sẽ xuyên đáy.

 

TS Alan Phan cho rằng, đối với Việt Nam, nhu cầu trong phân khúc trung bình rất tốt vì còn nhiều người chưa có nhà. Tuy nhiên, mức cung của phân khúc căn hộ cao cấp đang quá cao, nếu các phân khúc này có thể giảm giá theo nhu cầu nhà trung bình thì cung cầu sẽ cân bằng.

 

TS cũng nói thêm rằng, hiện giờ các doanh nghiệp bất động sản gần như không được phép phá sản vì nợ ngân hàng, nợ khách hàng, nợ nhà xây dựng… tuy nhiên đến một lúc nào đó, doanh nghiệp không thể bám trụ, cứ để tự phá sản. Có một giải pháp là Chính phủ quốc hữu hóa các căn hộ để trống rồi giao lại cho các chủ nợ.

 

Hiện nay có khoảng 120.000-180.000 căn hộ tồn kho và xây dở dang. Cứ cho là 100.000 căn hộ đã thu tiền đặt cọc, chừng 500 triệu đồng mỗi căn. Tính lại, tổng tiền nợ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản chừng 50.000 tỷ đồng, tương đương 2,5 tỷ USD.

 

"Đây là số nợ khủng khiếp. Con số này có thể còn lớn hơn cả nợ xấu ngân hàng. Lý do là khi bong bóng bất động sản nổ thì quả bom nợ xấu ngân hàng sẽ bị tác động mạnh và tăng cường lực gấp 3, hay 4 lần. Thế nên trong năm 2013, chúng ta sẽ phải đối mặt với hai “quả bom”: nợ xấu ngân hàng và nợ khách hàng của các doanh nghiệp bất động sản", TS nói.