- Phóng viên: Thưa Bộ trưởng, Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 của BCH Trung ương Đảng khóa XIII về "Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao" có rất nhiều nội dung mang tính đột phá. Để thể chế hóa nghị quyết này, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có những điểm mới, nổi bật nào?

Ảnh: Văn Duẩn

+ Bộ trưởng Bộ TN-MT TRẦN HỒNG HÀ: Về cơ bản, bố cục của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được sắp xếp như Luật Đất đai hiện hành. Tuy nhiên, dự luật tăng thêm 2 chương, gồm: bổ sung 1 chương quy định về phát triển quỹ đất và tách chương về thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư thành 2 chương. Dự luật gồm 237 điều; trong đó giữ nguyên 48 điều, sửa đổi - bổ sung 152 điều, bổ sung mới 37 điều và bãi bỏ 8 điều.

Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều nhiệm vụ, trong đó có một số nhiệm vụ rất quan trọng.

Cụ thể, luật này thể chế hóa đầy đủ chủ trương, chính sách, giải pháp lớn của Đảng, nhà nước tại Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng; đặc biệt là thể chế hóa toàn diện chủ trương, chính sách pháp luật nêu trong Nghị quyết 18-NQ/TW của BCH Trung ương Đảng khóa XIII. Theo đó, tập trung đưa chính sách pháp luật đất đai đồng bộ với phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN; khắc phục những tồn tại, hạn chế trong thời gian vừa qua; đẩy mạnh chuyển đổi số trong quản lý tài nguyên đất đai, cải cách hành chính để phòng chống tham nhũng, tiêu cực.

Luật Đất đai (sửa đổi) phải tạo ra động lực mới để góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo mục tiêu của Nghị quyết Đại hội XIII của Đảng. Cụ thể, đến năm 2045, kỷ niệm 100 năm thành lập nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa - nay là nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, nước ta trở thành nước phát triển, thu nhập cao.

Điểm mới của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) là bỏ khung giá đất, sử dụng bảng giá đất sát thị trường hơn - Ảnh: Hoàng Triều

Về đột phá lớn trong sửa đổi Luật Đất đai lần này, thứ nhất, phải kể đến công cụ quy hoạch. Để hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, cần giải quyết tốt các mối quan hệ, tức là phân bổ được nguồn lực đất đai hài hòa giữa phát triển kinh tế - xã hội và an ninh - quốc phòng. Đồng thời, bảo đảm đồng bộ, thống nhất giữa các quy hoạch sử dụng đất theo 3 cấp quốc gia, tỉnh, huyện; thông qua đó quản lý được tài nguyên đất đai một cách chặt chẽ, hiệu quả, tiết kiệm, bảo vệ môi trường, bảo tồn văn hoá, lịch sử, bảo đảm an ninh - quốc phòng.

Công cụ quy hoạch tiếp cận phương pháp "ba ranh giới - bốn khu vực", tức vừa tĩnh vừa động, để phù hợp với định huớng của thị trường. Quy hoạch này nhằm nâng cao vai trò tham gia giám sát, phản biện của nhân dân. Khi thực hiện quy hoạch, kế hoạch cấp huyện, người dân liên quan đến sử dụng đất có chuyển dịch theo quy hoạch sẽ trực tiếp tham gia vào góp ý.

Vấn đề hết sức quan trọng thứ 2 là tài chính và định giá đất. 

Về định giá đất, điểm mới là bỏ khung giá đất, sử dụng bảng giá đất sát thị trường hơn. Để thực hiện, cần từng bước xây dựng phương pháp định giá đất mới sát với giá trị phổ biến của thị trường trong điều kiện ổn định bằng cách xây dựng dữ liệu về giá đất. Trong đó, giá đất thị trường sơ cấp của nhà nước (giá nhà nước giao đất) cũng phải thực hiện chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu để có được giá theo thị trường; còn giá đất thị trường thứ cấp (trao đổi, chuyển nhượng...) phải công khai, minh bạch qua sàn giao dịch hoặc văn phòng đăng ký đất đai. 

Trên cơ sở đó, có thể hình thành dữ liệu giá đất, sử dụng phương pháp xác định vùng giá trị để xây dựng bản đồ giá đất với bảng giá đất và giá đất cụ thể theo thị trường. Với cách này, hoàn toàn có thể xây dựng được giá đất hằng năm, giá đất từng thời điểm trên thị trường đối với từng thửa đất.

Thứ 3, về chính sách đất đai, dự luật tăng nguồn thu từ thu thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất; thu thuế đất hằng năm, thuế nộp tiền thuê đất hằng năm; thuế nộp tiền tăng thêm từ việc người dân không đưa đất vào sử dụng; thu thuế đối với người sử dụng vượt quá hạn mức hoặc đất đai không sử dụng ở dự án chậm tiến độ; sử dụng công cụ kinh tế thay cho hành chính để tăng cường sử dụng đất hiệu quả, chống lãng phí, đầu cơ.

Chính sách tài chính đất đai như trên bảo đảm minh bạch, công khai trong xác định giá. Nhà nước sẽ tính toán được và điều tiết được giá trị tăng lên, chênh lệch địa tô mà không phải do người sử dụng đất đầu tư (như mở đường, điều chỉnh quy hoạch) để điều chỉnh địa tô chênh lệch. Trong đó, nhà nước (đại diện cho sở hữu toàn dân) chia sẻ cho toàn dân và một phần cho người đang sử dụng đất. Đây là ý nghĩa rất lớn.

Vấn đề quan trọng tiếp theo là chuyển đổi số, cải cách hành chính; xây dựng thông tin dữ liệu đất đai thống nhất, tập trung, minh bạch, công khai; người dân có quyền tiếp cận thông tin về quy hoạch, về đất đai... Bên cạnh đó là phân cấp, phân quyền; giám sát quyền lực; chính sách đấu thầu, đấu giá, giao đất, thay đổi mục đích sử dụng đất, bồi hoàn, tái định cư...

Lần sửa đổi này cũng tăng cường, đẩy mạnh sử dụng hiệu quả đất nông nghiệp; hiện đại hóa nông nghiệp thông qua mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện từng vùng, địa phương và phù hợp với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. 

Cụ thể, dự thảo luật nâng hạn ngạch nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp lên 15 lần, thay vì 10 lần như hiện nay. Đồng thời, giao HĐND cấp tỉnh đánh giá kỹ về điều kiện đất đai, chuyển dịch của lực lượng sản xuất địa phương và tác động kinh tế - xã hội, môi trường. Chẳng hạn, đời sống, việc làm của người dân sau chuyển dịch ra sao; nguồn lực đầu tư thế nào hay lại để đất hoang hóa...? Việc đánh giá kỹ, bài bản là rất quan trọng. 

Việc giao đất cho nhà đầu tư theo dự thảo luật cũng có nhiều điều chỉnh theo hướng rất cụ thể. Việc thu tiền nhà nước cho thuê đất sẽ được tiến hành hằng năm nhưng quyền lợi của người thuê đất vẫn được bảo đảm theo cả đời dự án.

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đưa ra nhiều điểm đột phá quan trọng - Ảnh: Hoàng Triều

- Điểm đột phá về định giá đất tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) nhận được sự quan tâm rất lớn của dư luận? Bộ trưởng có thể nói rõ hơn về nội dung này?

+ Chúng ta đều nhận thấy rằng vấn đề đặc biệt quan trọng và là nguyên nhân của mọi nguyên nhân dẫn đến khiếu kiện, tham nhũng, không công bằng, không minh bạch, vi phạm, tù tội... chính là định giá đất. Để khắc phục, cần thay đổi cách định giá đất để sát giá thị trường.

Việc định giá đất dựa trên 4 phương pháp khác nhau, phụ thuộc vào từng thửa đất, từng khu vực có điều kiện khác nhau. Đối với những khu vực đã có giá đất trao đổi thì sử dụng phương pháp so sánh. Những khu vực chưa có giá đất trao đổi thì tính toán đến thặng dư, giá trị mà người dân lao động, sản xuất trên khu đất đó. Còn khi có bộ bản đồ thông tin dữ liệu đất đai theo thị trường, phương pháp xác định giá đất là thu thập thông tin giá đất thị trường và xác định giá trị trung bình hay giá trị phổ biến của thị trường trong điều kiện bình thường. Đây chính là giá đất theo thị trường. Việc xác định giá đất theo giá trị thị trường nhằm bồi thường cho người dân đúng giá; nhà nước cũng thu được giá trị chính xác hơn khi đấu thầu, đấu giá.

Khi nhà nước giao đất, phải đấu giá để lấy giá thị trường. Mọi giao dịch đất đai phải công khai, minh bạch. Ai cung cấp thông tin giao dịch không thật có thể không được công nhận quyền sử dụng đất hoặc bị xử lý theo quy định pháp luật. Khi đó, dữ liệu giá đất mới là dữ liệu thực.

Giá thị trường có thể biến động nhưng sẽ có phương pháp để đưa đến giá trị trung bình của thị trường ổn định. Muốn vậy phải thay đổi cách định giá và mọi giao dịch, buôn bán đất đai; kể cả trường hợp nhà nước giao đất cũng phải đấu giá. Từ cơ sở này sẽ dần hình thành dữ liệu thông tin giá đất thị trường. Bản đồ dữ liệu đất đai sẽ đăng tải giá đất; người dân có thể tự định giá được từng thửa đất dựa theo bản đồ và công thức được quy định.

Để xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai, cần xác định các thửa đất chuẩn, điều tra, tạo ra hệ thống thông tin để từ đó xác định được dữ liệu giá đất theo thị trường. Khi đã có dữ liệu giá đất cùng dữ liệu từng thửa đất, chúng ta hoàn toàn xác định được giá đất trên thửa đất đó.

Chúng tôi đang thiết kế dữ liệu đất đai, bao gồm thông tin: diện tích, loại tài nguyên, vị trí địa lý, kinh tế đất đai (giá đất); kết nối dữ liệu dân số, thuế... Quy hoạch đất đai từ cấp quốc gia đến cấp tỉnh, huyện, phường cũng được công khai để người dân tiếp cận. Khi có cơ sở dữ liệu thống nhất, tập trung như này, nhà nước sẽ nắm bắt được biến động giá của từng mảnh đất ở bất cứ khu vực nào.

Dự kiến đến năm 2025, chúng tôi hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông. Việc lập bản đồ giá trị đất đai phụ thuộc vào từng khu vực, nơi nào có nhiều giao dịch đất diễn ra thì sẽ sớm thu thập được cơ sở dữ liệu phục vụ định giá đất. 

Cơ quan quản lý nhà nước đang tính đến phương án người dân góp vốn vào dự án đầu tư bằng chính giá trị đất đai của mình - Ảnh: Hoàng Triều

- Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ quy định về khung giá đất sau 30 năm áp dụng. Điều này có ý nghĩa như thế nào, thưa Bộ trưởng?

+ Khung giá đất hiện nay được quy định cho một thời gian khá dài (5 năm), làm căn cứ cho địa phương ban hành bảng giá đất không cao hơn 30% khung giá. Khung giá đất chỉ quy định mức tối thiểu, tối đa theo vùng và địa bàn trong vùng. Ví dụ, đất ở phi nông nghiệp thì phân theo đồng bằng, trung du, miền núi; đất ở đô thị thì phân theo loại đô thị: đặc biệt, loại I, loại II, loại III.

Như vậy, chưa đủ độ dày, chi tiết để bảo đảm phù hợp với các yếu tố hình thành giá đất như vị trí, khả năng sinh lợi...; có biên độ rất rộng giữa giá tối thiểu, tối đa dẫn đến không điều tiết được giá đất giáp ranh. Trong khi đó, thị trường bất động sản vận động, thay đổi liên tục làm cho mức giá bị giới hạn trong khung giá rất nhanh trở nên lạc hậu, thấp xa so với thị trường, nhất là tại các thành phố. Ví dụ, giá đất cao nhất tại đô thị đặc biệt trong khung hiện nay là 129,6 triệu đồng/m2, được phép biến động trong biên độ 30% thì cao nhất mới là hơn 164 triệu đồng/m2, quá thấp so với thực tế ở khu vực Hàng Ngang, Hàng Đào (TP Hà Nội) hay khu vực trung tâm quận 1 (TP HCM). Điều này gây khó khăn cho địa phương ban hành bảng giá đất phù hợp với giá đất thị trường.

Một số địa phương đề nghị cho phép ban hành bảng giá đất vượt khung giá, đề nghị bỏ khung giá đất. Phương án bỏ khung giá đất giúp bảng giá đất tiệm cận với giá đất cụ thể; góp phần xóa bỏ cơ chế 2 giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách. Đây là chủ trương đúng đắn.

Ngoài ra, bảng giá đất trong nhiều thời điểm có thể không phản ánh được những biến động của thị trường. Do đó, trong dự thảo lần này, chúng tôi có quy định cụ thể về bảng giá đất hằng năm và giá đất cụ thể. Chúng tôi đang tập trung xây dựng bảng giá đất theo vùng giá trị đất. Nhiều địa phương cũng đã áp dụng phương pháp này để xác định giá đất và biến động giá đất thị trường.

Ảnh: Văn Duẩn

Với giá đất sát thị trường hơn, trách nhiệm tài chính của doanh nghiệp (DN), người sử dụng đất có thể tăng, giúp tăng thu ngân sách, giảm thất thoát, tạo thêm nguồn lực cho phát triển kinh tế - xã hội. Như thế, người dân sẽ được hưởng lợi ích gián tiếp.

DN, người dân và nhà nước sẽ cùng đạt được rất nhiều lợi ích. Chẳng hạn, rút ngắn được thời gian giải phóng mặt bằng sẽ giúp DN tiết kiệm được nguồn lực. Người sử dụng đất sẽ được bồi thường đúng giá trị đất khi nhà nước thu hồi. 

Đáng chú ý, dự luật cũng đưa ra cơ chế điều tiết chính sách thu, công cụ kinh tế để không đẩy giá đất lên quá cao làm tăng chi phí, giá thành sản phẩm dẫn đến giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế.

Xin lưu ý, khung giá đất không tác động đến giá cụ thể mà giá đất cụ thể do thị trường quyết định. Do đó, việc bỏ khung giá đất không tác động đến thị trường bất động sản. Giá sản phẩm bất động sản do nhà đầu tư đưa ra, gồm giá đất cùng các chi phí; giá này phụ thuộc vào cung - cầu. Việc thay đổi cách tính giúp giá đất minh bạch hơn, không phải yếu tố làm thay đổi giá trị sản phẩm bất động sản. 

- Thời gian qua, việc thu hồi đất để làm hạ tầng giao thông đã dẫn đến thực tế có hộ gia đình "đổi đời" sau 1 đêm, còn có hộ đang ở mặt tiền thì mất đất vị trí đẹp. Cách làm này cũng tạo ra con đường "đắt nhất hành tinh" và tái diễn tình trạng nhà siêu mỏng, siêu méo. Trong lần sửa đổi này, chúng ta có thể tham khảo kinh nghiệm của Hàn Quốc, Trung Quốc... là giải phóng diện tích đất lớn rồi đấu giá đất mặt đường, thưa ông?

+ Cơ chế chuyển dịch mục đích sử dụng đất để làm đường giao thông hay chỉnh trang, phát triển đô thị… phải bảo đảm công khai, minh bạch, hài hòa lợi ích các bên. Chính sách đền bù, bồi hoàn, tái định cư, hỗ trợ đối với chủ sử dụng đất trong dự luật đã có nhiều thay đổi so với luật hiện hành, phù hợp với yêu cầu "định hướng XHCN" cho từng dự án cụ thể, chia sẻ lợi ích cho các bên liên quan, đặc biệt là người dân - đối tượng bị chuyển dịch đất đai. 

Theo đó, bảo đảm cho người dân chuyển đến nơi tái định cư phải có đời sống, điều kiện lao động - việc làm tốt hơn. Quan trọng là phải làm rõ nội hàm thế nào là "tốt hơn"? Công tác bồi hoàn, tái định cư, tạo việc làm… cần được tiến hành sớm nhất. Ngay trong quá trình xây dựng kế hoạch sử dụng đất, địa phương phải bàn với người dân về phương án để hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, phải "đi trước một bước". 

Giá đất đương nhiên phụ thuộc vào quy hoạch và sẽ tăng khi được quy hoạch  hay được đầu tư phát triển hạ tầng. Đây là thực tế ở hầu hết các nước. Nhiệm vụ của cơ quan quản lý trong thiết kế chính sách là điều tiết giá trị chênh lệch địa tô về cho nhà nước và hài hòa lợi ích cho người sử dụng đất. Dự thảo luật có quy định việc đăng ký giá đất, xây dựng hệ thống giá đất trước và sau quy hoạch để xác định rõ giá trị tăng thêm. Ngoài ra, còn có cơ chế tạo quỹ đất để đấu giá và tái định cư tại chỗ cho người có đất được thu hồi.

Sinh kế của người dân sau khi chuyển dịch đất đai là vấn đề được dư luận quan tâm - Ảnh: Hoàng Triều

- Theo tinh thần Nghị quyết 18, người dân có thể góp vốn vào các dự án phát triển kinh tế - xã hội bằng chính giá trị đất của mình, thưa Bộ trưởng?

+ Luật Đất đai (sửa đổi) được xây dựng theo hướng tạo điều kiện cho người dân tham gia góp vốn bằng đất đai khi chỉnh trang đô thị, phát triển hạ tầng giao thông, công trình nông thôn mới… Ban soạn thảo cố gắng nghiên cứu để cụ thể hóa việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

- Khoảng 70% vụ khiếu kiện phức tạp những năm gần đây liên quan tới đất đai. Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ khắc phục điều này như nào?

+ Để khắc phục tình trạng khiếu kiện liên quan đất đai, phải thực hiện đồng bộ 2 chính sách quan trọng. 

Thứ nhất, chính sách định giá đất bảo đảm công bằng, hài hòa lợi ích, trách nhiệm của người sử dụng đất, nhà nước...

Thứ hai, việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất của người dân phải được tính toán trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; người dân phải được biết về vấn đề chuyển dịch đất, các chính sách với họ ra sao...

Chúng tôi cũng đề xuất chính sách hỗ trợ, quan tâm chăm sóc người yếu thế, người cao tuổi, bệnh tật, không có khả năng sản xuất sau khi chuyển dịch đất đai. Quá trình chuyển đổi đất cũng phải bảo đảm quyền của người dân được Hiến pháp quy định là "mọi người đều có quyền được có nhà ở, được tiếp cận nhà ở". Thậm chí, với những trường hợp đất đai không đủ để bố trí suất tái định cư thì sẽ nghiên cứu cơ chế để bố trí nhà ở xã hội như diện hộ chính sách.

- Nhà nước có biện pháp gì đối phó với nạn đầu cơ đất đai, lũng đoạn thị trường, nâng giá vượt giá trị nhiều lần, thưa Bộ trưởng?

+ Trước tiên, phải dùng các công cụ tài chính, thuế. Chẳng hạn, với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, "đất hóa" tài sản... thì sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào. Nhà đầu cơ mua nhà xong bán ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn so với người mua để sử dụng lâu dài, ổn định. Còn để đối phó đối tượng thổi giá đất thông qua đấu giá, sẽ cần thay đổi phương thức đấu giá. 

Quan trọng nhất phải xác định giá theo thị trường và dùng công cụ thị trường, cụ thể là cung - cầu, để điều tiết giá. Ví dụ, phân khúc nhà nào có nguồn cung quá ít mà nhu cầu quá lớn thì nhà nước cần có quỹ đất bổ sung vào phân khúc này. Khi số lượng sản phẩm tăng lên, giá sẽ giảm xuống.

Lưu ý, không đánh thuế vào nhiều nhà, nhưng đánh vào hạn mức sử dụng. Cần phân biệt rõ người chuyển nhượng bình thường và người đầu cơ để tính mức thuế suất phù hợp. Theo chủ trương mới tại Nghị quyết 18-NQ/TW, sẽ quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất. Chính sách này sẽ được xem xét kỹ lưỡng và thể chế hóa tại các quy định về thuế. Bởi vì, hiện nay có người có nhiều nhà nhưng diện tích nhỏ; cũng có người chỉ có một nhà nhưng diện tích hàng ngàn mét vuông. 

Từ đây, cũng cần tính hạn mức sử dụng đất cho từng địa phương. Người dân dùng đất trong hạn mức thì sẽ tính thuế thấp; ai sử dụng đất vượt hạn mức sẽ   chịu thuế cao hơn tương ứng. Việc này cần nghiên cứu và sẽ đưa vào các luật về thuế.