ông ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt, thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh, có thể phải mất khoản tiền đặt trước gần 588,5 tỉ đồng - bằng 20% mức giá khởi điểm của lô đất 3-12 thuộc Khu đô thị mới Thủ Thiêm - sau khi đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán.

Ngày 10-12-2021, Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM (đại diện sở hữu các lô đất) và Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM đã tổ chức đấu giá 4 lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm (TP Thủ Đức). Cả 4 lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12 đều có thời gian sử dụng đất 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá. Người mua căn hộ sẽ được giao đất ổn định lâu dài.

Các lô đất vừa được đấu giá tại Thủ Thiêm - Ảnh: Hoàng Triều

Trong 21 khách hàng tham gia mua đấu giá, có nhiều doanh nghiệp lớn khắp cả nước tham gia Công ty CP Vận tải thương mại quốc tế, Công ty TNHH đầu tư kinh doanh nhà Gia Định, Công ty TNHH thương mại du lịch Ngọc Lâm, Công ty CP đầu tư bất động sản Đồng Tiến, Công ty cổ phần phát triển bất động sản Phát Đạt, Công ty CP Tập đoàn địa ốc Cát Tường, Công ty TNHH đầu tư Bắc Thủ Thiêm, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt (thuộc tập đoàn Tân Hoàng Minh), tập đoàn Tân Hiệp Phát…

Diện tích và số tiền (tỉ đồng) đấu giá được của 4 lô đất

Cuối ngày, tất cả 4 lô đất đều được đấu giá thành công với số tiền tổng cộng 37.346 tỉ đồng, gấp 7 lần giá khởi điểm. Cụ thể, lô đất 3-5, diện tích 6.446,1 m², được bán đấu giá thành công với giá 3.820 tỉ đồng, gấp 6,6 lần giá khởi điểm. Lô đất 3-8 rộng 8.500 m², qua 67 lượt trả giá đã đấu thắng với mức 4.000 tỉ đồng, tăng gần 4 lần so với giá khởi điểm. Lô đất 3-9 diện tích 5.009,1 m² có giá trúng 5.026 tỉ đồng, gấp 6,9 lần giá khởi điểm.

Đáng chú ý, lô đất 3-12 có diện tích 10.059 m² có giá khởi điểm 2.942 tỉ đồng. Trải qua 70 lượt trả giá, Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt đã trả giá cao nhất với mức 24.500 tỉ đồng để có quyền sử dụng lô đất này, cao gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Tính ra mỗi mét vuông tại lô đất này được doanh nghiệp trả giá 2,4 tỉ đồng.

Sau đợt đấu giá, nhiều ý kiến đánh giá cao về phiên đấu giá kỷ lục của TP HCM. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA), cho rằng: "Phiên đấu giá công khai, minh bạch, công bằng và cạnh tranh rất lành mạnh giữa các doanh nghiệp tham gia. Tiền đấu giá sẽ là một nguồn thu ngân sách rất lớn. Việc có rất nhiều doanh nghiệp lớn tham gia chứng tỏ niềm tin của các nhà đầu tư vào tương lai đối với thị trường bất động sản. Điều này cũng cho thấy thị trường bất động sản TP HCM rất hấp dẫn".

Cũng theo ông Châu, phiên đấu giá thành công này sẽ là một hướng đi mới của TP HCM, có thể áp mô hình thành công này để nhân rộng lên các khu vực như: Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, khu Nam Sài Gòn, Khu Tây Bắc, các khu chế xuất, khu công nghiệp… Các khu này nên được tiến hành qua đấu thầu rộng rãi, đấu giá công khai thay vì chỉ định cho một vài doanh nghiệp nào đó phát sinh tiêu cực.

Một vài chuyên gia khác cho rằng kết quả đấu giá phản ánh nhu cầu của các doanh nghiệp địa ốc. Đồng thời thể hiện rõ hiệu quả của phương thức đấu giá. Các chuyên gia còn khuyến nghị TP HCM cần tạo quỹ đất sạch, đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất thay vì giao đất theo chỉ định hoặc chuyển mục đích sử dụng đất sau khi doanh nghiệp đầu cơ đất nông nghiệp. Chính quyền sẽ tạo động lực, nguồn tài chính để thành phố đầu tư và phát triển, đặc biệt là tạo môi trường kinh doanh cạnh tranh lành mạnh thông qua quyền bình đẳng tiếp cận nguồn lực đất đai.

Bên cạnh đó cũng có không ít ý kiến băn khoăn về mức giá quá cao của các nhà đầu tư đưa ra để mua được các lô đất ở Thủ Thiêm. Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất Động Sản Việt An Hòa, chủ tịch CLB Cafe Bất động sản, tính toán với mức giá trúng đấu giá tới 2,4 tỉ đồng/m² thì các chủ đầu tư phải bán giá thành phẩm (căn hộ) với mức giá từ 300 - 600 triệu đồng/m2, mới có lợi nhuận, cao hơn cả những dự án căn hộ siêu sang ở trung tâm Hà Nội và TP HCM hiện nay chỉ khoảng 200-300 triệu đồng/m².

Và khi các chủ đầu tư cùng nhau tạo ra các sản phẩm bất động sản đặc biệt, siêu sang ở những khu đất vàng đã trúng đấu giá này, chắc chắn khu vực này sẽ trở thành một khu giá VIP, riêng biệt. Mặt bằng giá mới từ đó cũng sẽ được thiết lập.

Khu đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: Tấn Thạnh

Hệ quả sau đó là các bất động sản khác lân cận và trong khu vực cũng sẽ ăn theo, từ đó thiết lập một bằng giá mới. Lúc này sẽ lại tạo ra cơn sốt bất động sản.

HOREA sau đó cũng có công văn gửi Thủ tướng Chính phủ bày tỏ một số lo ngại về việc đấu giá đất tại Thủ Thiêm. Tại công văn này, Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu bày tỏ một số quan ngại về việc kết quả trúng đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm có thể đã bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại, gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản.

Cụ thể, việc giá đất quá cao mới được xác lập sẽ gây bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, nhất là chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng. Vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá đấu thành quá cao mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Giá đất quá cao được xác lập sẽ có thể tác động ngược trở lại khu vực trung tâm quận 1.

HoREA cũng lo ngại việc một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đẩy cao giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, "rút ruột" ngân hàng hoặc để "làm sạch" bảng cân đối tài chính.

Một trong những lô đất chưa xây dựng, cỏ mọc cao ở Khu đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: Tấn Thạnh

Chủ tịch HoREA lấy ví dụ lô đất 1 ha tại khu vực này đang thế chấp ngân hàng đã được định giá 1.000 tỉ đồng và đã được vay 650 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp). Nếu lô đất này "được" định giá lại tăng 8 lần (8.000 tỉ đồng) so với giá trị ban đầu mà nếu được vay thêm 4.550 tỉ đồng (bằng 65% giá trị tài sản thế chấp "mới") thì có thể tạo ra "bong bóng" tài sản, vì cũng chỉ là lô đất đó nhưng được "đánh vống" giá trị, dẫn đến chủ sở hữu lô đất được vay "tiền thật" của ngân hàng và trong trường hợp thị trường quay trở lại giá trị thực (giá thấp hơn) thì ngân hàng có thể bị "rủi ro" do tài sản thế chấp có giá trị thấp hơn dư nợ vay.

Ngoài ra, khi giá đất trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tác động lan tỏa đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng bình thông nhau, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại, trước hết là mục tiêu phát triển "nhà ở thương mại giá phù hợp" tại TP HCM.

Một số lo ngại khác được HoREA đưa ra là việc giá trúng đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm quá cao có thể tạo hiệu ứng găm hàng chờ tăng giá, nhưng giá neo ở mức cao không bán được dẫn đến tăng tồn kho bất động sản; làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản tại TP HCM, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài…

Trước những hệ lụy có thể xảy ra, Chủ tịch HoREA nêu nhiều kiến nghị về việc xem xét sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013, Luật Đầu tư… nhằm lành mạnh hoá các hoạt động đấu giá đất sau này.

Trước những ý kiến của dư luận, Thủ tướng Chính phủ đã ra công điện khẩn yêu cầu các bộ ngành, địa phương kịp thời phát hiện, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm các quy định pháp luật trong đấu giá đất, ngăn chặn hành vi lợi dụng đấu giá để gây nhiễu loạn thị trường, trục lợi.

Tại nghị trường Quốc hội, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ trong phiên thảo luận về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội cũng đề cập đến kết quả đấu giá đất Thủ Thiêm và cho rằng kết quả đấu giá 1 m² đất ở Thủ Thiêm mà 2,4 tỉ đồng thì "chưa bao giờ có chuyện này". Vì vậy, Quốc hội, Chính phủ đang giao các cơ quan nghiên cứu động thái này, nếu bình thường thì không sao nhưng cần xem có gì bất thường hay không.

Một vài góc của Thủ Thiêm nhìn từ trên cao. Ảnh: Hoàng Triều

Cũng tại phiên thảo luận tổ chiều này, ông Hồ Đức Phớc - Bộ trưởng Bộ Tài chính - cho rằng đấu giá đất tại Thủ Thiêm với mức trúng đấu giá 2,4 tỉ đồng một m² là bất thường và đây là điển hình làm nhiễu loạn thị trường.

Theo Bộ trưởng Bộ Tài Chính, giá đất trung bình tại đường Nguyễn Huệ (quận 1), nơi được ví là "trái tim" của TP HCM, có giá khoảng 1,5 tỉ đồng/m². Trong khi đó, Thủ Thiêm là khu vực mà hạ tầng mới, đang còn xây dựng, hoang vắng thì mức đấu giá lên tới 2,4 tỉ đồng. Mức giá này là không phù hợp, không thực khi giao dịch đột biến tăng gấp vài lần. "Cần xem các nhà đầu tư có thực hiện đúng theo cam kết trúng giá hay không, hay bỏ cọc. Bộ Tài chính chỉ kiểm tra những doanh nghiệp này trên thị trường chứng khoán, còn quản lý nhà nước về đất đai là Bộ Tài nguyên môi trường, kể cả vấn đề giá đất. Nhưng chưa thể công khai được" - ông Phớc nhấn mạnh.

Ngân hàng Nhà nước sau đó cũng đã vào cuộc khi Cục Thanh tra giám sát ngân hàng I, Cơ quan Thanh tra giám sát ngân hàng đã có văn bản yêu cầu một số ngân hàng báo cáo thực trạng tình hình cấp tín dụng đối với các doanh nghiệp và cá nhân tham gia đấu giá 4 lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm. Theo đó, tình hình cấp tín dụng mà các ngân hàng phải báo cáo gồm hoạt động cho vay, bảo lãnh, đầu tư trái phiếu…. Nội dung báo cáo gồm các nội dung như thông tin khách hàng, thông tin hợp đồng tín dụng, mục đích cấp tín dụng, dư nợ tại thời điểm báo cáo như phân loại nợ, nợ gốc, nợ lãi, nội bảng, ngoại bảng, nợ đã xử lý...

Trong trường hợp xác định, khoản cấp tín dụng cho các khách hàng nêu trên liên quan tới mục đích tham gia đấu giá, đấu thầu các lô đất ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm thì ngân hàng phải cung cấp toàn bộ hồ sơ tín dụng liên quan.

Trước hàng loạt ý kiến hoài nghi của dư luận cũng như những cảnh báo của giới chuyên gia, ông Đỗ Anh Dũng, Chủ tịch kiêm Tổng Giám đốc Tập đoàn Tân Hoàng Minh, đã xuất hiện trên truyền thông và phủ nhận những hoài nghi của dư luận về việc Tân Hoàng Minh đặt ra mức giá "không tưởng" như vậy là để "làm thương hiệu" nhằm đẩy giá chứng khoán, để "thổi giá" những lô đất khác; để "ôm đất" rồi bán lại kiếm lời... Ngoài ra, ông Dũng cũng khẳng định Tân Hoàng Minh sẽ không bỏ cọc tới gần 600 tỉ đồng để mang tiếng xấu. "Tân Hoàng Minh là một doanh nghiệp lớn, không bao giờ "mua danh ba vạn, bán danh ba đồng" một cách thô thiển như vậy!" – ông Dũng nhấn mạnh.

Rất nhiều cổ phiếu bất động sản giảm sàn vào sáng 12-1 sau vụ Tân Hoàng Minh hủy cọc đấu giá đất "vàng" Thủ Thiêm

Ông Dũng khẳng định mức giá 24.500 tỉ đồng ông đưa ra để mua khu đất ở Thủ Thiêm là không quá cao, nếu nhìn vào mức giá mà người "về nhì" đặt ra là Công ty Capital One đã trả tới 23.800 tỉ đồng. "Tôi nhìn thấy nhiều cái lợi cho Tân Hoàng Minh cũng như cho TP HCM, cho đất nước ta nếu như có được mảnh đất đó nên tôi quyết tâm sở hữu bằng được!"

Ông Dũng nói quyết tâm mua được lô đất không chỉ là bài toán kinh doanh cho Tân Hoàng Minh, mà điều ông nghĩ tới nhiều hơn là lợi ích quốc gia, là thể diện của doanh nhân Việt Nam. Bởi, nhiều năm qua, ông cảm thấy rất xót xa khi nhiều lô đất quý hơn vàng lần lượt rơi vào tay các doanh nghiệp nước ngoài. "Tôi trăn trở với câu hỏi: Tại sao doanh nghiệp Việt Nam ta không cạnh tranh được với họ ngay trên chính đất nước mình? Tại sao đất đai - tài nguyên quý giá của nước mình lại tạo ra lợi nhuận cho người nước ngoài? Vì vậy mà tôi quyết tâm phải có được lô đất đẹp này - kể cả bằng một cái giá mà theo nhiều người là "gây sốc"!" – ông Đỗ Anh Dũng phát biểu với truyền thông; đồng thời tiết lộ Tân Hoàng Minh sẽ xây ở đó một tòa nhà có tên là D'Billionaire - tòa nhà Tỉ phú nhằm đáp ứng nhu cầu và mong muốn của giới siêu giàu, bởi ông tin trong tương lai Thủ Thiêm sẽ trở thành một trung tâm tài chính tầm cỡ, một đô thị đẳng cấp. 

Và trong bức tranh chung đó, D'Billionaire của Tân Hoàng Minh sẽ trở thành một điểm nhấn đầy giá trị. Đó sẽ là một công trình nổi tiếng thế giới - một biểu tượng của TP HCM và Việt Nam đang trên đà tiến bước sáng vai với các cường quốc năm châu!

Một góc đô thị Thủ Thiêm. Ảnh: Tấn Thạnh

Để khẳng định cho quyết tâm của mình, công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt (thành viên của Tập đoàn Tân Hoàng Minh), cùng 3 doanh nghiệp trúng đấu giá khác là Công ty CP Dream Republic; Công ty CP Sheen Mega; Công ty TNHH Đầu tư Phát triển và Thương mại Bình Minh đã hoàn tất hợp đồng mua bán các lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm đúng thời hạn. Việc ký hợp đồng được diễn ra với 3 bên: doanh nghiệp trúng đấu giá; Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM và Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản TP HCM.

Ngay đầu tháng 1-2022, Cục thuế TP HCM cũng đã có thông báo đề nghị 4 công ty trúng đấu giá 4 lô đất thuộc khu chức năng số 3, khu đô thị mới Thủ Thiêm nộp tiền sử dụng đất liên quan. Theo đó, chậm nhất 30 ngày kể từ ngày phát hành thông báo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất. Chậm nhất 90 ngày kể từ ngày phát hành thông báo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng còn lại.

Bên cạnh đó, theo quy định pháp luật, quá thời hạn 180 ngày kể từ ngày ký thông báo thuế mà người trúng đấu giá không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá thì vi phạm hợp đồng mua bán. Khi đó, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM (Sở Tư pháp TP HCM) sẽ thông báo về việc không nộp đủ tiền mua tài sản đấu giá để Trung tâm Phát triển quỹ đất báo cáo Sở TN-MT trình UBND TP HCM hủy quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá.

Người trúng đấu giá không nộp hoặc không nộp đủ tiền trúng đấu giá theo thời gian trên sẽ không được nhận lại tiền đặt trước (20% so với giá khởi điểm). Tiền đặt trước này sẽ nộp vào ngân sách nhà nước.

Tuy nhiên, đến ngày 11-1, Tân Hoàng Minh bất ngờ ra thông báo đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm.

Giải thích về sự việc này, Tân Hoàng Minh cho rằng sau khi đấu giá thành công, ban lãnh đạo tập đoàn đã lắng nghe và ghi nhận các ý kiến phân tích từ cơ quan quản lý nhà nước và dư luận, trong đó có ý kiến cho rằng kết quả trúng đấu giá ở mức cao như vậy có thể dẫn đến những hệ lụy không tốt.

"Tâm thư" xin bỏ cọc đất Thủ Thiêm của Chủ tịch Tân Hoàng Minh

Đơn vị này cũng nhận thấy "việc trúng đấu giá với kết quả trên có thể dẫn đến sự xáo trộn trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói riêng và kinh tế nói chung".

Ngoài ra, với việc trả giá trúng thầu 24.500 tỉ đồng, cách đơn vị trả giá thứ hai 700 tỉ đồng, là mức giá cao ngoài dự kiến của tập đoàn này.

Sau khi trúng đấu giá, tập đoàn này đã điều chỉnh kế hoạch đầu tư, kinh doanh và tài chính của tập đoàn, cân đối đầy đủ tài chính để đảm bảo đóng tiền theo đúng tiến độ và quy định trong hợp đồng đã ký kết.

Đồng thời, tập đoàn này cũng đã lên các phương án đầu tư, kinh doanh mới, phù hợp nhất để mang lại hiệu quả. Tuy vậy, tập đoàn này cũng cho biết, theo tính toán, lợi nhuận của họ sẽ không đạt được như kỳ vọng ban đầu.

Tân Hoàng Minh cũng cho biết Công ty Ngôi Sao Việt thuộc tập đoàn sẽ có văn bản chính thức gửi UBND TP HCM để báo cáo và gửi Trung tâm Phát triển quỹ đất, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản TP HCM đề nghị đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán đấu giá tài sản ô đất số 3-12 khu chức năng số 3 trong khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đồng thời, đơn vị chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng này theo quy định của pháp luật và việc đấu giá tài sản công.