Siết chặt hay nới lỏng?

Thị trường bất ổn, nhà đầu tư loay hoay

Nếu như cách đây một năm, chỉ cần có thông tin về một dự án khu chung cư hay đô thị mới, người ta lập tức chen lấn, giành quyền mua nhà đất, bất chấp giá cả và tính pháp lý. Nhưng giờ đây, nhiều nhà đầu tư tìm mọi cách xin rút cho dù dự án đang được triển khai đúng tiến độ, tính pháp lý rõ ràng. Từ tháng 3-2008 đến nay, thị trường BĐS tại các thành phố lớn có chiều hướng giảm về giá và số lượng giao dịch.

Giá căn hộ chung cư cao cấp giảm 15-30%, giá đất nền, nhà biệt thự giảm khoảng 20%. Tuy nhiên, giao dịch nhà ở có giá trị dưới 1 tỉ đồng, các căn hộ chung cư có diện tích nhỏ, giá từ 500 triệu đồng đến 1 tỷ đồng vẫn nhiều. Theo dự báo, thời gian tới, giá BĐS tiếp tục giảm, đặc biệt với phân khúc nhà chung cư do trong thời gian qua giá bị đẩy lên quá nhanh không phản ánh đúng nhu cầu, giá trị thực của thị trường.

Các ngân hàng vẫn tiếp tục hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh BĐS và tăng lãi suất làm các doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS khó huy động vốn. Theo tính toán, riêng việc tăng lãi suất vay vốn đã làm tăng giá thành BĐS 5-10%. Thêm vào đó, giá vật liệu “đầu vào” tăng 20-30% nên nhiều dự án đã chậm tiến độ hoặc phải đình hoãn. Nhiều đơn vị phải tạm dừng thi công công trình.

Tuy vậy, vẫn có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang tìm cơ hội đầu tư các dự án BĐS lớn tại Việt Nam, nhất là ở Hà Nội. Môi trường đầu tư không ngừng được cải thiện, có triển vọng phát triển, khiến cho nhu cầu thuê văn phòng, căn hộ lớn ngày càng tăng. Bên cạnh đó, do địa giới hành chính được mở rộng, dân số đông, quá trình đô thị hóa tăng tốc mạnh mẽ cùng với nền kinh tế phát triển năng động, Hà Nội ngày càng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư trong khu vực và trên thế giới.

Với thị trường nhà ở, từ quý II vốn đầu tư vào các khu chung cư có vị trí trung tâm ở Hà Nội đã giảm, các dự án đang trong giai đoạn phát triển ban đầu hay ở các khu vực xa hơn cũng đang giảm sút, tổng giá trị vốn đầu tư giảm 15% so với quý I năm 2008. Tháng 7 và 8, vốn được coi là thời điểm “án binh bất động” của thị trường nhà ở Hà Nội, nhưng dự án Keangnam lại bắt đầu chào bán các căn hộ cao cấp.

Đánh giá về thị trường BĐS trong thời gian qua, nhiều chuyên gia cho rằng, việc thắt chặt tín dụng đã gây ảnh hưởng đến các chủ đầu tư trong nước đang cần vay vốn để xây dựng và những người có nhu cầu vay thế chấp để mua nhà. Và đương nhiên khi thị trường chưa có dấu hiệu ổn định về giá, nhiều nhà đầu tư loay hoay rút vốn, hoặc chọn giải pháp “nghe ngóng và chờ đợi”.

Thắt chặt cho vay, ai hưởng lợi?

Theo Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN), thị trường BĐS chưa thể “ cất cánh” vì thiếu vốn, vì chứng khoán và cả vì những tác động xấu bên ngoài... Rút kinh nghiệm từ cho vay kinh doanh chứng khoán, các ngân hàng đã thận trọng hơn trong cho vay BĐS, thậm chí có ngân hàng còn tạm ngừng không cho vay lĩnh vực này. Song, điều cần nói chính là khả năng kiểm soát của NHNN.

Hệ thống thông tin quản lý quá yếu, không có công cụ giám sát chặt đã khiến cho các chính sách tín dụng về lĩnh vực này trong thời gian vừa qua của NHNN chưa mang lại hiệu quả. Trong khi các nhà quản lý cân nhắc về các chính sách vĩ mô, thì thị trường lại đưa ra lý lẽ “cần phải nhìn và quản lý một cách thấu đáo, nếu không các chính sách thắt chặt về cho vay BĐS sẽ có độ trễ 3-5 năm ai sẽ là người hưởng lợi: Chính là các nhà đầu tư nước ngoài”. Thực tế cho thấy, đã có nhiều nhà đầu tư nước ngoài đang mua lại các dự án BĐS và đầu tư trực tiếp nước ngoài phần lớn là vào các dự án đầu tư BĐS...

Thực hiện chỉ thị của NHNN, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) đã giảm trên 700 tỷ đồng cho vay BĐS. Trong 6 tháng đầu năm 2008, dư nợ cho vay BĐS của “nhà băng” này chỉ chiếm 5,9% trên tổng dư nợ (dưới ngưỡng cho phép). Nhưng, cho vay BĐS đang là vấn đề, bởi nếu “siết” quá chặt, thị trường sẽ tiếp tục đi xuống, thậm chí “đóng băng”.

Dự báo, đến thời điểm 30-9 (tiếp một chu kỳ trả nợ ngân hàng), sự sụt giá của thị trường BĐS sẽ khó tránh khỏi, trong khi nhu cầu của thị trường vẫn lớn, nhất là “cầu” giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, trung bình, hoặc khách sạn cao cấp... Đây là vấn đề cần phải xem xét lại để tạo dựng thị trường BĐS.

Theo một chuyên gia của Công ty cổ phần Địa ốc Sài Gòn Gia Định, siết tín dụng để chống đầu cơ BĐS là đúng, nhưng không nên bóp nghẹt hy vọng mua nhà của người có nhu cầu. Do đó, không nên hạn chế tín dụng với chương trình nhà ở cho người nghèo. Cũng có ý kiến cho rằng, một thị trường nhà ở thực sự phát triển cần được sự hỗ trợ tốt về tài chính. Vì vậy, nên sớm thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp” dành cho tín dụng BĐS.

Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. DN nên đa dạng hóa nguồn vốn huy động. Nhiều nhà nghiên cứu kinh tế nhận định, trong khi sử dụng các công cụ tiền tệ để kiềm chế lạm phát vẫn cần tiếp tục tạo điều kiện phát triển lành mạnh thị trường BĐS. Với các dự án có hiệu quả, đầu tư đúng, những người có nhu cầu thật về nhà ở, ngân hàng vẫn xem xét cho vay...