Tìm đáp số cho chung cư cũ (*): Chỉ rõ từng vướng mắc

Vô số khó khăn bủa vây chung cư cũ khiến người dân "đi chẳng nỡ, ở chẳng xong".

Cư dân, doanh nghiệp thiếu tiếng nói chung

Vấn đề trên, tại kỳ họp thứ 6 HĐND TP HCM khóa X vừa qua, đại biểu Đoàn Ngọc Như Tâm chất vấn giám đốc Sở Xây dựng.

Theo đại biểu Tâm, các chung cư cũ thiếu an toàn nhưng quy trình thương lượng "thuận mua vừa bán" giữa doanh nghiệp và cư dân vẫn đang được áp dụng. Việc một bên cần lãi, một bên cần bồi thường cao dẫn đến bế tắc. 

Từ đó, đại biểu đặt vấn đề tại sao không coi chung cư cấp D là tình huống "cứu hộ khẩn cấp" để nhà nước trực tiếp đứng ra giải tỏa, tái định cư thay vì phó thác cho cơ chế thị trường.

Liên quan tới bài toán này, lãnh đạo Sở Xây dựng thông tin việc lựa chọn chủ đầu tư dự án đến từ kết quả thỏa thuận giữa các chủ sở hữu chung cư với doanh nghiệp bất động sản tại hội nghị nhà chung cư và cần tối thiểu 51% đại diện chủ sở hữu đồng ý. Nếu không lựa chọn được chủ đầu tư, nhà nước sẽ tổ chức đấu thầu để mời gọi. Khi không nhà đầu tư nào tham gia thì nhà nước trực tiếp thực hiện dự án theo quy định về đầu tư công.

Nhiều quy định chưa rõ ràng

Sở Xây dựng thừa nhận mặc dù thành phố đã chuẩn bị đủ quỹ nhà thuộc sở hữu nhà nước để phục vụ công tác di dời, tạm cư, tái định cư cho cư dân của chung cư cấp D nhưng quá trình thực hiện gặp khó khăn. 

Người dân muốn biết giá trị bồi thường, giá thuê căn hộ, chi phí hỗ trợ di dời trong phương án bồi thường, tái định cư mới đồng ý di dời, thậm chí có trường hợp yêu cầu bồi thường căn hộ cũ với mức rất cao. Việc này dẫn đến dự án không thể triển khai xây dựng do chưa có mặt bằng, ảnh hưởng tới hộ dân đã di dời, phải tạm cư kéo dài.

Chủ trương của thành phố khi triển khai dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư chủ yếu là huy động từ nguồn vốn doanh nghiệp. 

Cơ chế thu hút nhà đầu tư tham gia thông qua việc tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc và miễn tiền sử dụng đất đã có. Tuy nhiên, vì các chung cư trong khu vực nội thành nên tăng chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc phải được tính toán trên cơ sở bảo đảm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và quy mô dân số của khu vực. Đồng thời, việc trình và phê duyệt điều chỉnh quy hoạch tỉ lệ 1/2.000, 1/500 gặp vướng mắc kéo dài nên chưa bảo đảm tính khả thi cho dự án, khó mời gọi nhà đầu tư tham gia.

Một vấn đề nữa, theo Sở Xây dựng, là công tác bồi thường, hỗ trợ di dời có liên quan trực tiếp tới quyền và lợi ích của người dân. Chỉ một bộ phận người dân tại chung cư cấp D chưa đồng thuận với chính sách di dời, tạm cư, tái định cư thì toàn bộ công tác di dời, tháo dỡ bị ảnh hưởng. 

Ngoài ra, còn không ít quy định chưa rõ ràng, đôi khi mâu thuẫn nhau giữa pháp luật chuyên ngành (quy định về nhà ở, quản lý tài sản công, đất đai).

Cánh cửa mở ra từ sự phối hợp

Trước đó, hồi tháng 11-2025, Sở Quy hoạch - Kiến trúc báo cáo UBND TP HCM đã rà soát chỉ tiêu kiến trúc - quy hoạch của 19 dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. 

Sau đó, Sở Xây dựng cho rằng Sở Quy hoạch - Kiến trúc chưa đề xuất chỉ tiêu quy hoạch - kiến trúc mới cho các vị trí chung cư cấp D để thực hiện xây dựng lại trên tinh thần bảo đảm tính khả thi để mời gọi đầu tư.

Về vấn đề này, trao đổi với Báo Người Lao Động, đại diện Sở Quy hoạch - Kiến trúc cho biết đã có ý kiến phối hợp hướng dẫn. Ý kiến từ sở nhằm để UBND phường (cơ quan có thẩm quyền rà soát, đề xuất điều chỉnh quy hoạch) phối hợp trực tiếp với chủ đầu tư, đơn vị tư vấn xem xét khả năng điều chỉnh quy hoạch bảo đảm các điều kiện điều chỉnh và không gây quá tải hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại khu vực.

Sở Quy hoạch - Kiến trúc cũng nêu những khó khăn trong quá trình đề xuất chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc đối với các dự án chung cư cũ, đặc biệt là chung cư cấp D.

Theo sở này, một số chung cư cũ có diện tích đất nhỏ, nằm trong khu vực dân cư hiện hữu có mật độ dân số cao, quỹ đất hạ tầng xã hội còn thiếu, hệ thống giao thông tiếp cận hạn chế, hình dạng khu đất không vuông vắn. 

Điều này dẫn đến khó khăn trong việc xem xét tăng quy mô dân số và các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc công trình khi đầu tư xây dựng mới… và cần được nhanh chóng tháo gỡ. Từ đó, tăng hiệu quả sử dụng đất cũng như kêu gọi đầu tư. 

Cấp bách

Sau gần 10 năm được kiểm định, trong số 16 chung cư cấp D, vẫn chưa có dự án mới mọc lên. Điều này phản ánh khó khăn của công tác xây dựng lại chung cư cũ.

Được biết, "việc cũ" chưa xong thì sắp tới thành phố đối diện với bài toán mới, đó là kiểm định 186 chung cư cũ (223 lô), trong đó phần lớn là chung cư cấp C (kết quả kiểm định giai đoạn 2016-2017).

Khi đó, việc xây dựng lại chung cư cũ càng cấp bách hơn nữa. Chưa kể, nếu là chung cư cấp D, công tác di dời dân, tháo dỡ và xây dựng mới để sớm tái định cư là bắt buộc...

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 4-2