Cấp riêng giấy chứng nhận tài sản trên đất, cần không?

Quan điểm thứ nhất (của Bộ Tài nguyên – Môi trường) là chỉ cần một GCN chung như đã làm, vì đã bao quát khi ghi nhận cả quyền sở hữu nhà, các tài sản trên đất (nếu có).

Quan điểm thứ hai (của Bộ Xây dựng) đề nghị phải tách nhà và đất thành hai GCN riêng biệt và cho rằng GCN quyền sử dụng đất hiện nay chỉ ghi nhận tài sản trên đất chứ chưa phải là đã chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất cho chủ sở hữu.

Quan điểm thứ ba không tán thành với hai quan điểm trên, và cho rằng nếu có tài sản gắn liền với đất thì chỉ cần ghi thêm vào GCN quyền sử dụng đất (mẫu mới) mấy chữ “và quyền sở hữu tài sản” là ổn.

Cả 3 quan điểm nói trên, đều có những yếu tố hợp lý, tuy nhiên nếu xét ở góc độ pháp lý thì tất cả đều chưa phù hợp. Bởi lẽ, theo quy định của Luật Đất đai 2003, trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài sản đó được ghi nhận trên GCN quyền sử dụng đất. Và việc ghi nhận có tài sản trên đất, chưa có nghĩa là tài sản đó thuộc quyền sở hữu của người sử dụng đất hay không thuộc về họ. Nói cách khác, chủ sở hữu vẫn chưa được chứng nhận có quyền sở hữu đối với tài sản của mình, dẫn đến các giao dịch như mua bán... tài sản trên đất gặp rất nhiều khó khăn. Đó là chưa nói tới quyền sử dụng đất thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà người sử dụng còn được cấp GCN, thì tại sao nhà ở là tài sản thuộc quyền sở hữu của cá nhân lại không được cấp GCN? Còn nếu cùng lúc cấp cả GCN quyền sở hữu nhà và GCN quyền sử dụng đất thì nội dung của GCN quyền sở hữu nhà ở sẽ trùng lắp với nội dung đã ghi nhận trong GCN quyền sử dụng đất. Điều này khiến cho việc ghi nhận tài sản trên đất theo hiện nay trở thành thừa, vì đương nhiên GCN quyền sở hữu nhà trên đất sẽ có giá trị pháp lý về quyền sở hữu cao hơn so với việc ghi nhận kia. Quan điểm thứ ba có nhiều điểm gần giống với quan điểm thứ hai về việc phải chứng nhận quyền sở hữu tài sản trên đất, đồng thời đã bao quát và sát hợp thực tế hơn, song cũng chưa thể chấp nhận được, vì theo quy định tại điều 48 Luật Đất đai 2003 thì đối với tài sản gắn liền với đất chủ sở hữu phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản. Vì vậy, khi chủ sở hữu tài sản đi đăng ký quyền sở hữu tài sản, cơ quan có thẩm quyền phải cấp cho họ một giấy tờ nào đó. Vì nếu không cấp thì bảo người dân đăng ký làm gì và lấy gì để làm chứng cho việc chủ sở hữu đã đi đăng ký sở hữu (ví như đi đăng ký kết hôn thì phải được cấp GCN đăng ký kết hôn). Nhưng hiện Luật Đăng ký bất động sản chưa ra đời, nên tài sản trên đất có được cấp GCN hay không là điều chưa thể khẳng định được.

Cũng vì thế nên ở thời điểm hiện nay, mọi lập luận nói trên đều chưa đủ cơ sở pháp lý. Nếu cứ tiếp tục cấp GCN như hiện nay hoặc chuyển sang cấp 2 GCN, chắc chắn rồi đây cả chủ sở hữu và Nhà nước sẽ phải rất vất vả cho việc sửa đổi, nhất là khi Luật Đăng ký bất động sản ra đời có nội dung khác so với các quy định này. Việc cấp thiết bây giờ là sớm ban hành Luật Đăng ký bất động sản, và trong lúc chờ đợi thì nên tạm ngưng việc cấp GCN theo mẫu mới. Việc tạm ngưng này chỉ ảnh hưởng tới tiến độ cấp GCN, không ảnh hưởng nhiều tới các giao dịch về quyền sử dụng đất và tài sản trên đất, bởi lẽ Luật Đất đai 2003 đã cho phép sử dụng cả một số giấy tờ khác để giao dịch, chứ không nhất thiết chỉ có GCN quyền sử dụng đất theo mẫu mới.