Bộ Xây dựng đang dự thảo Nghị định (NĐ) sửa đổi NĐ 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, trong đó có đề xuất sửa đổi quy định về quản lý 2% phí bảo trì nhà chung cư (CC), nhằm giải quyết dứt điểm vấn đề tranh chấp liên quan đến phí bảo trì.

Tùy tiện xài phí bảo trì

Luật Nhà ở 2014 quy định người mua căn hộ CC phải nộp phí bảo trì bằng 2% giá trị hợp đồng mua nhà (trước thuế GTGT) tại thời điểm nhận bàn giao nhà. Chủ đầu tư (CĐT) có trách nhiệm bàn giao quỹ bảo trì nhà CC cho ban quản trị (BQT) nhà CC để quản lý, sử dụng theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, không ít CĐT cố tình chây ì, chậm chuyển trả quỹ bảo trì nhằm tận dụng dòng vốn vào mục đích khác. Đây cũng là nguyên nhân gây bùng phát tranh chấp, khiếu nại kéo dài không hồi kết xảy ra tại nhiều CC trên địa bàn Hà Nội, TP HCM…

Tại Hà Nội, cư dân nhiều CC căng băng-rôn, tụ tập "đòi" CĐT trả quỹ bảo trì, như CC cao cấp Hòa Bình Green City 505 Minh Khai (quận Hai Bà Trưng) do Công ty TNHH Hòa Bình làm CĐT, CC Star City 81 Lê Văn Lương (quận Thanh Xuân) do liên danh giữa Công ty CP Tập đoàn Đại Dương (OGC) và Công ty CP Đầu tư Thương mại VNECO Hà Nội (VNECO) làm CĐT…

Tại nhiều CC ở TP HCM, CĐT không tổ chức hội nghị nhà CC do CĐT muốn "ôm" quản lý vận hành nhà CC, qua đó quản lý luôn phần kinh phí bảo trì chung cư và sử dụng phần diện tích thuộc sở hữu chung của cư dân. Một số CC đã được thành lập BQT, CĐT vẫn chưa hoàn thành bàn giao kinh phí bảo trì cho BQT. Từ đó dẫn đến tranh chấp gay gắt giữa cư dân với CĐT, do CC xuống cấp nhưng không có tiền bảo trì.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP HCM, có hàng loạt CC chây ì bàn giao khoản phí bảo trì và có tình trạng nhập nhằng thâm niên về quỹ bảo trì, trong đó phải kể đến nhiều CĐT như: CC New Town, New Sài Gòn, Hưng Ngân, Hoàng Anh River View, Trung Đông Plaza, Phú Hoàng Anh, Full House... đã bị xử phạt hành chính.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cho biết trung bình cứ 10 CC thì 1 CC có khiếu kiện, khiếu nại liên quan đến việc CĐT bàn giao căn hộ thiếu hạ tầng, không đúng như cam kết, mâu thuẫn về phí bảo trì 2% và hoạt động mập mờ của BQT...

Chủ đầu tư sắp phải nhả phí bảo trì chung cư! - Ảnh 1.

Cư dân chung cư Star City (TP Hà Nội) từng nhiều lần căng băng-rôn đòi chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì Ảnh: Văn Duẩn

Bỏ nộp phí trực tiếp cho CĐT

Trong tờ trình Chính phủ về sửa đổi NĐ 99/2015/NĐ-CP, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà cho biết theo quy định tại khoản 2 điều 36 NĐ 99/2015/NĐ-CP, người mua nhà nộp phí bảo trì theo 2 hình thức: nộp trực tiếp vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng mua bán hoặc nộp cho CĐT để chuyển vào tài khoản kinh phí bảo trì do CĐT lập. Việc quy định 2 hình thức nộp tiền như trên dẫn đến tình trạng CĐT đã sử dụng kinh phí này trước khi bàn giao cho BQT, gây khó khăn trong công tác quyết toán, thu hồi kinh phí để bàn giao cho BQT. Do đó, cần thiết bỏ quy định về hình thức nộp tiền trực tiếp cho CĐT để hạn chế tình trạng trên.

Theo đó, người mua, thuê mua nhà ở, CĐT phải đóng 2% kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà CC theo quy định tại điều 108 của Luật Nhà ở; khoản kinh phí này được tính trước thuế để nộp (nhà nước không thu thuế đối với khoản kinh phí này). CĐT phải mở một tài khoản vốn chuyên dùng có kỳ hạn tại một tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để nhận tiền bảo trì do người mua, thuê mua, CĐT nộp theo quy định. Việc sửa đổi này nhằm bảo đảm tài khoản vốn chuyên dùng được thực hiện như dạng tài khoản "đóng", CĐT không được tự ý dùng vào mục đích khác.

Cùng với đó, CĐT phải ghi thống nhất tài khoản đã mở trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà CC ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản và tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản); người mua, thuê mua trước khi nhận bàn giao nhà ở phải nộp 2% kinh phí bảo trì theo vào tài khoản đã ghi trong hợp đồng. Nếu CĐT không thu kinh phí này mà vẫn bàn giao căn hộ hoặc diện tích khác trong nhà CC cho người mua, thuê mua thì CĐT phải nộp khoản kinh phí 2% này.

Về xử lý tài sản của CĐT để thu hồi kinh phí bảo trì 2% bàn giao cho BQT, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi theo hướng quy định hình thức xử lý tài sản của CĐT theo hình thức bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi...

TP HCM đề xuất bỏ phí bảo trì

Theo Sở Xây dựng TP HCM, toàn TP có hơn 1.400 CC nhưng chỉ gần 200 CC được CĐT bàn giao lại phí bảo trì chung cư, số còn lại chây ì hoặc đang tranh chấp, khiếu nại.

Trong báo cáo gửi Bộ Xây dựng và UBND TP HCM mới đây, Sở Xây dựng TP kiến nghị bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà CC như hiện nay. Việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng CC sẽ do BQT CC thu của cư dân trong quá trình quản lý, sử dụng theo tỉ lệ % do hội nghị nhà CC quyết định.

Trước mắt, để giải quyết các tranh chấp liên quan đến phí này, cần điều chỉnh quy định pháp luật về nội dung cưỡng chế chủ đầu tư bàn giao phí bảo trì theo hướng các bên khởi kiện tại tòa án theo pháp luật về tố tụng dân sự.

L.Phong

Cứ phong tỏa tài khoản

Đồng tình với nội dung mà Bộ Xây dựng đề xuất, ông Lê Hoàng Châu phân tích dự thảo nghị định này nhằm không để CĐT lạm quyền trong việc sử dụng kinh phí bảo trì. Đó cũng là điều gây tranh cãi rất nhiều giữa BQT và CĐT trước nay.

"Lâu nay, vấn đề về phí bảo trì 2% tranh chấp mãi chưa có lối ra. Luật Nhà ở trước đây quy định CĐT phải mở tài khoản riêng nhưng không nói rõ tài khoản này là vốn chuyên dùng nên CĐT có thể lấy và sử dụng cho mục đích riêng. Theo quy định mới, khi cần phải dùng phí bảo trì thì sẽ có khoản tiền sẵn chứ không phải trích từ CĐT. Chưa kể, hầu hết các công trình thường chỉ bảo trì sau 5 năm nên việc Bộ Xây dựng đưa vào quy định này là hợp lý" - ông Châu nói.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu đưa ra thêm các phương án khác để thu và thời điểm thu phí bảo trì. Cụ thể, phương án thứ nhất, người mua nhà đóng phí bảo trì 2% tại thời điểm hội nghị nhà CC đã bầu BQT. Kinh phí 2% này được chia đều trong 60 tháng, nộp vào tài khoản tiền gửi ngân hàng của BQT CC. Đồng thời, kiến nghị xây dựng cơ chế để hỗ trợ BQT thực hiện được nhiệm vụ này. Phương án 2, công ty dịch vụ công ích thu, quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà CC trên địa bàn, dưới sự giám sát của BQT nhà CC. Phương án này có nhược điểm do cơ chế vận hành của doanh nghiệp nhà nước nhưng có ưu điểm là thực hiện công tác bảo trì suốt vòng đời tuổi thọ của CC. Bởi lẽ, sau khi đã hết kinh phí bảo trì, nếu không huy động được thêm kinh phí, nhà nước phải chịu trách nhiệm bảo trì nhà CC như đang làm hiện nay.

Đồng tình với ý kiến này, ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, một doanh nghiệp quản lý và vận hành nhiều dự án căn hộ CC, cho rằng đó là giải pháp hợp lý nhằm giảm tranh chấp, kiện tụng giữa CĐT - BQT - cư dân. "Khi tài khoản quỹ bảo trì được phong tỏa, CĐT không dùng đến, lãi tự sinh ra và chỉ giao khi có BQT hợp pháp thì sẽ không có tranh chấp. Bởi nếu dự án lớn thì số tiền này rất lớn, có khi hàng trăm tỉ đồng, dễ dẫn đến việc CĐT chiếm dụng. Đến khi cần một khoản lớn quỹ này để giao lại BQT thì không phải CĐT nào cũng sắp xếp được nên mới xảy ra khiếu nại, kiện tụng, ảnh hưởng việc thực hiện các quyền lợi liên quan bảo trì nhà cho cư dân" - ông Phúc nhận định.

Trong khi đó, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết tại nhiều nước, nếu CĐT không thực hiện nghĩa vụ chi trả quỹ bảo trì cho cư dân, cơ quan chức năng sẽ phong tỏa tài khoản của CĐT, lấy tiền đó để chi trả cho cư dân. Nếu trong tài khoản không đủ tiền thì mới đấu giá tài sản. "Tại sao chúng ta không thực hiện phong tỏa tài khoản, đây là việc đơn giản rất nhiều so với bán đấu giá tài sản?" - GS Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

L.Phong - S.Nhung - V.Duẩn

Văn Duẩn - Lê Phong