Mới đây, trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đã có đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư chỉ từ 50-70 năm thay vì lâu dài như từ trước đến nay. Thông tin này đã thu hút sự quan tâm của người dân, nhất là những người đã sở hữu hoặc có ý định sở hữu nhà chung cư.

Nhiều ý kiến trái chiều

Ông Phạm Đình Hoàng, cư dân chung cư Vinhomes Central Park (quận Bình Thạnh, TP HCM), cho rằng lâu nay không ít người dân ngại mua nhà chung cư một phần vì nó có thời hạn sử dụng theo khu đất, không sở hữu vĩnh viễn như nhà phố. Trong khi tâm lý người dân luôn xem nhà là "của để dành" cho các con nên nếu áp dụng thời hạn sở hữu thì người dân lại e dè hơn với nhà chung cư nếu không được giải thích thấu đáo.

Tổng giám đốc một công ty bất động sản có nhiều dự án chung cư đang triển khai tại TP HCM cho rằng chắc chắn với việc áp dụng niên hạn nhưng không đi kèm quyền lợi rõ ràng, hợp lý thì người dân sẽ e ngại mua nhà chung cư. Họ sẽ cân nhắc vì ai cũng muốn sở hữu vĩnh viễn tài sản. "Ngay khi có thông tin này trên báo, đã có một số khách hàng liên lạc dự án mà chúng tôi đang triển khai. Chúng tôi đã giải thích nhưng cũng không chắc chắn vì luật chưa ban hành" - vị tổng giám đốc này chia sẻ.

Đề xuất nhà chung cư có niên hạn: Cần cụ thể hơn - Ảnh 1.

Giới hạn thời gian sở hữu nhà chung cư sẽ tác động lớn đến thị trường bất động sản

Cũng ý kiến này, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, cho rằng cần có những giải pháp cụ thể hơn để đề xuất này nhận được sự ủng hộ rộng rãi của người dân.

Theo ông Khương, ở góc độ xây dựng theo quy chuẩn Việt Nam, tuổi thọ của công trình quy định bậc 1 là trên 100 năm, bậc 2 là từ 50 năm đến 100 năm, bậc 3 là từ 20 năm đến 50 năm, bậc 4 là dưới 20 năm. Sở dĩ có những bậc này vì liên quan vấn đề an toàn của công trình, sự an toàn của cư dân và vấn đề chỉnh trang đô thị. Có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc là cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất trên, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp. Thứ hai, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là lâu dài.

"Đề xuất này cho thấy sau 50-70 năm thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ" - ông Sử Ngọc Khương nhấn mạnh.

Chưa rõ ràng quyền lợi

Trong bối cảnh này, ngày 3-6, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng đã chính thức lên tiếng và khẳng định việc áp dụng thời hạn sử dụng nhà chung cư là phù hợp với xu hướng của nhiều nước trên thế giới như: Singapore, Trung Quốc, Thái Lan…, nhằm bảo đảm an toàn cuộc sống của cư dân tại các chung cư này. Theo đó, việc áp dụng thời hạn có thể là 50 năm, 70 năm hoặc 90 năm. Khi hết thời hạn sử dụng, nếu kết quả kiểm định nhà chung cư còn bảo đảm an toàn, người dân sẽ được gia hạn thời gian sử dụng.

Theo đó, Bộ Xây dựng đề xuất 2 phương án và đã được Chính phủ chấp thuận, báo cáo Quốc hội đề nghị đưa vào chương trình xây dựng luật của Quốc hội trong năm 2023. Đây mới chỉ là đề xuất chính sách ban đầu, sau khi được Quốc hội thông qua đưa vào chương trình xây dựng luật thì Bộ Xây dựng sẽ dự thảo cụ thể nội dung để lấy ý kiến rộng rãi của các chuyên gia, nhà khoa học, người dân.

Cụ thể, phương án 1 là sẽ bổ sung quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng công trình theo quy định của pháp luật về xây dựng; phương án 2 là thời hạn sở hữu nhà chung cư được xác định theo thời hạn sử dụng đất xây dựng tòa chung cư theo quy định của Luật Đất đai. 

Giá căn hộ chung cư sẽ chững lại

Theo TS Sử Ngọc Khương, nhiều quốc gia trên thế giới cũng quy định về sổ hồng chung cư áp niên hạn 50-70 năm nhưng luôn có chính sách bảo đảm tối đa quyền lợi của người dân. Điển hình ở Singapore, giai đoạn đầu, quy định quyền sở hữu các căn hộ này chỉ từ 30-50 năm, sau đó lên 70 năm, tùy theo chất lượng công trình. Với các khu chung cư mới xây thì niên hạn lên 99 năm. Quan trọng, khi hết hạn phải bỏ đi thì các đơn vị phát triển phải thương thảo với người dân mua lại nhà cũ để tu sửa hoặc xây mới. Mặc dù vậy, việc mua lại nhà chung cư cũ ở Singapore có thể đơn giản hơn ở Việt Nam vì chỉ cần 80% người dân ở chung cư đồng ý thì có thể thực hiện. Còn ở Mỹ, nếu chung cư cao cấp có chủ đầu tư thì chủ đầu tư sẽ lo về chất lượng. Còn chung cư dành cho người thu nhập thấp thì dùng ngân sách quốc gia để cải tạo, nâng cấp nhà ở cho người dân.

Chưa kể, bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài nhằm bảo đảm giá trị sử dụng lâu dài của tài sản, kéo theo thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ chững lại.

Khi hết hạn sử dụng 50-70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia, trả lại cho người dân như thế nào cũng chưa được quy định. Người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn đối với họ.

Ông LÊ HOÀNG CHÂU, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA):

Đừng để nhầm lẫn

Có thể có sự nhầm lẫn về cách hiểu giữa quyền sở hữu nhà chung cư trên đất ở ổn định lâu dài với niên hạn sử dụng công trình.

Nhà ở, công trình xây dựng có tuổi thọ mà niên hạn sử dụng được quy định tại QCVN 03:2021/BXD ban hành theo Thông tư 12/2012/TT-BXD của Bộ Xây dựng. Trong đó, đối với nhà chung cư hết niên hạn sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định tại điều 99 Luật Nhà ở 2014 nhưng vẫn phải bảo đảm quyền sở hữu căn hộ, diện tích xây dựng khác và quyền sử dụng đất của các chủ sở hữu nhà chung cư theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về nhà ở. Tuy nhiên, không vì lý do nhà ở, công trình xây dựng có niên hạn sử dụng mà lại đề xuất quy định về thời hạn sở hữu nhà chung cư là không phù hợp.

Ông PHẠM LÂM, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam:

Đề phòng phản ứng ngược

Bất cứ một quy định nào được đưa ra mà ảnh hưởng đến nhiều người chắc chắn đã được cân nhắc phần ưu - khuyết. Nếu xét về góc độ thị trường thì đề xuất trên có thể góp phần làm cho giá căn hộ bớt nóng. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường bất động sản của chúng ta còn non trẻ, chưa hoàn thiện để có thể đón nhận, "thẩm thấu" được việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ thuận tiện thì có thể sẽ gây ra phản ứng ngược. Người dân sẽ e dè vì tâm lý ăn sâu nhiều đời là mong muốn sở hữu tài sản bất động sản vĩnh viễn để lại cho con cháu.

Quan trọng hơn, nếu chúng ta áp dụng niên hạn thì các vấn đề phía sau đó, như là khi hết niên hạn thì chung cư đó sẽ được xử lý như thế nào, người dân được quyền lợi ra sao... phải được quy định rõ ràng. Thực tế trước đây, câu chuyện nhà ở và căn hộ du lịch, condotel ban đầu cũng khó được thị trường chấp nhận vì sở hữu có thời hạn. Tuy nhiên, hiện nay nhiều người đã hiểu và đã chấp nhận, người sở hữu condotel không còn e dè về vấn đề niên hạn nữa.

Bài và ảnh: Sơn Nhung