Giải bài toán chung cư cũ

Mặc dù có định hướng từ hàng chục năm trước nhưng kết quả cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ đến hiện tại vẫn rất hạn chế.

Một hộ không thuận, cả chung cư đành chịu

Theo thống kê, cả nước có trên 2.400 chung cư cũ xây dựng trước năm 1994, trong số này 25% nguy hiểm, xuống cấp nhưng mới chỉ cải tạo 3%. Riêng TP HCM có 1.568 chung cư thì 474 chung cư xây trước năm 1975. Có 16 chung cư cấp D bắt buộc di dời và đến nay Sở Xây dựng thừa nhận tiến độ chưa đạt kỳ vọng.

Thực tế cho thấy phần lớn các chung cư cũ không có ban quản trị của từng cụm nhà như chung cư mới xây. Việc tham gia bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu nhà chung cư cũ trong công tác cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư vẫn là đơn lẻ, hạn chế và tự phát.

Một tình trạng phổ biến ở những nơi này là người dân tự ý cơi nới, lấn chiếm đất khuôn viên, không gian xung quanh, thậm chí diện tích cơi nới lớn hơn diện tích căn hộ. Bên cạnh đó, các quy định quản lý thay đổi liên tục nên các chung cư cũ thường có nhiều loại hình sở hữu, công tác bồi thường kéo dài.

Vướng mắc nữa là trong triển khai cải tạo chung cư cũ gặp bất cập từ những quy định pháp luật như việc phải cần sự chấp thuận của 100% hộ dân chung cư (Nghị định 101/2015) nhưng để có được sự đồng thuận của tất cả là không dễ do khúc mắc về bồi thường.

Ở nhiều nước, họ chỉ cho tồn tại đất ở đối với chung cư có thời hạn và thời hạn này chính bằng tuổi thọ của nhà chung cư. Do vậy, khi nhà chung cư hết hạn thì việc phá dỡ sẽ dễ dàng. Tại Việt Nam thì khác, chính sách đất cho nhà chung cư được sử dụng dài hạn và thiếu phù hợp với cách thức phát triển nhà ở chung. Đ ây cũng là nguyên nhân khiến khó khăn trong việc giải quyết bài toán cải tạo chung cư.

Đến cuối năm 2022, chung cư 155-157 Bùi Viện, quận 1 vẫn chưa tìm được nhà đầu tư - Ảnh: QUỐC ANH

Cần hài hòa lợi ích các bên

Hiện nay, cải tạo chung cư cũ phải được thực hiện theo quy hoạch chung của TP, trong đó các khu chung cư không được xây cao tầng. Việc này khiến các chủ đầu tư bị giảm sút nhiều lợi ích nên e ngại không muốn bỏ tiền.

Để bảo đảm yếu tố nhà đầu tư có thể sinh lời trong xây dựng, cải tạo sửa chữa chung cư cũ thì họ cần không gian cải tạo cả khu chung cư chứ không phải chỉ từng nhà chung cư. Còn về phần cư dân, họ phải thấy được lợi ích khi có căn hộ mới tiện nghi, phần diện tích được cơi nới rộng hơn.

Khi điều hòa được lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân thì nút thắt sẽ được hóa giải. Ngoài ra, cũng có ý kiến cho rằng cần sửa đổi tỉ lệ đồng thuận xuống khoảng 70%. Nếu được vậy, việc cải tạo, sửa chữa sẽ được thực hiện theo phương án đa số người dân và phần số ít còn lại phải tuân theo. Từ đó, chính sách trong thực tế mới có thể triển khai thuận lợi.

Một vấn đề nữa, khi thực hiện các phương án đầu tư xây dựng, chủ đầu tư phải tính ra được cụ thể các căn hộ mới có chất lượng như thế nào, được rộng ra bao nhiêu, khi bỏ tiền vào dự án sẽ được sinh lời ra sao sau khi đã thực hiện nghĩa vụ thuế... Những thông tin này cần được minh bạch, rõ ràng để cư dân, các bên tư vấn, phản biện đánh giá kỹ lưỡng, bảo đảm hài hòa lợi ích.

Ngoài ra, khi người dân đi thuê nhà, tái định cư tạm thời ở nơi khác trong quá trình xây dựng, cải tạo lại chung cư thì đơn vị chủ đầu tư cũng cần tính toán các chi phí để bù vào chi phí nhà ở họ được nhận lại sau khi xây dựng nhà chung cư xong.