Bảng giá đất mới và những điều cần cân nhắc

Trong báo cáo tình hình giá bất động sản (BĐS) gửi Văn phòng Chính phủ mới đây, lãnh đạo Bộ Xây dựng cho biết khi áp dụng giá đất năm 2024, theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án BĐS sẽ tăng lên khá nhiều so với trước.

Tác động dây chuyền

Theo lý giải của Bộ Xây dựng, các chi phí cấu thành chính ảnh hưởng đến giá nhà ở, BĐS bao gồm 7 khoản chi phí, trong đó có: tiền sử dụng đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng dự án (nhà ở, BĐS), thuế, phí liên quan… 

Chính vì vậy, bảng giá đất mới sát giá thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai như giải phóng mặt bằng, đền bù thu hồi đất, thuế phí liên quan đến đất... Trong khi chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất thường chiếm tỉ trọng lớn trong tổng chi phí của dự án nhà ở, dao động 7%-20% với dự án chung cư cao tầng và 25%-50% với dự án biệt thự, liền kề.

Mức giá giữa các dự án có sự khác nhau do phụ thuộc vị trí, điều kiện thuận lợi của hạ tầng kỹ thuật. Còn chi phí bồi thường tài sản trên đất thường chiếm tỉ trọng không đáng kể, khoảng 2%, trong chi phí đầu tư xây dựng. 

Ví dụ, tại khu nhà ở của GP Invest (Hà Nội), chi phí tiền sử dụng đất tính trên giá bán 1 m2 căn hộ sau khi áp dụng bảng giá đất mới sẽ tăng lên 22 triệu đồng trên 36 triệu đồng (chiếm khoảng 60%). Hiện tỉ lệ này chỉ khoảng 42%, tương đương 15 triệu đồng trên 36 triệu đồng. Tương tự, tại Khu đô thị Đông Tăng Long (TP Thủ Đức, TP HCM), tỉ trọng chi phí sử dụng đất trên giá bán mỗi m2 căn hộ cũng dự kiến tăng từ 27% (2,3 triệu đồng trên 8,8 triệu đồng) lên 60%-65%. 

Tại dự án Biệt thự khu đô thị Chánh Mỹ (tỉnh Bình Dương), từ 16,3% lên khoảng 50%... "Qua khảo sát sơ bộ một số dự án cho thấy việc áp dụng bảng giá đất theo quy định mới sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá BĐS, nhà ở tăng lên 15%-20% so với trước" - Bộ Xây dựng tính toán.

Theo cơ quan này, ngoài những yếu tố nêu trên, giá nhà ở, đất ở tăng cao tại một số thời điểm, dự án và khu vực trong thời gian qua còn do các chủ đầu tư dự án BĐS tận dụng tình hình nguồn cung hạn chế để đưa ra giá chào bán cao. Đặc biệt, trong trường hợp tại một khu vực có rất ít, thậm chí duy nhất một dự án mở bán, trong khi nhu cầu và số lượng người đăng ký mua nhiều thì chủ đầu tư có thể tăng giá bán (do không có cạnh tranh và giá tham chiếu) để thu lợi.

Vẫn theo Bộ Xây dựng, cơ bản chủ đầu tư các dự án nhà ở dành trung bình khoảng 3% giá bán trả cho bên sàn giao dịch, môi giới để bán hàng. Tuy nhiên, các sàn, môi giới thường dựa theo tình hình thị trường để cộng thêm giá khi giao dịch với khách hàng. 

Những dự án có ít sản phẩm mà nhiều khách hàng quan tâm thường người mua phải trả thêm tiền so với giá trong hợp đồng ký kết với chủ đầu tư gọi là "tiền chênh". Số "tiền chênh" này không cố định, có thể ở mức 5% giá bán, thậm chí 10% hoặc 20%.

Ngoài ra, còn có tình trạng một số hội, nhóm đầu cơ, nhà đầu tư và các cá nhân hoạt động môi giới BĐS gây nhiễu loạn thông tin thị trường để "thổi giá", "tạo giá ảo"... và lợi dụng sự thiếu hiểu biết của người dân để thao túng tâm lý, lôi kéo đầu tư theo tâm lý đám đông để trục lợi.

Định giá đất theo nguyên tắc thị trường

Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, đồng thời là Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư BĐS Toàn Cầu (GP. Invest), Luật Đất đai 2024 cho phép các địa phương áp dụng bảng giá đất cũ đến ngày 31-12-2025. Sau đó, bắt đầu áp dụng bảng giá đất mới từ ngày 1-1-2026. Bảng giá mới sẽ không bị khống chế bởi khung giá đất và buộc xây dựng tiệm cận giá thị trường. 

"Như vậy, hiện các địa phương chưa phải xây dựng bảng giá đất mới áp dụng theo nguyên tắc giá đất sát giá thị trường nhưng lại xuất hiện tâm lý đẩy giá đất lên sát thị trường ngay từ bây giờ; dẫn tới giá BĐS bị đẩy lên cao" - ông Hiệp nói.

Ông Hiệp cho rằng nếu xem đất là loại hình tài sản, sản phẩm quan trọng đối với sự phát triển ổn định của quốc gia thì cần được quản lý như mặt hàng xăng dầu, điện. Nếu giá cao quá, Nhà nước xem xét bù giá. Nếu không có chính sách cụ thể khẳng định vai trò của Nhà nước trong quản lý giá đất, "thả nổi" theo thị trường và khó kiểm soát có thể đẩy giá BĐS, giá đất của Việt Nam vào nhóm cao nhất thế giới, thậm chí có thể đắt hơn Tokyo (Nhật Bản) hay Hồng Kông (Trung Quốc). Như vậy là bất hợp lý.

Do vậy, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam kiến nghị Nhà nước nên cân nhắc xem lại nguyên lý xác định bảng giá đất mới cho phù hợp với điều kiện Việt Nam và xu hướng của thế giới. Điều này sẽ giúp thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung; trong đó có thị trường BĐS, tránh tình trạng "nút thắt" trên khiến thị trường "tê liệt".

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng kiêm Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội, nêu quan điểm để thực hiện định giá đất theo nguyên tắc thị trường, theo đúng quy định tại Luật Đất đai 2024, cơ quan chức năng phải có văn bản hướng dẫn xác định giá đất cụ thể rõ ràng, đồng bộ để các địa phương thực hiện; phải có đội ngũ về thẩm định giá chuyên nghiệp vốn đang thiếu về số lượng và chất lượng; cuối cùng là thông tin thu thập đầy đủ trên thị trường bảo đảm công khai, minh bạch. Hiện nay thị trường vẫn đang thiếu nhiều yếu tố trên nên định giá đất rất khó thực hiện. 

"Chúng ta cần biết rằng thị trường khó đoán định, cũng như BĐS có tính cá biệt và phụ thuộc vào thị hiếu, người này có thể nói giá đất đó chấp nhận được nhưng người khác lại chê đắt. Vì vậy, không thể lấy giá đất đó để áp dụng chung cho một khu vực" - ông nói.

Thêm vào đó, vừa qua xuất hiện tình trạng giá đất bị thổi cao ở các phiên đấu giá đất tại huyện ngoại thành Hà Nội. Điều này gây nhiễu loạn thị trường khiến người dân ở khu vực này nhầm tưởng giá đất theo thị trường cao như vậy. 

Từ đó, đẩy giá đất, nhà ở tăng cao, hiện ở Hà Nội giá chung cư có nơi rao bán hơn 100 triệu đồng/m2, không có căn 30-40 triệu đồng/m2, người lao động không mua được nhà ở. Đây cũng là nguyên nhân khiến việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường khi giao cho các địa phương càng trở nên lúng túng.

Do đó, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến nêu rõ việc định giá đất theo Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm theo các nguyên tắc: Phương án định giá đất theo nguyên tắc thị trường; tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; bảo đảm trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; bảo đảm tính độc lập giữa tổ chức tư vấn xác định giá đất, hội đồng thẩm định bảng giá đất, hội đồng thẩm định giá đất cụ thể và cơ quan hoặc người có thẩm quyền quyết định giá đất. Cuối cùng là phải bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.