Gỡ rối cho các dự án nhà ở

Việc bỏ quy định bắt buộc doanh nghiệp (DN) đầu tư dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội (NƠXH) không chỉ tạo thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án nhanh chóng, thuận lợi mà còn có thể đẩy nhanh mục tiêu phát triển NƠXH cho các địa phương.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã bỏ quy định này

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời kiến nghị của cử tri tỉnh Thái Nguyên về việc các dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị có quy mô sử dụng đất từ 2 ha trở lên tại các đô thị loại đặc biệt và loại I hoặc từ 5 ha trở lên tại các đô thị loại II và loại III phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng NƠXH.

Theo cử tri, căn cứ quy định này, khi lập quy hoạch chi tiết một số dự án trên địa bàn, địa phương phải bố trí quỹ đất dành để xây dựng NƠXH. Tuy nhiên, qua khảo sát thực tế cho thấy nhu cầu về NƠXH của người dân khu vực thành phố (thuộc tỉnh) còn thấp, một bộ phận người dân không có điều kiện để mua hoặc thuê NƠXH dẫn đến lãng phí đất đai, khó khăn trong việc quản lý quỹ đất đã bố trí để xây dựng NƠXH. Vì vậy, cử tri đề nghị nghiên cứu trình Chính phủ sửa đổi nội dung tại Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1-4-2021 theo hướng linh hoạt trong việc bố trí quỹ đất để xây dựng NƠXH phù hợp với tình hình thực tế ở các địa phương.

Dự án nhà ở xã hội cho công nhân thuê quy mô 1.040 căn hộ tại phường Thạnh Mỹ Lợi, TP Thủ Đức, TP HCM. Ảnh: QUỐC ANH

Về vấn đề này, Bộ Xây dựng cho biết thời gian qua, bộ đã nghiên cứu, đánh giá một số tồn tại, bất cập trong việc thực hiện các chính sách phát triển NƠXH, trong đó có quy định về việc dành quỹ đất 20% để phát triển NƠXH theo điều 5 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ, làm cơ sở nghiên cứu, xây dựng và trình Chính phủ ban hành Nghị định số 49/2021/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, nhằm khắc phục một số tồn tại, bất cập của quy định này.

Bên cạnh những tồn tại, vướng mắc trong quy định đã được sửa đổi, bổ sung trong Nghị định thuộc thẩm quyền của Chính phủ thì để khắc phục triệt để những vướng mắc, bất cập nêu trên còn cần phải sửa đổi Luật Nhà ở (thuộc thẩm quyền của Quốc hội).

Hiện nay, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được Chính phủ trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến tại kỳ họp thứ 5 và dự kiến thông qua tại kỳ họp thứ 6. Theo đó, tại điều 80 Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định về đất để xây dựng NƠXH đã quy định theo hướng bỏ quy định yêu cầu bắt buộc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại, khu đô thị phải dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng; bổ sung quy định việc bố trí quỹ đất phát triển NƠXH là trách nhiệm của UBND cấp tỉnh. Cụ thể, khi lập, phê duyệt quy hoạch tỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, UBND cấp tỉnh phải bố trí đủ quỹ đất dành để phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt.

Có thể làm giảm giá nhà

Ông Nguyễn Hồng Lương, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Phát triển NƠXH TP HCM, cho rằng quy định trước đây bắt buộc DN triển khai dự án nhà ở thương mại phải dành 20% quỹ đất thực hiện NƠXH là không phù hợp thực tiễn. Bởi chi phí quản lý đầu tư vận hành đối với nhà ở thương mại, chung cư cao cấp, thậm chí siêu cao cấp rất lớn so với NƠXH nên không thể làm chung 2 loại hình trong một dự án. 

Vì vậy, Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) không đưa quy định này vào là hợp lý. Chắc chắn nhiều chủ đầu tư sẽ chọn thanh toán tiền cho nhà nước để chủ động trong việc triển khai dự án. Việc này cũng sẽ là cơ sở để thực hiện đề án 1 triệu căn NƠXH được Chính phủ phê duyệt. Khi đó, đơn giá xây dựng NƠXH đến tay người tiêu dùng có thể giảm còn khoảng 20 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), cũng đánh giá việc Bộ Xây dựng bỏ quy định dành 20% quỹ đất để đầu tư xây dựng NƠXH là rất hợp lý. Tuy nhiên, cần thêm quy định chủ đầu tư có quyền chọn xây dựng NƠXH trong dự án nhà ở thương mại, hoán đổi quỹ đất NƠXH tương đương hoặc thanh toán tiền sử dụng đất cho nhà nước ngay từ đầu để có thể chủ động triển khai dự án. Từ đó, chính quyền địa phương, cơ quan chức năng cũng không bị lúng túng khi cấp phép, kiểm tra dự án. Còn nếu cứ để quyền chọn này cho nhà nước, việc triển khai dự án sẽ tiếp tục bị tắc nghẽn, khó khăn như lâu nay.

Thực tế hiện nay chỉ một số dự án khu đô thị giá trung bình, chủ đầu tư mới chọn làm NƠXH, cụ thể như Công ty CP Đầu tư Nam Long nhưng còn những dự án cao cấp thì không thể triển khai nên hầu hết chủ đầu tư đều chọn thanh toán tiền cho nhà nước. Với phương án này, nhà nước có thêm nguồn thu từ 20% chứ không phải chi tiền sử dụng đất như trước đây.