Tại buổi tọa đàm "Tỉnh táo trong cơn sốt đất" do Báo Người Lao Động tổ chức ngày 8-4, các chuyên gia, doanh nghiệp (DN), cơ quan quản lý, luật sư đều nhấn mạnh đến vai trò then chốt của nhà nước trong việc ngăn chặn và kiểm soát những cơn sốt đất.

Hệ lụy cho cả nhà đầu tư, doanh nghiệp

Ông Nguyễn Minh Khang, thành viên HĐQT kiêm Tổng Giám đốc Công ty CP Đầu tư LDG, đã theo dõi rất nhiều cơn sốt đất thời gian qua và đặt câu hỏi những ai đứng phía sau, thổi giá bất động sản (BĐS).

Thực tế chỉ một số đối tượng hưởng lợi trong những cơn sốt này, còn phần lớn nhà đầu tư, nhà môi giới đều chịu thiệt. Số lượng người có tiền nhàn rỗi, tiền để dành mua đất nơi sốt giá là rất ít. Hầu hết những người mua đất khi sốt đất nhằm để đầu cơ, mua đi bán lại. Họ sẵn sàng rút sổ tiết kiệm, thậm chí vay ngân hàng (NH) để mua nhưng sau đó không bán được dẫn tới nợ nần chồng chất.

"Các DN không được hưởng lợi gì từ những cơn sốt đất, bởi đầu tư dự án từ lúc có kế hoạch triển khai đến khi hoàn thiện pháp lý để mở bán mất vài năm. Đất các nơi sốt, dự án chưa đền bù xong có thể khiến DN bị vạ lây" - ông Nguyễn Minh Khang nói.

Mạnh tay chặn sốt đất ảo - Ảnh 1.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc phụ trách Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP HCM, phát biểu tại buổi tọa đàm Ảnh: TẤN THẠNH

Sốt đất làm cho các dự án kéo dài thời gian đền bù và ảnh hưởng đến tiến độ. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng Giám đốc Phú Đông Group, dẫn chứng trong bối cảnh nhà đầu tư có nhiều tiền nhưng thiếu kênh hấp dẫn thì BĐS trở thành sự lựa chọn. Vài năm nay nguồn cung ít, dự án chậm triển khai đã đẩy mặt bằng giá nhà đất lên càng kích thích nhà đầu tư tìm đến các vùng ven đô thị.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, phân tích ngay ở TP HCM, các cơn sốt đất có phần đến từ việc giá nhà đất đã quá cao, vượt quá khả năng của người dân, đồng thời những vướng mắc pháp lý thời gian qua cũng hạn chế nguồn cung, hạn chế dự án mới càng khiến người dân, DN phải mua đất ở xa.

Tình trạng sốt giá BĐS đang xảy ra không chỉ ở đất nền, đất nông nghiệp mà cả sốt giá căn hộ, dự án nhà biệt thự, nhà phố và cả khu vực đô thị cũ...

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM (HoREA), nhận xét hệ lụy của tình trạng sốt giá từng xảy ra hơn 10 năm trước. Điển hình như câu chuyện của huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai với 5 lần sốt giá và 5 lần xẹp "bong bóng". Nhà đầu tư cuối cùng không rút ra kịp thì mất tài sản, thậm chí phá sản, trong khi nhà đất để không; khi cơn sốt qua, đất nông nghiệp bị bỏ hoang.

"Vừa qua có một dự án giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2... khiến người có nhu cầu mua nhà thật sự không thể tiếp cận được" - ông Lê Hoàng Châu nói.

Kiểm soát dòng tín dụng vào bất động sản

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, Tổng Giám đốc Công ty CP DKRA Việt Nam - cho rằng nếu nhìn ở bức tranh chung, sốt đất xảy ra cục bộ ở một số địa phương khi có thông tin về quy hoạch. Giá có thể tăng vài trăm triệu đồng đến vài tỉ đồng nhưng không phải là giao dịch quy mô lớn mà chủ yếu là giao dịch nhỏ, do một nhóm người đưa ra những thông tin về quy hoạch, điều chỉnh giá đất để trục lợi, kiếm lời.

Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển cũng cho rằng trong các cơn sốt đất gần đây, số lượng giao dịch không nhiều như trước. Dù vậy, người dân vẫn kỳ vọng việc mua đất sẽ có lời nên cần có giải pháp triệt để xử lý sốt đất.

Người dân, DN ít được tiếp cận đầy đủ về quy hoạch, trong khi mạng xã hội, tin đồn lại dễ dàng lan rộng, muốn sốt chỗ nào là chỗ đó giá tăng chóng mặt. Ông Ngô Quang Phúc dẫn chứng như mở sân bay là quy hoạch được công bố nhưng cụ thể bao lâu nữa mở thì không thấy đề cập. Nhân viên môi giới chỉ cần nói sắp mở là kích thích được tâm lý của người mua, còn thực tế có thể 10 năm nữa dự án đó chưa chắc thực hiện xong.

Vì vậy, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Công ty BĐS Đại Phúc (Đại Phúc Land), khẳng định nhà đầu tư và thị trường cần hết sức tỉnh táo vì mọi người rủ nhau đi mua đất sẽ tạo tâm lý đám đông. Họ chỉ nhìn thấy giá tăng, thấy sốt nhưng hệ lụy khi cơn sốt đi qua là rất lớn, đặc biệt là rủi ro liên quan đến pháp lý.

Để hạn chế sốt đất trong tương lai, luật sư Trần Minh Cường, Đoàn Luật sư TP HCM, đề xuất cần tiếp tục minh bạch, công khai các thông tin về quy hoạch sử dụng đất, các dự án đầu tư lớn đã được phê duyệt. Các cơ quan nhà nước đang nắm giữ thông tin quy hoạch được phê duyệt có trách nhiệm cung cấp cho người dân và người dân được quyền tiếp cận các thông tin này.

"Thậm chí, cần xem xét hình sự hóa hành vi thổi giá gây sốt đất ảo thu lợi hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng là một hành vi gây nguy hiểm cho xã hội, ảnh hưởng đến lợi ích cộng đồng; nghiên cứu xây dựng tội danh mới trong Bộ Luật Hình sự liên quan đến hành vi này, dù hiện đã có quy định về tội "Đầu cơ" tại điều 196 Bộ Luật Hình sự 2015" - luật sư Trần Minh Cường kiến nghị.

Về vấn đề này, ông Dư Huy Quang, Trưởng Phòng Quản lý đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP HCM, khẳng định trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà nước là phải công khai thông tin quy hoạch, kế hoạch, bản đồ,... Tại TP HCM, ngoài thông tin trên các trang web còn thông tin trực tiếp tại trụ sở cơ quan, sở - ngành. Người dân cần tiếp cận thông tin đầy đủ, rõ ràng và tỉnh táo trong việc xem xét, đánh giá quyết định đầu tư của mình.

Ông Lê Hoàng Châu nêu kinh nghiệm từ một số nước đã đánh thuế chuyển nhượng rất cao để triệt tiêu ý chí của nhà đầu tư. Nếu nhà đầu tư mua đi bán lại sẽ bị đánh thuế cao trong 2-3 năm đầu khi chuyển nhượng. Nhà nước cũng cần đánh thuế những người có nhiều BĐS và đánh thuế ở mức cao nếu không đưa đất vào sử dụng.

Với dòng vốn tín dụng đổ vào BĐS, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó Giám đốc phụ trách NH Nhà nước Chi nhánh TP HCM, cho biết ở giai đoạn trước, tín dụng BĐS phát triển quá nóng và đến giờ ngành NH vẫn rất vất vả để xử lý hệ quả của nợ xấu. Hiện việc quản lý vốn tín dụng chảy vào BĐS đang hợp lý, trong tầm kiểm soát.

"Nhiều NH đã có những bài học thấm thía về cho vay BĐS, nhất là trong những cơn sốt đất. Do đó, họ rất thận trọng cho vay để tránh nợ xấu" - ông Nguyễn Hoàng Minh nói. 

Đề xuất 10 giải pháp cho thị trường bất động sản

Chia sẻ tại tọa đàm, ông Tô Đình Tuân, Tổng Biên tập Báo Người Lao Động, đã đề xuất 10 giải pháp góp phần phát triển thị trường BĐS ổn định, bền vững.

Trong đó có nhóm công cụ về tài chính như đánh thuế cao việc chuyển nhượng BĐS. Sử dụng tỉ lệ cho vay từ kênh tín dụng hợp lý để kiểm soát tình trạng sốt ảo. Chính sách vĩ mô phải hợp lý để điều tiết dòng tiền, tránh đổ quá nhiều vào BĐS...

Vai trò của nhà nước, cơ quan quản lý điều tiết cụ thể, đối với vấn đề sốt ở đâu thì địa phương phải chịu trách nhiệm và xử lý ngay. Cơ quan chức năng cần công khai quy hoạch, minh bạch thông tin, quy định về mặt pháp lý rõ ràng. Các chính sách được ban hành phải có tính ổn định để DN yên tâm, thị trường BĐS phát triển. "Nhà đầu tư cũng phải tỉnh táo, thông minh khi tham gia thị trường, đặc biệt khi xảy ra sốt đất..." - ông Tô Đình Tuân đề xuất.

Ông Nguyễn Văn Khoa, Phó Giám đốc Trung tâm Phát triển quỹ đất TP HCM, cho biết trung tâm sẽ tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, cung cấp nguồn đất thô, đất sạch với pháp lý tương đối ổn định theo quy hoạch đã được các cấp thẩm quyền phê duyệt.

UBND TP HCM đã giao nhiệm vụ cho trung tâm tổ chức bán đấu giá một số quỹ nhà tái định cư không còn nhu cầu sử dụng. Do đó, trong năm 2021 và các năm kế tiếp, trung tâm sẽ tập trung thực hiện chỉ đạo này, bán đấu giá một số trường hợp. Các thông tin sẽ được công khai, mời gọi nhà đầu tư có thực lực tham gia nhằm tạo thêm quỹ đất sạch cho thị trường.

Báo Người Lao Động trân trọng cảm ơn các đơn vị đồng hành: Công ty CP Địa ốc Phú Long, Công ty INSEE Việt Nam, Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam (Techcombank), Công ty CP Đầu tư BĐS Thiên Minh.
Mạnh tay chặn sốt đất ảo - Ảnh 4.
THÁI PHƯƠNG - SƠN NHUNG