Hầu hết các chuyên gia đều cho rằng sốt đất chủ yếu do "cò" lợi dụng thông tin quy hoạch để thổi giá, tạo những cơn sốt ảo, thậm chí giở nhiều chiêu trò để bẫy nhà đầu tư còn non kinh nghiệm. Tuy nhiên, cũng phải thấy rằng hiện nay người dân không có quá nhiều kênh đầu tư để chọn lựa khi lãi suất ngân hàng xuống khá thấp.

"Cò" mồi thổi giá

Nhắc đến huyện Đông Anh (TP Hà Nội), đây không phải lần đầu tiên khu vực này có sốt đất. Hơn chục năm qua, từ khi những công trình giao thông mang tính đột phá như dự án cầu Nhật Tân, cầu Đông Trù nối hai bờ sông Hồng được triển khai đến khi hoàn thành, đưa vào sử dụng, giúp giao thông thuận lợi hơn, giá đất khu vực này liên tục có những đợt sóng. Và thời điểm hiện tại, thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng, một lần nữa tạo nên sốt đất. Tuy nhiên, không phải ngẫu nhiên mà giá đất có thể tăng cả vài chục triệu đồng/mét như vậy. Nguyên nhân chủ yếu là do thông tin về quy hoạch, dự án được các "cò" đất vận dụng rất tốt để thổi giá lên cao. Một số khu vực dù không nằm trong quy hoạch nhưng vẫn được "cò" đất vẽ ra cơ hội sinh lời nhờ các khu đô thị sắp mọc lên.

Ông Nguyễn Văn Lộc (một người dân tại huyện Đông Anh) cho biết qua báo đài ông mới nắm được thông tin về quy hoạch phân khu sông Hồng nhưng các nhóm "cò" đất đã hoạt động rầm rộ từ nhiều ngày trước, thậm chí đi thăm dò đất của người dân địa phương để lấy thông tin, tư vấn cho khách hàng. "Tôi là người dân địa phương, thấy giá đất tăng chóng mặt như vậy cũng hoài nghi, khách mua thì không nhiều mà chủ yếu môi giới làm giá, thổi giá ảo thôi" - ông Lộc chia sẻ.

Sốt đất khắp nơi (*): Đi tìm lời giải - Ảnh 1.

Nhiều người từ TP HCM lên tận huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước để săn đất rừng, đất nông nghiệp trong cơn sốt đất ảo vừa qua Ảnh: THÀNH ĐỒNG

Theo các chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản (BĐS), sốt đất là hiện tượng giá đất tăng với một tốc độ đột biến trên diện rộng trong thời gian ngắn. Đa phần những cơn sốt đất xuất phát từ hiệu ứng đám đông khi nhiều cá nhân có nhu cầu mua và đẩy giá lên cao do nguồn cung có hạn.

Những cơn sốt đất dễ trở thành sốt ảo khi giá trị đất không còn phản ánh giá trị và nhu cầu thực tế mà được dựa trên những thông tin không rõ ràng và tin đồn thổi. Trong các cơn sốt này, nhu cầu đất chủ yếu không nhằm mục đích sản xuất kinh doanh mà chỉ là để đầu cơ chờ thời.

Đơn cử như cơn sốt đất tại huyện Hớn Quản, tỉnh Bình Phước vừa qua được cho là do một bộ phận người dân truyền tai nhau về việc sắp quy hoạch đất tại địa phương để xây sân bay Téc-ních với diện tích lên tới 500 ha, sau khi đoàn khảo sát của tỉnh đến để khảo sát vị trí để xin chủ trương. Theo tìm hiểu của phóng viên, thực chất cơn sốt này được tạo bởi một nhóm người trước đây đã mua đất với giá rẻ. Sau khi có thông tin Bình Phước kiến nghị xây dựng sân bay thì họ bung hàng ra bán, tạo cơn sốt để lôi kéo người mua. Kết quả là giá đất tăng đột biến trong thời gian ngắn nhưng nhu cầu sử dụng đất không có thật. Hầu hết các giao dịch thực hiện bằng hình thức sang tay. Ăn theo, một số "cò" đất còn chào bán đất sổ giả được làm rất tinh vi lừa đảo khách hàng. Khi "bong bóng" vỡ, nhiều trường hợp do tin lời "cò" đất đã phải ôm hận vì đất sau khi mua không thể bán ra.

Phân tích thêm chuyện làm giá, thổi giá trên thị trường BĐS, chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nhận định, ở không ít khu vực có cơn sốt đất, các nhóm đầu cơ có thể tung nhân viên đi dẫn khách, tạo hiệu ứng mua - bán thật, người mua chỉ cần đặt cọc hôm nay là ngày mai có thể lời. Nhiều người mua theo đám đông, kỳ vọng giá đất còn tăng nữa nhưng thực chất là giá ảo, không phải nhu cầu mua để ở thật hoặc đầu tư trong dài hạn.

Thiếu kênh đầu tư hấp dẫn

Ở một góc nhìn khác, TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng có nhiều lý do dẫn đến sốt đất nhưng đơn giản nhất là hiện tại người dân không có quá nhiều kênh để chọn lựa đầu tư khi lãi suất ngân hàng xuống thấp. Chứng khoán quá rủi ro và đòi hỏi kiến thức; còn vàng, ngoại hối hay các đồng tiền số cũng không dễ dàng đầu tư nên chỉ còn BĐS là kênh chọn lựa truyền thống, an toàn; đặc biệt với đất có sổ, đất vùng ven giá còn thấp, diện tích rộng càng thu hút người dân mua để dành. Tuy nhiên, không phải ai cũng có thông tin chính xác về quy hoạch, biết rõ về thời gian, quy định pháp lý đất đai mới dẫn đến việc mua theo tin đồn, làm cho tình trạng sốt ảo nổi lên.

Chuyên gia kinh tế, TS Đinh Thế Hiển nêu thêm một thực tế là nhiều năm qua, giá đất chỉ có tăng chứ không giảm. Ngay cả sau những đợt sốt đất, giá có chững lại hoặc đi ngang một thời gian, rồi lại tăng tiếp và hình thành mặt bằng giá mới… Chính những yếu tố này khiến người dân thấy cứ mua đất là lời và đổ dòng tiền vào kênh đầu tư này.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, chỉ rõ chính đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá nhà đất tăng nhanh so với giá trị thật, làm thị trường hỗn loạn. Theo ông Đính, lĩnh vực BĐS vẫn là một kênh đầu tư hiệu quả, đặc biệt trong bối cảnh do dịch bệnh, nhiều ngành đầu tư khó hiệu quả, lãi suất ngân hàng giảm sâu nên nhiều nhà đầu tư, người dân chọn đất đai để "xuống tiền". "Nhu cầu đầu tư tăng trong khi lượng hàng khan hiếm khiến giá đất tăng mạnh. Đồng thời, xuất hiện nhiều hiện tượng đầu tư bất chấp quy định pháp luật" - ông Đính lý giải.

Tuy nhiên, theo vị này, ở nhiều địa phương, lợi dụng nhu cầu đầu tư có thật của người dân, đã xuất hiện những thông tin không đúng sự thật về quy hoạch và phát triển dự án. Thậm chí, "cò" đất còn lợi dụng những ý kiến chỉ đạo của lãnh đạo nhà nước, tạo dựng tài liệu giả để tung tin, tạo sóng; rao bán đất không phù hợp với quy định pháp luật như đất rừng, đất ruộng, vườn. Ngoài ra, còn có tình trạng nhiều cò mồi thường xuyên quy tụ, tập hợp ở các điểm nóng về đất đai để tạo ra sự sôi động, truyền tai nhau những thông tin không có cơ sở nhằm đẩy giá lên từng giờ, từng ngày để lôi kéo các nhà đầu tư vào cuộc.

GS-TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cũng nhìn nhận hầu hết những sốt đất gần đây đều chỉ xuất phát từ những chủ trương doanh nghiệp, nhà nước chứ chưa có ranh giới quy hoạch, cụ thể rõ ràng nào cả. "Giá đất bắt đầu tăng lên kể từ khi có chủ trương quy hoạch, tăng thêm khi có quy hoạch được phê duyệt, tăng thêm nữa khi dự án được hình thành và cứ như thế tăng nữa khi dự án được triển khai, được hoàn thành" - GS-TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.

GS Đặng Hùng Võ dẫn chứng ngay trong thời kỳ dịch Covid-19 hoành hành, nhiều người đã chứng kiến cơn sốt đất ảo xảy ra tại xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (Hà Nội), ăn theo thông tin về hai dự án của một tập đoàn lớn đề xuất nghiên cứu, triển khai. Giá đất xung quanh dự án tăng chóng mặt, "cò" liên tục đẩy giá khiến không ít người bị thua lỗ, vì chỉ sau vài tuần giá đất đã trở về với điểm xuất phát ban đầu. "Giới đầu cơ đã chuẩn bị kịch bản tung tin, kích thích những nhà đầu tư có tiền vào "cuộc chơi" bằng những thông tin về quy hoạch, dự án mới dẫn tới nhiều rủi ro có thể đến với nhà đầu tư" - GS-TSKH Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.

Nguyên nhân của tình trạng này, theo một số chuyên gia đến từ việc chính quyền địa phương chưa rõ ràng trong việc công bố thông tin hoặc thông tin thị trường đã được rò rỉ trước khi có tin chính thức, khiến nhà đầu tư ùn ùn đi mua. "Nếu tình trạng sốt đất xảy ra thường xuyên sẽ làm bất ổn địa phương đó, làm mất dần đất nông nghiệp, đất rừng trồng… Làn sóng nhà đầu tư đổ về mua đất rồi để đó chứ không ở, tạo nên những thành phố hoang khi cơn sốt đi qua" - chuyên gia tài chính, TS Huỳnh Trung Minh đánh giá. 

Ít hiểu biết về đất đai

Phân tích về thực trạng một số nơi có sốt đất thời gian qua, TS Nguyễn Quốc Anh, Khoa Ngân hàng Trường ĐH Kinh tế TP HCM, cho rằng sốt đất một phần đến từ tâm lý, sự hiểu biết của người dân về lĩnh vực đất đai, khi họ cho rằng cứ nơi nào có thông tin mới về quy hoạch, mở sân bay hoặc điều chỉnh địa giới hành chính… là giá đất sẽ tăng. Nhiều thông tin chưa được công bố chính thức, chỉ mới nằm trên giấy tờ là đã bị thổi giá, đẩy giá và người dân kéo nhau đi mua đất.

Việc chênh lệch khung giá đất theo quy định của nhà nước và giá thị trường ở mức cao trong thời gian dài cũng khiến giá nhà đất tăng cao vượt mức thu nhập, khả năng của người thu nhập trung bình, thấp. Từ đó, khiến tình trạng những người có thu nhập trung bình khó mua nhà ở, trong khi thị trường BĐS lại là mảnh đất màu mỡ cho giới đầu cơ mua đi bán lại, đẩy giá lên cao hơn.

(Còn tiếp)

(*) Xem Báo Người Lao Động từ số ra ngày 22-3

Nhóm phóng viên