Thành phố “ma” Nhơn Trạch và toan tính của đại gia Trung Quốc

Huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai được xem như trung tâm trung chuyển của cụm kinh tế trọng điểm phía Nam. Với lợi thế nằm giữa khu tam giác TP HCM - Biên Hòa - Bà Rịa Vũng Tàu, Nhơn Trạch được kỳ vọng vươn mình để trở thành một đô thị sầm uất, hiện đại.

Năm 1996, thành phố mới Nhơn Trạch được phê duyệt quy hoạch lên đô thị loại II, dân số dự kiến năm 2005 là 100.000 (diện tích 2.000 ha) và đến năm 2020 khoảng 500.000 dân (khoảng 8.000 ha) với các khu chức năng như công nghiệp, dân dụng, đô thị...

Khi xuất hiện thông tin Nhơn Trạch "lên phố", kéo theo "cơn sốt đất" khá lớn với không ít nhà đầu tư từ TP HCM và vùng lân cận ùn ùn kéo về "đầu quân" gần 200 dự án lớn nhỏ. Thế nhưng, trải qua gần 2 thập kỷ, thành phố mới Nhơn Trạch vẫn âm u, hoang lạnh lạ thường.

Theo quy hoạch, đây sẽ là thành phố mới với nhiều khu dân cư hiện đại có các biệt thự, phố phường, nhà ở liền kề, chung cư, trường học, siêu thị, các trung tâm văn hóa, công viên... Thế nhưng, hiện tại diện tích các công trình đã xây dựng lấp đầy dự án chỉ như một vệt chấm li ti trên bản đồ quy hoạch.

Đi vào sâu bên trong khu đô thị càng thấy thêm sự hoang vắng khi từng hàng cỏ dại thi nhau mọc lên cao ngút bên cạnh các biệt thự, nhà cao tầng xây dở dang. Nhiều căn nhà lớn được đầu tư hoành tráng cũng rơi vào tình trạng “cửa đóng then cài”.

Anh Ngô Vĩnh Phúc, một người dân sống tại đây cho biết ở khu này, hiện tại vẫn không khác gì nhiều so với hàng chục năm trước. Không còn cảnh nhà đầu tư dồn dập về đây tìm hiểu, phát triển dự án. Thỉnh thoảng có vài đoàn người đi ô tô xuống xem đất rồi lại ra về.

“Khu này lúc giờ cao điểm cũng thưa thưa thớt người qua lại, còn về chiều thì đường vắng nên hay xảy ra tình trạng cướp giật. Các anh thấy đó, hàng loạt bảng quảng cáo dự án treo rồi mặc cho mưa gió làm bạc màu", anh Phúc nói.

Giám đốc một doanh nghiệp bất động sản tại TP HCM có đầu tư dự án ở thành phố mới Nhơn Trạch cũng thở dài khi nhắc tới địa danh này.

"Theo dự kiến ban đầu, dự án này có thể đem lại lợi nhuận “khủng”. Thế nhưng, sau khi thực hiện và không tìm được khách hàng. Thêm vào đó, sự chậm chạp của các công trình phụ trợ và người mua thấy cảnh hoang vắng ở khu này, làm “hàng” không ra được nên đành chấp nhận ngâm tiền. Không chỉ công ty của tôi, rất nhiều nhà đầu cơ phải “chôn tiền” ở các dự án thuộc khu đô thị này", vị giám đốc nói.

Một số doanh nghiệp cho rằng xét trên tổng thể, Nhơn Trạch chỉ mắc kẹt khi chưa thể kết nối một cách hoàn chỉnh với TP HCM. Khu đô thị này luôn được đánh giá tốt với hạ tầng nội khu quy hoạch bài bản mà hiếm đô thị nào so được. Nhưng từ trước tới nay, nhắc đến Nhơn Trạch nhiều người vẫn nghĩ đến “khu đô thị ma” khiến cho tình hình càng trở nên ảm đạm.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, đánh giá là vị trí vàng nhưng Nhơn Trạch vẫn chưa được đánh thức đúng lúc. Với những "điều tiếng xấu" mà giới đầu cơ để lại, khu vực này vẫn khó được nhìn nhận đúng với giá trị thực tế của mình.

Chuyên gia này cho biết tại các khu vực lân cận, giao dịch BĐS khá sôi nổi từ nhu cầu thật, nếu có cây cầu thì Nhơn Trạch sẽ cất cánh. Bởi dự án này đã được quy hoạch bài bản và không phải mất thời gian điều chỉnh nhiều. "Đó là điều kiện tốt để chúng ta có thể đánh giá công bằng hơn về Nhơn Trạch", ông Chánh nói.

Năm 2016, UBND TP HCM đã kiến nghị Thủ tướng bổ sung quy hoạch xây dựng cầu Cát Lái để thay thế phà hiện nay. Tại khu vực này, mỗi ngày tàu thuyền qua lại khá đông, do phải ra vào Cảng Cát Lái. Theo tính toán, tổng mức đầu tư xây dựng cầu Cát Lái dự kiến hơn 5.700 tỉ đồng, trong đó chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng hơn 1.200 tỉ đồng. Hiện dự án xây dựng cầu Cát Lái cũng được một số doanh nghiệp đề nghị đầu tư xây dựng theo hình thức BOT kết hợp với BT.

Giữa tháng 5, Thủ tướng đã đồng ý bổ sung xây dựng cầu thay thế phà Cát Lái nối quận 2, TP HCM sang huyện Nhơn Trạch, Đồng Nai vượt sông Đồng Nai. Theo dự kiến, cầu Cát Lát có tổng chiều dài cầu và đường dẫn khoảng 4,5 km. Đây là công trình đường phố chính đô thị chủ yếu, vận tốc 80 km/h; mặt cắt ngang đường 60 m, đảm bảo 6 làn cơ giới và hai làn hỗn hợp; mặt cắt ngang cầu phù hợp với quy mô tuyến.

Ông Nguyễn Bảo Vinh (chuyên gia ngành Giao thông vận tải tại TP HCM), cho hay thông tin xây dựng cầu Cát Lái đã có từ lâu, nhưng thực tế từ chủ trương đến khi hoàn thành công trình mất nhiều thời gian. Ông Vinh cũng cho rằng mỗi khi chuyện xây cầu rộ lên thì cơn sốt đất ảo tăng theo. Người mua đất đầu tư nên tỉnh táo để không “dính bẫy” cò đất.

Cơn sốt đất tức thời cũng như các dự án “ăn theo” hạ tầng giao thông tại Đồng Nai hiện nay, theo ông Vinh sẽ làm phá vỡ quy hoạch trong tương lai. Bởi khi triển khai các dự án giao thông trọng điểm thì các khu dân cư, công trình dân sinh phải nằm ngoài quy hoạch vùng, như vậy người dân mới thừa hưởng được hạ tầng giao thông đó mang lại.

Trong khi các nhà đầu tư trong nước bắt đầu nản lòng với thành phố ma Nhơn Trạch thì bất ngờ tháng 4/2017 xuất hiện một tập đoàn đến từ Trung Quốc là China Fortune Land Development (CFLD) của nhà tỉ phú Wang Wenxue - 50 tuổi, với khối tài sản theo ước tính của Forbes là hơn 7 tỉ USD đầu tư vào Khu đô thị du lịch sinh thái Sen Đại Phước (Đại Phước Lotus) tại xã Đại Phước, huyện Nhơn Trạch.

Tập đoàn này được thành lập từ năm 1998 tại Trung Quốc. CFLD đẩy mạnh phát triển khu vực kinh tế “Bắc Kinh – Thiên Tân – Hà Bắc”, sông Dương Tử với chiến lược “một vành đai, một con đường” (one belt one road) và vùng Châu thổ sông Châu Giang.

CFLD đã hiện diện trên hơn 50 vùng miền trên thế giới trong đó có Indonesia, Ấn Độ, Việt Nam, Mỹ... Tính đến tháng 6/2016, CFLD có trên 1.100 đối tác chiến lược trong lĩnh vực thành phố công nghiệp, có khoản đầu tư vốn khoảng 4,1 tỉ USD.

CFLD đã chi hơn 65 triệu USD thông qua 2 công ty con là CFLD Investment 27 Pte., Ltd và CFLD Investment 28 Ptd., Ltd để nắm giữ hơn 70% cổ phần trong khu Đại Phước Lotus từ các quỹ VinaLand Limited (VNL) và Vietnam Opportuinity Fund (VOF) thuộc Tập đoàn VinaCapital.

Khu đô thị này có quy mô 22,44ha, vốn đầu tư xây dựng khoảng 64 triệu USD, cung ứng ra thị trường chủ yếu là biệt thự 2 - 5 phòng ngủ, giá từ 4,5 - 6 tỉ đồng/căn và nhắm đến khách hàng có ý định sở hữu ngôi nhà thứ 2 ở gần TP HCM.

Tuy đã hoàn chỉnh hạ tầng, tiện ích và kinh doanh một phần dự án từ nhiều năm nay nhưng Đại Phước Lotus cũng lâm vào tình cảnh ế ẩm và hoang hóa như các dự án bất động sản của thành phố ma Nhơn Trạch.

Thông tin từ giới kinh doanh bất động sản cho biết CFLD đang tuyển nhiều nhân sự làm việc ở TP HCM, Đồng Nai để chuẩn bị mở bán lại dự án. Nhưng cần phải nói thêm rằng hiện các nhà đầu tư đến từ khối Hoa ngữ là Trung Quốc, Singarore, Hồng Kông, Đài Loan đang chiếm phần lớn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào tỉnh Đồng Nai.