Thị trường bất động sản sẽ khó khăn?

Thuế chồng thuế?

Theo đề xuất mới đây của Bộ Tài chính, cùng một lúc bất động sản (BĐS) gánh chịu 2 loại thuế, đó là thuế giá trị gia tăng (VAT) khi chuyển quyền sử dụng đất và tăng VAT. Qua ghi nhận trong cộng đồng doanh nghiệp BĐS, việc lo lắng bao trùm bởi viễn cảnh, giá nhà tăng cao dẫn đến đóng băng!

Đối với doanh nghiệp chuyên kinh doanh chuyển quyền sử dụng đất, tức là làm xong hạ tầng rồi chuyển nhượng nền nhà, việc đánh thuế VAT là "xưa nay chưa xảy ra".

Thị trường bất động sản ấm lên sẽ góp phần xử lý nợ xấu cho nền kinh tế.

Một doanh nghiệp chuyên đầu tư thị trường ở Long An, Đồng Nai, Bình Dương, xin giấu tên cho biết: "Lâu nay khách hàng đầu tư vào đây chủ yếu là người nghèo hoặc thu nhập thấp, vì mỗi nền có giá từ 200 - 400 triệu đồng. Giá trị lô đất thấp nhưng không phải trả hết một lần, ngoài ra chúng tôi phải khuyến mãi bằng nhiều hình thức, việc chênh lệch vài ba triệu đồng cũng là điều làm cho khách hàng hết sức cân nhắc. Do đó, khi Nhà nước thu VAT tiền đất, khoản thu đó sẽ được hạch toán vào giá thành, giá tăng lên sẽ hạn chế người mua".

Tuy nhiên, việc thu VAT sẽ tác động giá đất trực diện tại các thành phố lớn như TP HCM hay Hà Nội. Ví dụ, một căn biệt thự đang rao bán tại dự án Đại Quang Minh thuộc khu đô thị mới Thủ Thiêm là 56 tỉ đồng, diện tích 331m², xây một trệt một lầu, giao thô. Nếu như trước đây, người mua chỉ nộp VAT phần nhà thì không đáng kể, nhưng nay cả hai đều phải nộp thuế, giá thành căn biệt thự này sẽ là 61,6 tỉ đồng. Xa hơn là quận 9, tại dự án Rosita Garden do Công ty CP địa ốc Khang Điền làm chủ đầu tư, loại nhà phố liên kế có diện tích đất nhỏ nhất 85m², có giá bán gần 3 tỉ đồng/căn. Nay, nếu thu VAT cả nhà lẫn đất, giá trị toàn bộ căn nhà tăng thêm gần 300 triệu đồng!

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, nhận xét tiền sử dụng đất dự án nhà ở là một khoản thu ngân sách nhà nước (gần tương tự như một khoản thuế) mà chủ dự án đã nộp. Khi bán nhà ở kèm theo chuyển quyền sử dụng đất thì chủ dự án không phải nộp VAT, nghĩa là người mua nhà không phải trả thêm khoản thuế này. Nay, dự thảo luật dự kiến áp dụng VAT khi chuyển quyền sử dụng đất sẽ dẫn đến tình trạng "thuế chồng thuế", làm tăng giá bán nhà mà người mua phải gánh thêm.

Chưa hết, việc tăng VAT theo dự thảo luật, phương án 1, từ 10% lên 12%; phương án 2, tăng theo lộ trình lên 12% kể từ ngày 1-1-2019 và 14% từ ngày 1-1-2021, theo nhận định của các chuyên gia sẽ đẩy giá nhà lên cao, đặc biệt đối với nhà chung cư.

"Lâu nay trong bài toán xây dựng giá thành dự án chung cư không tính VAT cho phần đất. Tổng chi phí của dự án, giá trị đất chiếm khoảng 30%. Ví dụ, hợp đồng mua bán căn hộ 1 tỉ đồng, sẽ đóng VAT 10% của 700 triệu đồng tiền nhà, nay nộp thêm VAT đất sẽ tăng lên trên 100 triệu đồng; còn lên 12% sẽ là 120 triệu đồng. Chắc chắn nếu áp sắc thuế mới sẽ ảnh hưởng tâm lý, sức mua của khách hàng", ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng Giám đốc Công ty CP địa ốc Hưng Thịnh, khẳng định.

Siết dần nguồn cung tài chính?

Còn hơn 4 tháng nữa, việc siết tín dụng đổ vào BĐS theo Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực. Theo quy định "các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS thuộc nhóm tài sản có hệ số rủi ro 200%", nên từ ngày 1-1-2018 các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn sẽ giảm xuống còn 40%.

Để theo kịp chủ trương này, nhiều tổ chức tín dụng bắt đầu hạn chế cho vay, nguồn cung đổ vào BĐS bắt đầu giảm dần. Tuy nhiên, tín hiệu tích cực mới nhất cũng đến từ Ngân hàng Nhà nước, sẽ siết chậm lại.

Cụ thể, mới đây Ngân hàng Nhà nước đã phát đi dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư 36/2014/TT-NHNN ngày 20-11-2014 (kết hợp sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 06/2016/TT-NHNN) theo hướng giãn ra: Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỉ lệ tối đa với lộ trình sau đây: Từ ngày 1-1-2018 giảm xuống 45% và sang đầu năm 2019 mới giảm xuống 40%.

Mặc dù xu hướng là tích cực nhưng một chuyên gia BĐS nhận định, nên giữ lại ở mức quy định cũ, còn giảm như vậy sẽ ảnh hưởng tới sự phát triển chung của nền kinh tế, ảnh hưởng đến quyết tâm phấn đấu thực hiện tăng trưởng GDP năm 2017 ở mức 6,7% của Chính phủ nói chung cũng như mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2017 khoảng 20%.

"Hiệp hội nhận thấy việc tiếp tục cho phép sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỉ lệ tối đa 50% như hiện nay cho đến hết năm 2018, sẽ là nguồn lực hỗ trợ hiệu quả cho sự tăng trưởng của nền kinh tế, cũng như của thị trường BĐS. Bởi vì thị trường BĐS là một trong những hộ tiêu dùng lớn nhất của nền kinh tế, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, kinh doanh, BĐS cũng là ngành sản xuất và tạo nhiều việc làm cho người lao động", kiến nghị mới đây của Hiệp hội BĐS TP HCM.