Căn hộ TP HCM vẫn tăng giá chóng mặt

Những tháng cuối năm 2025, thị trường căn hộ TP HCM lại đang chứng kiến thêm một đợt tăng giá gây choáng. Ông Hoàng, một nhà đầu tư đến từ Hà Nội, cho biết đã tìm mua căn hộ ở dự án Icon56 trên đường Bến Vân Đồn (phường Khánh Hội, TP HCM) để cho thuê nhưng suốt 4-5 tháng nay vẫn chưa mua được.

Vừa rao hàng là hết!

"Cứ hở ra là hết. Môi giới vừa gọi điện báo có căn giá 4,9 tỉ đồng 1 phòng ngủ, tôi còn đang cân nhắc thì đã có người khác mua. Nay họ rao bán lại tới 5,6 tỉ đồng. Tương tự, căn 2 phòng ngủ ở khu này hiện cũng lên tới 7,6 tỉ đồng nhưng gần như không có ai bán" - ông Hoàng ngao ngán.

Các dự án liền kề như Tresor hay Saigon Royal cũng rơi vào tình trạng tương tự. Hễ có người rao bán giá tốt là có khách "ôm" ngay. Theo tìm hiểu, so với một năm trước, giá căn hộ ở khu vực dọc tuyến Bến Vân Đồn đã tăng gần 80%.

Không riêng khu trung tâm, dự án The Ascent Lakeside trên đường Nguyễn Văn Linh (phường Tân Thuận) cũng "cháy hàng" nhanh chóng. Tổng số căn chưa tới 200 nên sau khi bàn giao, giá lập tức tăng mạnh. Từ mức 4,5 tỉ đồng cho căn 2 phòng ngủ (4-5 tháng trước), nay giá đã lên 6,6 - 6,9 tỉ đồng. Giá bán tồn kho của chủ đầu tư hiện lên tới 72-73 triệu đồng/m², chưa bao gồm thuế GTGT. Nhiều khách chưa kịp suy nghĩ đã "hết hàng".

Tại chung cư Hà Đô (phường Hòa Hưng), mặt bằng giá cũng tăng chóng mặt. Ông Nguyên (phường Thạnh Mỹ Tây) cho biết ông bán căn 3 phòng ngủ với giá 9 tỉ đồng cách đây 5 tháng, nay căn tương tự đã lên 12 tỉ đồng. "Tiếc nhưng không biết làm sao" - ông nói.

Hay tại khu đô thị Vinhomes Central Park (phường Thạnh Mỹ Tây), tốc độ tăng giá còn mạnh hơn. Căn hộ 1 phòng ngủ, kể cả loại officetel, đã tăng từ 3,9 - 4,2 tỉ đồng (một năm trước) lên 7,5 - 8 tỉ đồng. Căn 2 phòng ngủ tăng từ 8-9 tỉ đồng lên 11-12 tỉ đồng, còn căn 3 phòng ngủ đã chạm mức 15-18 tỉ đồng tùy tòa. Bà Trà My, một nhà đầu tư quen thuộc tại khu này, cho biết lý do chính khiến giá tăng mạnh là các căn officetel tại đây đã được cấp sổ riêng. Thanh khoản khu vực này vốn cao, ngân hàng xét duyệt vay nhanh càng khiến giao dịch sôi động. "Căn nào giá tốt là có nhà đầu tư "ôm" ngay, 1-2 tháng có thể lãi 10%-15% là chuyện bình thường" - bà chia sẻ và cho biết bản thân vừa nâng giá căn 2 phòng ngủ từ 9 tỉ lên 9,5 tỉ đồng dù vài tháng trước mới mua hơn 7 tỉ đồng.

Ông Phan Đình Tuệ, Phó Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp TP HCM, tại sự kiện Cà phê Doanh nhân cuối tuần qua, đã thốt lên mức tăng giá căn hộ cao cấp ở TP HCM đang "khiến nhiều người ngỡ ngàng". "Có căn hộ trước đây giá chỉ khoảng 100 triệu đồng/m², giờ đã lên 500 triệu đồng/m²" - ông dẫn chứng.

Theo giới chuyên môn, nguyên nhân chính là nguồn cung căn hộ trung tâm khan hiếm kéo dài. Nhiều dự án bị "kẹt pháp lý", chủ đầu tư buộc phải hoãn mở bán, sau khi tháo gỡ lại điều chỉnh giá lên cao. Bên cạnh đó, hiệu ứng tăng giá từ các dự án lân cận cũng tác động dây chuyền khiến mặt bằng chung bị đẩy lên nhanh chóng.

Tăng chóng mặt

Thực tế, thị trường căn hộ TP HCM đã chứng kiến đợt tăng giá "chóng mặt" trong suốt một năm qua, đặc biệt tại các khu vực trung tâm và cận trung tâm, nơi nguồn cung ngày càng khan hiếm. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), nhận định mức tăng giá "sốc" của thị trường căn hộ bắt nguồn từ cách tính tiền sử dụng đất bằng "bảng giá đất nhân hệ số K". Cách tính này đẩy giá đất lên cao hơn nhiều lần so với giá trị thực, từ đó ảnh hưởng đến giá bán căn hộ.

Ông dẫn chứng một khu đất 1 ha trên đường Nguyễn Xiển có giá trong bảng là 56,6 triệu đồng/m² nhưng khi nhân hệ số K 1,4 nên giá đội lên thành 80 triệu đồng/m². "Nếu áp dụng phương pháp thặng dư, giá đất thực tế chỉ khoảng 35 triệu đồng/m². Mức chênh lệch lớn khiến chủ đầu tư buộc phải cộng vào giá bán sơ cấp, đẩy căn hộ vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m² - một con số gây sốc cho thị trường" - ông Châu nói.

Còn theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, giá chung cư cao cấp ở trung tâm tăng mạnh vì "cung hiếm, cầu cao". Nhiều nhà đầu tư phía Bắc gần đây liên tục đổ vốn vào TP HCM, trong khi khu vực trung tâm ngày càng ít dự án mới. Giá thuê vẫn duy trì ở mức cao, tạo động lực cho nhóm đầu tư săn căn hộ có dòng tiền ổn định, đặc biệt ở các dự án có sổ hồng và vị trí đẹp.

Một giám đốc môi giới cho biết thị trường căn hộ TP HCM giống như "ngựa bất kham", giá tăng liên tục theo từng tuần. Chỉ trong 2 tháng gần nhất, mức tăng đã chạm ngưỡng 20%-30%, còn tính theo năm, nhiều dự án đã tăng đến 80%-100%. Những dự án có tiện ích hoàn chỉnh, vị trí trung tâm và chất lượng quản lý tốt luôn trong tình trạng "hở ra là hết".

Ông cho biết nhiều nhà đầu tư Hà Nội bán căn hộ ngoài Bắc nhưng không biết luân chuyển dòng vốn vào đâu nên chọn TP HCM như điểm đến an toàn do khả năng cho thuê và tăng giá song hành. Những dự án mới tại khu trung tâm đang chào giá từ 120-130 triệu đồng/m², thậm chí các dự án cao cấp vượt 400-450 triệu đồng/m², khiến thị trường thứ cấp xung quanh "chạy theo" mặt bằng mới.

Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Quản lý cấp cao, Bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, từ đầu năm đến nay giá căn hộ tăng mạnh nhất tại khu Đông và khu Nam thành phố, nơi tập trung nhiều dự án lớn và được hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng. "Giá sơ cấp tăng trung bình 8%, trong khi giá thứ cấp có nơi bật 15%-20% so với năm trước" - bà Hương dẫn chứng.

Theo Savills TP HCM, giá bán căn hộ hiện vẫn tiếp tục tăng do tâm lý nhà đầu tư tích cực và tác động từ các dự án hạ tầng lớn như Vành đai 3, metro số 2 hay cầu Thủ Thiêm 4. Tuy nhiên, mức giá ngày càng cao sẽ là rào cản lớn đối với nhóm có nhu cầu ở thật. Bà Hương cho rằng giải pháp bền vững là đẩy mạnh phát triển đô thị mới, hoàn thiện hạ tầng kết nối liên vùng để mở rộng không gian phát triển nhà ở và tạo ra sản phẩm vừa túi tiền.