Cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở

Sáng 15-1, kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội (QH) khóa XV khai mạc trọng thể tại Nhà QH. Dự phiên khai mạc có Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng cùng nhiều vị lãnh đạo, nguyên lãnh đạo Đảng, Nhà nước.

Phương pháp thặng dư chỉ để tham khảo

Theo dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), việc định giá đất đã được quy định theo tinh thần "phải bảo đảm theo nguyên tắc thị trường, tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất; hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư". Dự thảo cũng đưa ra các phương pháp định giá đất gồm: so sánh, thặng dư, thu nhập, hệ số điều chỉnh giá đất. Đồng thời, quy định các trường hợp, điều kiện áp dụng đối với từng phương pháp định giá đất.

Dù dự thảo luật dự kiến sẽ được xem xét, thông qua ngay tại kỳ họp này nhưng trong phiên thảo luận tại hội trường sáng cùng ngày, không ít đại biểu (ĐB) còn băn khoăn ở một số điều luật. ĐB Nguyễn Hoàng Bảo Trân (đoàn Bình Dương) đề nghị không nên quy định cũng như sử dụng phương pháp thặng dư để định giá đất. Theo bà Trân, kết quả định giá đất khi áp dụng phương pháp thặng dư được thực hiện trên các cơ sở giả định, ước tính, mức độ tin cậy chưa cao đối với các khu vực hạn chế về thông tin thực tế, về chi phí doanh thu để làm căn cứ ước tính. Việc xác định giá trị lúc nào cũng tăng dần là không hợp lý, do giá trị thửa đất có thể giảm khi nền kinh tế suy thoái, gặp các yếu tố bất lợi. Nữ ĐB dẫn chứng: "Đơn cử như hiện nay, thị trường các dự án bất động sản gần như đóng băng thì phương pháp thặng dư không đo lường chính xác được các yếu tố rủi ro, tác động bất lợi đến nền kinh tế". Theo nữ ĐB, phương pháp thặng dư dù được quy định tại Nghị định 44 năm 2014 cũng như tại Thông tư 36 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường nhưng qua thời gian tổ chức thực hiện còn nhiều vướng mắc. Vì vậy, cần cân nhắc tính khả thi việc áp dụng phương pháp thặng dư để không gây ách tắc khi thực hiện. "Nếu thực hiện giữ phương pháp này cần có "van khóa" để kiểm soát tính chính xác, phù hợp của kết quả định giá đất" - ĐB Trân nêu.

ĐB Nguyễn Tâm Hùng (đoàn Bà Rịa - Vũng Tàu) cũng đề nghị ban soạn thảo cân nhắc, không sử dụng phương pháp thặng dư trong xác định giá đất. ĐB Hà Sỹ Đồng (đoàn Quảng Trị) cũng đề xuất phương pháp thặng dư chỉ để so sánh, tham khảo, nên áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp trong định giá đất để bảo đảm tính chính xác.

Hài hòa lợi ích các bên

Dự thảo quy định chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở (điểm b, khoản 1 điều 127); đối với trường hợp đang có quyền sử dụng đất, chỉ được thực hiện dự án nhà ở thương mại nếu đó là đất ở hoặc đất ở và đất khác (khoản 6 điều 127). Quy định này, theo ĐB Phạm Văn Hòa (đoàn Đồng Tháp) là rất bất cập. Ông đặt vấn đề: "Ví dụ người có 1 m2 đất ở trong khi phần không phải đất ở là nhiều hecta vẫn được làm dự án, còn các trường hợp khác thì không được? Đây là điều bất hợp lý". Theo ông Hòa, nhà đầu tư muốn thành lập nhà ở thương mại kết hợp với sản xuất - kinh doanh là phù hợp, nên đồng tình.

Giữ quan điểm khi phát biểu tại kỳ họp thứ 6, ĐB Hà Sỹ Đồng cho rằng "sửa Luật Đất đai cần mở đường cho nguồn cung về nhà ở". Ông phân tích: "Tại điểm b, khoản 3 điều 122 quy định: muốn chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại phải có quyền sử dụng đất ở hoặc đất ở và đất khác. Quy định này đặt ra một hạn chế "rất khó hiểu" là phải có 1 m2 đất ở trong diện tích dự án mới được làm, còn nếu không có mét vuông nào thì không được. Quy định này không mang lại lợi ích công cộng. Vì vậy việc bỏ quy định này là biện pháp để tăng cung về nhà ở, giúp giảm giá nhà, giúp người dân có cơ hội tốt hơn để có được nhà ở thương mại.

Điều 79 dự thảo luật về việc "Nhà nước thu hồi đất vì thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia và công cộng" nhận được sự quan tâm và tham gia cho ý kiến của nhiều ĐB. ĐB Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) đề nghị cần phải sửa quy định về thu hồi đất thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ (khoản 27 điều 79) dự thảo luật cho phù hợp với quy định tại điểm a, khoản 1 điều 126 và yêu cầu của Nghị quyết số 18-NQ/TW, nếu không sẽ có rất nhiều dự án xây dựng khu đô thị không thỏa mãn tiêu chí. ĐB Cường đánh giá đây sẽ là một khoảng trống của pháp luật, có nhiều dự án sẽ không thể thực hiện, không đấu thầu, không được thỏa thuận và cũng không phải giao trực tiếp. ĐB đề nghị sửa khoản 27 điều 79 là "các dự án sử dụng đất thuộc đối tượng phải đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật". ĐB Mai Văn Hải (đoàn Thanh Hóa) cũng đề nghị khoản 27 điều 79 cần phải cân nhắc thêm cho phù hợp theo tinh thần Nghị quyết số 18-NQ/TW. Theo đó, nhà nước chỉ thực hiện thu hồi diện tích đất để làm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các công trình phúc lợi công cộng trong dự án đô thị. Còn phần diện tích xây dựng nhà ở vẫn phải thực hiện thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp theo đúng tinh thần Nghị quyết 18 để hài hòa lợi ích của doanh nghiệp và người dân, nếu không sẽ rất khó thu hồi đất.

Hôm nay, 16-1, QH thảo luận về dự thảo Nghị quyết về một số cơ chế, chính sách đặc thù thực hiện các chương trình mục tiêu quốc gia; thảo luận về bổ sung Kế hoạch đầu tư công trung hạn vốn ngân sách trung ương giai đoạn 2021 - 2025 cho các nhiệm vụ, dự án đầu tư công và bổ sung kế hoạch đầu tư công trung hạn cho Tập đoàn Điện lực Việt Nam.