Chặn chiêu trò mời gọi mua "nhà đất ngộp"

Dù Báo Người Lao Động đã nhiều lần phản ánh và cơ quan chức năng cũng đã lên tiếng cảnh báo, tình trạng rao bán nhà đất giá rẻ để dụ khách hàng đi mua đất nền ở tỉnh xa, đất không rõ pháp lý hoặc thậm chí là các dự án "ma" vẫn diễn ra rầm rộ. Vậy, vì sao hình thức kinh doanh có dấu hiệu lừa đảo này vẫn tồn tại và khó kiểm soát?

Chiêu cũ, nạn nhân mới

Theo ông Tạ Trung Kiên, Giám đốc Công ty Bất động sản (BĐS) News Property, các đối tượng thường lợi dụng thời điểm nhu cầu mua nhà đất tăng cao, nhất là dịp Tết, để tung chiêu rao bán nhà với giá rẻ bất thường. Những căn nhà ở quận trung tâm TP HCM như quận 1, quận 3, Bình Thạnh hay Phú Nhuận được rao bán với giá chỉ từ 2-3 tỉ đồng cho diện tích 80 m², rẻ hơn giá thực tế từ 5 đến 10 lần. Thực chất, đây là chiêu lừa nhằm dụ người mua đến các dự án đất nền ở tỉnh xa, với hứa hẹn lợi nhuận cao.

Ông Kiên dẫn chứng nhiều người dân, đặc biệt là người lớn tuổi, đã bị mất tiền vì tin vào những lời quảng cáo "mật ngọt" này. Các công ty BĐS dạng này thường tổ chức những chuyến xe 16 chỗ, đưa khách đi xem đất ở tỉnh với các chiêu rót mật như cam kết lợi nhuận cao, hàng hiếm giá rẻ và hoàn tiền cọc nếu không ưng ý. Tuy nhiên, khi đã đặt cọc, khách hàng khó có thể lấy lại tiền vì những công ty này đã khéo léo ràng buộc bằng các điều kiện bất lợi trong biên bản đặt cọc. Những khoản tiền cọc từ 20 đến 50 triệu đồng thường bị bỏ lại vì thủ tục kiện tụng phức tạp. Ước tính, mỗi chuyến "lùa gà" có thể giúp họ thu về hàng tỉ đồng tiền cọc.

Ông Nguyễn Tất Thịnh, nhà sáng lập nền tảng BĐS công nghệ HouseZy.vn, cũng khẳng định những tin rao bán nhà tại quận 2 cũ với giá 4-5 tỉ đồng, hay đất nền trên Quốc lộ 13 (gần khu đô thị Vạn Phúc) giá 1,2-2 tỉ đồng chỉ là "bẫy" để thu hút khách. Khi đến nơi, khách hàng thường được thông báo đã bán hết và bị dẫn đến các khu vực xa hơn với lời hứa lợi nhuận cao.

Theo ông Thịnh, giá nhà tại Thảo Điền (quận 2 cũ, nay TP Thủ Đức) ít nhất cũng 300-400 triệu đồng/m² đối với mặt tiền và 250-300 triệu đồng/m² trong hẻm. Trên Quốc lộ 13, đất nền gần như không còn, nếu có thì chủ yếu là nhà nhỏ với giá khoảng 100 triệu đồng/m². Vì vậy, không thể có chuyện nhà tại TP HCM, đặc biệt ở khu trung tâm, có vị trí đẹp mà chỉ 4-5 tỉ đồng. "Những thông tin này thực chất nhằm dẫn dụ khách hàng. Tuy nhiên, nhiều người vẫn bị lừa mua đất có pháp lý không rõ ràng hoặc giá bị đẩy cao do bị thao túng tâm lý và thiếu kinh nghiệm" - ông Thịnh nói.

Ông Mã Xuân Tuấn, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu Tư vấn Đầu tư BĐS TP HCM (HOREC), cho biết tình trạng này đã tồn tại nhiều năm qua, thay đổi liên tục để né tránh chế tài của pháp luật. Tuy nhiên, tỉ lệ người dân bị lừa đã giảm nhờ Luật Đất đai 2024, từ 30%-45% trước đây xuống còn khoảng 18%-20%.

Có thể xem là lừa đảo!

Ông Nguyễn Tất Thịnh chỉ ra chính các mẩu quảng cáo BĐS giá rẻ tràn lan trên mạng xã hội và các trang web về BĐS là một trong những nguyên nhân khiến tình trạng "lùa gà" này khó kiểm soát triệt để. Theo ông, các bài rao bán nhà đất với giá rẻ bất thường cần được kiểm soát chặt chẽ hơn. Các nền tảng như Facebook, website rao vặt BĐS phải có trách nhiệm kiểm duyệt nội dung. Đồng thời, cơ quan quản lý cũng nên áp dụng chế tài xử phạt nếu phát hiện các thông tin sai lệch.

Theo ông Phan Đình Phúc, CEO Seenee (đơn vị chuyên review các dự án, sản phẩm BĐS), các nền tảng đăng tin BĐS, trong đó có batdongsan.com, gần đây đã áp dụng công cụ tính toán bằng trí tuệ nhân tạo (AI) đối với những bài đăng bán dưới giá thị trường sẽ bị đưa vào danh sách spam. Sau đó sẽ có nhân sự kiểm tra lại nếu khả thi sẽ duyệt tay, còn không phù hợp sẽ xóa nhằm không để thông tin ảo xuất hiện. Việc này được kỳ vọng sẽ giúp giảm bớt những thông tin rao bán ảo với mục đích "lùa gà".

Luật sư Trương Văn Tuấn, Trưởng Văn phòng Luật sư Trạng Sài Gòn, cho biết hành vi đưa khách hàng đi xem dự án không rõ ràng pháp lý, sử dụng các chiêu trò thao túng tâm lý để họ xuống tiền đặt cọc, mua đất với giá cao hơn thực tế có thể bị xem là lừa đảo chiếm đoạt tài sản và bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo Điều 174 Bộ Luật Hình sự 2015, với mức phạt tù lên đến chung thân. Bên cạnh đó, người phạm tội còn có thể bị phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 100 triệu đồng, cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định từ 1 năm đến 5 năm hoặc tịch thu một phần hoặc toàn bộ tài sản.

Luật sư Tuấn khuyến cáo người mua BĐS nên cẩn trọng với các dự án chưa đủ điều kiện pháp lý hoặc có dấu hiệu lừa đảo. Các cơ quan quản lý địa phương cần giám sát chặt chẽ việc tổ chức bán đất nền, đặc biệt là tại các sự kiện quảng bá dự án rầm rộ.

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư cần nắm rõ giá thị trường của BĐS trước khi quyết định xuống tiền. Nếu thấy giá rẻ bất thường, cần tỉnh táo xem xét và kiểm tra kỹ lưỡng pháp lý của dự án. Một số bước quan trọng bao gồm kiểm tra năng lực chủ đầu tư, yêu cầu cung cấp các giấy tờ pháp lý như giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao đất, bản đồ quy hoạch chi tiết 1/500 và văn bản xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc nghiệm thu cơ sở hạ tầng. Ngoài ra, người mua cần kiểm tra xem lô đất có đang bị thế chấp, tranh chấp hay không bằng cách liên hệ với chính quyền địa phương để xác nhận tính hợp pháp của dự án.

Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, đại diện Sở Xây dựng TP HCM cho biết theo Luật Kinh doanh BĐS năm 2023, các hành vi bị cấm gồm kinh doanh BĐS không đủ điều kiện, giả mạo tài liệu, gian lận, lừa đảo. Vi phạm sẽ bị xử lý theo quy định. "Việc tổ chức hội nghị giới thiệu dự án là quan hệ dân sự nhưng nếu có sai phạm, người dân cần báo ngay cho Sở Xây dựng để kiểm tra, xử lý" - cơ quan này nhấn mạnh.

Khi mua, thuê nhà ở hình thành trong tương lai, dự án phải có xác nhận đủ điều kiện kinh doanh từ Sở Xây dựng, danh sách các dự án hợp pháp được công khai trên website của sở.